凈資產(chǎn)182億元的融創(chuàng),，終于吞下了凈資產(chǎn)320億元的綠城,。
日前，綠城和融創(chuàng)同時發(fā)布公告,，宣布融創(chuàng)以約為63億港元的代價收購綠城24.313%股份,。收購?fù)瓿珊�,，融�?chuàng)將與九龍倉并列成為綠城最大股東。至此,，這宗被稱為2014年來房地產(chǎn)界最大的一宗并購案暫告段落,。
在樓市走向日趨微妙的大背景下，面對并購后的種種磨合難題,，在業(yè)內(nèi)看來,，這不僅僅只是雙方所說的“優(yōu)勢互補”那么簡單。
營銷高手如何消化綠城
根據(jù)公告,，綠城董事會主席宋衛(wèi)平將改任董事會聯(lián)席主席,，并繼續(xù)持有10.473%的綠城股份；融創(chuàng)董事會主席孫宏斌將擔(dān)任綠城非執(zhí)行董事,、董事會聯(lián)席主席和提名委員會主席,；此外，自2015年3月1日起,，孫宏斌將擔(dān)任綠城董事會主席,。
孫宏斌并不諱言接手綠城是一個巨大挑戰(zhàn)，無論是經(jīng)營品牌,、產(chǎn)品還是未來面對客戶,、政府關(guān)系,，對融創(chuàng)而言都將非常困難。
事實上,，北京等地針對融創(chuàng)等中高端產(chǎn)品一直采取嚴(yán)厲的價格管控措施,，即“限價令”，而杭州方面則剛剛出臺針對需要快速去化實現(xiàn)資金回籠的綠城等剛需產(chǎn)品的“限降令”,。因此,，接手綠城后，對高負債高增長快速擴張的融創(chuàng)而言,，不僅面臨更大的財務(wù)壓力,，也意味著融創(chuàng)要同時在“限價令”和“限降令”之間艱難生存。
外界對這宗并購的前景也存疑頗多,。德意志銀行表示,，融創(chuàng)中國宣布入股綠城中國24.3%股權(quán)，雖然有利于擴大公司規(guī)模,，但憂慮其負債比率上升,，故將目標(biāo)價由5.57元，下調(diào)5.4%至5.27元,。
此外,，融創(chuàng)還面臨著與綠城方面在產(chǎn)品、團隊,、理念等諸多方面相互磨合的系列問題,。
2014年，受樓市下行因素影響,，杭州,、寧波等城市部分房地產(chǎn)項目率先開始降價。接著,，降價范圍進一步蔓延到長三角多個城市,。在此之前，這些城市大多因為樓市庫存高企,，市場陷入萎靡�,！�
在融創(chuàng)接手綠城的發(fā)布會上,，宋衛(wèi)平透露，市場受限,、成交下滑,、庫存去化不力，最終成為綠城出售股份的主要原因,�,！�
5月23日，據(jù)巴克萊資本報告引述融創(chuàng)收購綠城分析員會議內(nèi)容，融創(chuàng)未來將加快出售綠城非核心城市中銷售較慢的項目,。融創(chuàng)方面還表示,，綠城于浙江省部分項目已減價，相信融創(chuàng)加入后會改善銷售,�,！�
幾乎同時，杭州傳出“限降令”消息,，對房地產(chǎn)項目的降幅進行限制,。這也意味著，在“限降令”面前,，即使以營銷著稱的融創(chuàng)團隊要在短期內(nèi),，僅僅依靠營銷策略幫助綠城實現(xiàn)轉(zhuǎn)機，將尤為艱難,。
一位業(yè)內(nèi)人士分析認為,，如果說綠城是受到市場環(huán)境的束縛和限制不得不出售股份，那么在長三角這些當(dāng)前房地產(chǎn)庫存最高,、去化最慢,、市場形勢并未好轉(zhuǎn)的地方，融創(chuàng)將如何繼續(xù)上演銷售奇跡,？
高負債難阻拿地擴張步伐
2013年,，融創(chuàng)凈負債率由2012年度的78.9%下降至69.7%，即便在這種局面之下,，仍難掩融創(chuàng)拿地擴張熱情,。資料顯示，2013年融創(chuàng)先后在北京,、天津,、上海、重慶,、杭州等地競得19幅地塊,，增加土地儲備957萬平方米。
值得注意的是,，2013年是土地市場整體火爆,，“地王”頻出的一年。尤其一二線核心城市土地市場競爭激烈,，土地價格節(jié)節(jié)攀升,。
公開資料顯示，融創(chuàng)在2013年拿下的19宗地塊,，大部分位于土地價格高企的一二線城市,，合計耗資達450億元左右,，平均每宗地塊的總價約23.6億元。
此外,，在融創(chuàng)所獲得的19宗地塊中還有多個“地王”,，北京農(nóng)展館地塊是“全國單價地王”，天津南開區(qū)天拖板塊的津南紅地塊是“全國總價地王”,，北京亦莊地塊是“區(qū)域單價地王”,，上海盛世濱江項目是“上海總價地王”,。
其中,，對于市場頗為關(guān)注的北京農(nóng)展館項目，融創(chuàng)方面曾表示,，該項目會在今年10月份亮相,，2015年正式入市，未來定價將在15萬元/平方米左右,。
一位同樣專注高端產(chǎn)品的業(yè)內(nèi)人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，“農(nóng)展館那塊地其實很難做，容積率,、限高和周邊配套都是難題,。”
另一方面,，北京等地針對中高端產(chǎn)品的價格管控措施并未明顯放松,，類似農(nóng)展館這樣的項目在未來仍存變數(shù)。
高增長模式抬升財務(wù)壓力
融創(chuàng)方面最新的數(shù)據(jù)顯示,，截至2014年4月底,，公司實現(xiàn)合約銷售金額為184.6億元(其中，合同銷售金額為142.4億元,，預(yù)訂銷售金額為42.2億元),，同比增長27%，合約銷售面積約74.7萬平方米,，合約銷售均價約24730元/平方米,。
2014年4月,，公司實現(xiàn)新增預(yù)訂銷售金額52.4億元,，合同銷售金額49.2億元(同比增長50%，環(huán)比增長20%),，合同銷售面積約21.9萬平方米，合同銷售均價約22460元/平方米,。在前4個月,，融創(chuàng)銷售額同比增長均超過20%,。
融創(chuàng)去年的財報顯示,，公司2013年實現(xiàn)合約銷售金額547億元,，超額完成全年450億元的目標(biāo)。同時,，融創(chuàng)計劃在2014年實現(xiàn)合約銷售目標(biāo)為650億元,，較上年增長19%。收入方面,，2013年融創(chuàng)實現(xiàn)營收308億元,。在2010至2013四年中，公司營收同比增長分別為32.4%,、49.1%,、37.2%、27.9%,。
不過,，與之相對應(yīng)的是，四年中融創(chuàng)的毛利率卻在逐年下降,。使得業(yè)內(nèi)有分析認為,，接手綠城后，融創(chuàng)未來可能面臨更大的財務(wù)壓力,。5月19日,，在兩家公司發(fā)布擬收購股份公告之后，穆迪投資者服務(wù)公司便分析表示,，擬收購事宜對融創(chuàng)方面具有負面信用影響,。
其中，融創(chuàng)對綠城的投資將導(dǎo)致前者面臨更大的財務(wù)壓力,，包括如果綠城開發(fā)大項目或其規(guī)模擴大,，融創(chuàng)可能會需要追加資本。另外,，若未來12-18個月融創(chuàng)取代九龍倉,，成為綠城的大股東，這將不利于融創(chuàng)的評級,。
對雙方而言,，接手綠城后如果不能實現(xiàn)雙贏，不僅達不到救活綠城的目的,，也將令融創(chuàng)當(dāng)前高速增長的擴張模式自我終結(jié),。
面對外界的質(zhì)疑，融創(chuàng)高層似乎信心滿滿,。融創(chuàng)執(zhí)行董事汪孟德表示,，此次收購不會影響公司的管理和負債率控制,，一切都在計劃的預(yù)算范圍之內(nèi)。