住建部緊急摸底多地樓市 部分三四線城市好于二線城市
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉,，樓市下滑，庫存激增已引起中央關(guān)注,。日前，住建部多個(gè)調(diào)研組分赴南京,、廣州,、深圳、福州等地實(shí)地調(diào)研樓市真實(shí)情況,，以研判樓市趨勢,。另外，有消息稱,，除北京,、上海、廣州,、深圳之外,，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié),。
對此,，業(yè)內(nèi)人士指出，在房地產(chǎn)市場持續(xù)下滑,，庫存飆升的背景下,，更多城市有可能松綁已實(shí)施三年有余的限購措施。但值得注意的是,，現(xiàn)階段供需關(guān)系已轉(zhuǎn)向,，在房貸未有明顯放開的情況下，放松限購難以產(chǎn)生較大影響,。
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| 趙乃育/繪 |
調(diào)研 住建部緊急摸底地方樓市
5月20日,，住建部相關(guān)工作人員飛抵南京進(jìn)行市場調(diào)研。南京住建部門相關(guān)人員表示,，此次調(diào)研較為突然,，雖然行程僅一天，但從調(diào)研方向來看,，主要是為掌握真實(shí)情況,，以正確研判樓市趨勢。
據(jù)了解,，此次調(diào)研主要針對供需,、成交量、銀行信貸,、穩(wěn)定市場措施等情況,，并未對分類調(diào)控、差異化信貸描述更多,。
據(jù)知情人介紹,，此次選取的調(diào)研重點(diǎn)具有代表性,，包括調(diào)控政策已進(jìn)行調(diào)整的部分城市，例如珠三角,、長三角區(qū)域,，此外，對于浙江,、江蘇等庫存嚴(yán)重地區(qū)也進(jìn)行調(diào)查,。
5月22日，住建部相關(guān)人員再度到珠三角區(qū)域進(jìn)行摸底,，5月23日,，又轉(zhuǎn)戰(zhàn)深圳。有媒體稱,，早在今年4月底,、5月初的時(shí)候，住建部的司局級官員就去個(gè)別城市了解過情況,，近期由于市場變化較快,，輿論壓力也相對較大，因此住建部再度趕赴各地調(diào)研,，摸底市場情況,。
住建部調(diào)研結(jié)果顯示，部分中心城市表現(xiàn)仍不錯(cuò),，目前對經(jīng)濟(jì)沖擊并不大,，但市場開始出現(xiàn)新的分化。原本認(rèn)為三四線城市會更糟一些,，但調(diào)研結(jié)果出來后,，部分三四線城市的情況要好于杭州、貴陽,、沈陽等二線城市,。
上述知情人士表示，“此次中央方面決心較大,，并不是想出手行政干預(yù),，而是排除輿論干擾，徹底了解樓市真實(shí)情況,�,！�
“中央這次更希望市場能自我調(diào)整�,！鄙鲜鋈耸客嘎�,，此前我國多輪調(diào)控均因保增長而中斷，因此，此次要避免重走老路,，將泡沫再次放大,，引發(fā)更大風(fēng)險(xiǎn)。
對此,，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認(rèn)為,，對于地方政府而言，不是不能承受房價(jià)下降,，而是擔(dān)心降幅過大,，給經(jīng)濟(jì)帶來較大的震動，因此,，中央此輪調(diào)研也是為摸底現(xiàn)階段樓市的真實(shí)情況,。
現(xiàn)狀 庫存急升供應(yīng)過剩成難題
據(jù)參與調(diào)研人士透露，政府目前重視成交量能不能提升,。有了成交量,，開發(fā)商資金可回籠，投資不受太大影響,，經(jīng)濟(jì)就不會出現(xiàn)嚴(yán)重問題,。如今令政府頭疼的是，如何消化供應(yīng)過剩問題,。
日前易居研究院發(fā)布的《2014年度35城商品房供求關(guān)系專題研究》報(bào)告顯示,，重點(diǎn)監(jiān)測的35個(gè)重點(diǎn)城市中,，2008年至2013年,，29個(gè)城市商品住宅呈現(xiàn)供大于求的關(guān)系。這意味著,，重點(diǎn)監(jiān)測的城市中,，住宅供大于求的城市超過8成。
由于多年供應(yīng)過剩的積累,，重點(diǎn)城市庫存急劇上升,。數(shù)據(jù)顯示，截至4月底,，重點(diǎn)監(jiān)測的35個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅庫存總量為24891萬平方米,，環(huán)比增長2.6%，同比增長19.5%,，創(chuàng)五年來新高,。其中，有28個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象,。南昌,、濟(jì)南和寧波3個(gè)城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到68.6%、63.8%和56.8%,。
值得注意的是,，報(bào)告顯示，庫存高企不再局限于二三線城市,，一線城市也逐步深陷其中,。以北京為例，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，截至目前,，北京庫存期房住宅37747套，現(xiàn)房住宅庫存33091套,，合計(jì)庫存70838套,。時(shí)隔一年多時(shí)間，再次回歸到7萬套以上,，達(dá)近13個(gè)月新高,。較年初庫存低點(diǎn)5.5萬套，大幅上漲1.5萬套,。
而在此背景下,，銷售下滑帶來存銷比大幅度上漲。數(shù)據(jù)顯示,，4月35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為15.2個(gè)月,，而在3月，該存銷比的數(shù)值僅為13.9個(gè)月,。其中,，溫州存銷比高達(dá)42.4個(gè)月，茂名33個(gè)月,，丹東32個(gè)月,，濟(jì)寧29個(gè)月，西安也高達(dá)24個(gè)月,。
張大偉分析認(rèn)為,，樓市在信貸收緊影響下，上漲開始乏力,。在自住型商品房,、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向,，購房者觀望情緒增多,，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變,。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為,，除房企看跌情緒較重,，使得部分未消化的新增供應(yīng)轉(zhuǎn)化為庫存外，近年來樓市的火爆更是促使開發(fā)商投資力度一再增加,，城市新增供應(yīng)力量強(qiáng)勁,。因此，未來兩年部分中西部城市面臨較大去庫存壓力,，今年反彈力度偏弱,，市場后市不宜過度樂觀，房地產(chǎn)市場的下行風(fēng)險(xiǎn)劇增,。
預(yù)期 放松限購短期難扭頹勢
值得注意的是,，在庫存高企的壓力下，地方政府放松意愿明顯,。近日,，杭州就被曝實(shí)施“限降令”，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過15%,，那么將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽,。
雖然杭州市相關(guān)部門否認(rèn)此次收緊備案是為限制價(jià)格下調(diào)幅度以托市，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，“限降令”的實(shí)施是政府釋放明確救市信號,。張大偉表示，杭州政策意在防止出現(xiàn)跳崖式下滑,。
但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，此次調(diào)整并不是地方政府的救市之舉，而是源于對房企降價(jià)情況以及風(fēng)險(xiǎn)的一種掌握和預(yù)判需要,，以便及時(shí)穩(wěn)定預(yù)期,。
與此同時(shí)，有消息稱,，除北上廣深之外,，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié),，尤其是庫存過大的地方,。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，從二季度初開始,，截至目前,，地方政府出臺寬松調(diào)控政策的已有寧波、無錫,、杭州蕭山,、天津?yàn)I海、銅陵,、鄭州,、揚(yáng)州等近10個(gè)城市。另外，天津,、廣州南沙,、佛山高明、常州和福建也都傳出過調(diào)控松動的傳聞,。
但住建部政策研究中心研究員趙路興認(rèn)為,，對于地方來說，中央允許其自行調(diào)整,，但也必須認(rèn)識到,，由于此次市場調(diào)整的自發(fā)性，不能因房地產(chǎn)調(diào)整影響地方財(cái)政便急于救市,，進(jìn)行強(qiáng)行干預(yù),。
趙路興表示，“限購松綁的深意在于,，它有可能導(dǎo)致市場預(yù)期的改變,，從而在一定階段吸引部分需求入市。但如果資金面沒有很大改善,，限購松綁很難對市場有本質(zhì)性的影響,。所以，下一步,，銀行的態(tài)度將成為樓市需要高度關(guān)注的風(fēng)向標(biāo),。”
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭也認(rèn)為,，短期內(nèi),，限購政策不會全面取消，信貸環(huán)境較難有明顯改善,，在這兩項(xiàng)關(guān)鍵政策的制約下,，地方政府的微刺激政策或難有較好的效果。
從現(xiàn)階段來看,，選擇“放松調(diào)控”的城市僅有個(gè)別市場有所好轉(zhuǎn),，更多的不但沒有起色，反而仍在大幅下滑,。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,，5月上半月，天津,、杭州,、長沙、貴陽,、南昌等地因政策扶持而出現(xiàn)需求釋放的現(xiàn)象,。其中,，天津新政策引發(fā)當(dāng)?shù)氐臉鞘袚屬彸保虝r(shí)間內(nèi)成交量暴增,�,！�
不過，除天津外,，其他調(diào)控松綁的城市樓市成交量仍在大幅下滑,。例如，常州4月同比成交下滑4.39%,，而5月上半月同比大幅下滑至54%,，南寧方面5月上半月成交量也同比下降80%。
在張旭看來,，今年房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控趨勢,，將著重于房地產(chǎn)稅費(fèi)改革等系列長效機(jī)制上面。但是,，稅費(fèi)改革的過程相對復(fù)雜,，短期內(nèi)不會對市場形成影響。另外,，從部分城市“適度松綁”的信貸政策來看,，由于當(dāng)前流動性整體吃緊，因此市場成交量也不會大幅回升,。
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