在多種因素作用下,，3月以來國內(nèi)主要城市房價指標降溫,，樓市正在步入調(diào)整期。一時間眾說紛紜,，有不少觀點認為樓市現(xiàn)“拐點”,，房價的“大跳水”,，甚至“崩盤式”全面回落。但上述認識似乎過于極端化和悲觀,，因此,，有必要區(qū)分市場分化(有升有降)和大勢拐點(長期曲線掉頭向下)的不同，以及房價的階段性回調(diào)盤整與全面崩盤的不同,。我認為,，綜合考慮當前樓市表現(xiàn)應(yīng)該屬于前者，而非后者,。
房地產(chǎn)市場分化有利于擠泡沫
中國的城鎮(zhèn)化目前實際上剛完成不到40%,，而國際經(jīng)驗表明，要到70%左右的高位才會轉(zhuǎn)入一個低平發(fā)展新階段的狀態(tài),�,？傮w而言，中國城鎮(zhèn)化正處于方興未艾的發(fā)展過程中,，在今后幾十年城鎮(zhèn)化水平高速提升期里,，還會有幾億人要進城居住,。伴隨我國社會總體上從“中等收入階段”向“高收入階段”演變,，我國城市中心區(qū)域房價仍保持長期性上漲趨勢。前期房地產(chǎn)市場可能由于種種原因形成一些泡沫因素,，但在市場出現(xiàn)分化的情況下,，正有利于使泡沫現(xiàn)形并加以消化。值得說明的是,，尚無可信理由認定中國樓市已進入斷崖式“大跳水”和“崩盤”過程,。正常的市場是允許價格波動的，應(yīng)該體現(xiàn)出一定的市場風險,。而我國樓市前些年表現(xiàn)似乎是個單邊市,，大家實際上誰也不覺得其中有風險，很多資金都肆無忌憚地在房地產(chǎn)市場里面炒作,，而現(xiàn)在出現(xiàn)市場分化,，正好是一個矯正契機。
市場分化后可以使一些要買房的居民得到價格實惠,，但不能因為現(xiàn)在一些具體的價格下調(diào)案例,，就簡單預期房價會普遍“大跳水”，甚至出現(xiàn)“斷崖式全面崩盤”局面,，這反而會使相當多的購房者“買漲不買落”而猶豫不安,。要看到，有些地方房價仍然堅挺,，并且還有漲價的案例,。今年4月份70個大中城市新建商品房價有69個與去年同期相比上漲,，有8個環(huán)比下降;二手房價同比下降的城市有2個，環(huán)比下降的有22個,。當然,，從成交量等指標看，再往后有降價表現(xiàn)的城市可能會更多些,。需要強調(diào)的是,，統(tǒng)計公布的價格是均價，光看均價不能說明太多問題,。在“有升有降”的具體場景即“市場分化”環(huán)境出現(xiàn)后,，對于交易雙方來說，最重要,、最關(guān)鍵的是具體分析每個交易對象的具體情況,。如果說樓市現(xiàn)在已進入一個波動的、分化的階段,，正好是一次改變和結(jié)束以往“單邊市”的全民教育,。今后對房地產(chǎn)價格的分析要分線、分市,、分段,、分類、分型,。
所謂分線,，就是一、二,、三,、四線城市的房價會有明顯區(qū)別。分線之后還要分市,，同一線上的不同城市也可能有明顯區(qū)別,。接著還得分段，即同一個城市里不同地段的房價也可能大相徑庭,。比如北京,，有人說現(xiàn)在房價出現(xiàn)了下調(diào)案例，但應(yīng)看到五環(huán)之內(nèi)還較穩(wěn)定,，主要是在大興,、通州等地段有個別調(diào)價案例，這就體現(xiàn)了地段的不同,。再往下還得分型,，什么樣的戶型、朝向,、樓層,、具體特點,，都可能會導致價格不同。再往下還得分類,，比如學區(qū)房還是非學區(qū)房,，與地鐵站是什么關(guān)聯(lián)狀態(tài)等。有了市場分化以后,，所有和不動產(chǎn)發(fā)生關(guān)聯(lián)的社會成員要一起學習,，形成對市場的基本認識，并順應(yīng)市場要求去防范風險,，優(yōu)化自己的具體決策,。目前應(yīng)是一個很好的促進我國住房市場健康化的契機，政府也可酌情淡化和收斂行政性“限購”等權(quán)宜手段,。
實行“雙軌統(tǒng)籌”框架
現(xiàn)在我國政府決策層對于房地產(chǎn)領(lǐng)域顯然已經(jīng)有新的優(yōu)化調(diào)控思路,。一方面以建3600萬套保障房為代表的基本保障房建設(shè)正在推進，有效供給在未來幾年內(nèi)就要到位,。這樣一來,，低收入階層、收入夾心層人群“住有所居”的需求就將會獲得有效供給,。另一方面,，在商品房領(lǐng)域，不再屢屢表態(tài),、頻頻出手,，而是給出市場自身調(diào)整空間。市場通常應(yīng)該在小幅正常波動中優(yōu)化配置并得以健康發(fā)展,，我們現(xiàn)在越來越可望接近這個境界。應(yīng)當強調(diào),，在市場出現(xiàn)分化后,，地方政府應(yīng)該相機抉擇，將原來不得已而為之的限購等行政手段趁此機會淡出,、收斂下來,，讓不符合市場規(guī)律的權(quán)宜之計退出歷史舞臺。當然,，這是一個需要因地制宜,、漸進掌握的過程。目前所有的跡象合在一起,，對市場分化總體上應(yīng)該給予正面評價,。其后的中長期制度建設(shè)如果能跟上，應(yīng)能有效防止超出正常幅度的強烈大幅反彈,。
既然政府已清晰地把重點放在保障房托底上,，保障房有效供給如果在幾年之內(nèi)跟上來,，就可以讓商品房、產(chǎn)權(quán)房軌道上的市場機制更好地發(fā)揮作用,。那么,，現(xiàn)在就更沒有必要特別強調(diào)在商品房、產(chǎn)權(quán)房這個概念上才有意義的“房價調(diào)控”,。調(diào)控不是說可以不存在,，而是說現(xiàn)在不必刻意針對房價去強調(diào)“調(diào)控”這兩個字。真正有意義的是,，一方面由各地相機抉擇淡化行政限購措施——這不是所謂的政府“救市”,、“挺市”，而是政府回歸市場軌上應(yīng)秉持的調(diào)控理性;另一方面積極貫徹三中全會精神加快房地產(chǎn)稅立法,，并適時推進改革,。不宜簡單化地認為房地產(chǎn)稅一出臺就能抑制房價。實際上,，房地產(chǎn)稅本身難以改變中國未來幾十年中心城市房價上揚曲線的總體趨勢,，但在發(fā)揮其他功能的同時，確實有利于減少一些樓市泡沫,，也有利于降低住房空置率,，因此房地產(chǎn)稅應(yīng)是促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要制度要素之一。
解決好樓市和房價問題,，根本性思路與策略應(yīng)是政府和市場各司其職,。目前在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控層面應(yīng)說正在實行“雙軌統(tǒng)籌”框架，一個是保障軌,，一個是市場軌,。也就是說，商品房的房價高與低,，與低端群體解決“住有所居”問題沒有直接關(guān)系,。政府要做的是首先要托住“廉租房”與“公租房”合二為一這個底。其次要積極發(fā)展更高一層的“共有產(chǎn)權(quán)房”,，讓剛剛畢業(yè)進入社會的年輕白領(lǐng)等沒有實力買完全產(chǎn)權(quán)房的群體,，不用再去當“房奴”。第三是在有相應(yīng)房源的地方轄區(qū)內(nèi),，適時把“補磚頭”(出資支持新建保障房)轉(zhuǎn)為“補人頭”(政府采購式供應(yīng)公租房,，補貼付給特定保障對象的房東)提高績效水平。在這個基礎(chǔ)上,，對于一般性的商品住宅,，政府只需要管土地合理規(guī)劃、市場公平競爭規(guī)則和依法收稅就可以了,，其余的事情可交給市場解決,。
“雙軌統(tǒng)籌”調(diào)控框架現(xiàn)在已前所未有地明確,，政府部門正聚精會神地把幾千萬套保障房做實、做好,，而且保障房概念下清晰地把“廉租”和“公租”兩個概念并軌,，這都是值得稱道的進步。但令人遺憾的是,，前些年在高舉“調(diào)控”大旗階段上,，本應(yīng)抓住不放的長效制度機制建設(shè)，特別是我國改革中的“攻堅克難”事項——房地產(chǎn)稅改革,，至今進展很不理想,。
總之一句話，在推進全面改革,，以及在資源配置中使市場發(fā)揮決定性作用的視角下,，加快房地產(chǎn)稅立法，以經(jīng)濟手段置換行政調(diào)控,，力求提高房地產(chǎn)市場的健康度,，應(yīng)是樓市分化之后政府和各方抓住改革契機、順應(yīng)客觀規(guī)律的重要抉擇,。