從2009年四萬億投資刺激計劃算起,，時隔5年,，中國房地產(chǎn)市場再次回到了需要政府“救市”的歷史窗口,。
上一次的矯枉過正依然記憶猶新,，以至于學(xué)界對于房地產(chǎn)市場的命運產(chǎn)生了前所未有的爭議,，爭議的焦點已經(jīng)不再是房地產(chǎn)黃金時代還能維持多久的問題,，而是樓市會不會崩盤。一輪唇槍舌劍下來,，市場似已達(dá)成共識—在中國城鎮(zhèn)化進程尚未完成之際,，崩盤幾無可能，但樓市已到中年,，“房子只漲不跌的時代已經(jīng)一去不復(fù)返,。”
真正的市場拐點已到
從溫州到杭州,，從杭州到北京,，樓市方向轉(zhuǎn)變的節(jié)奏似乎正在經(jīng)歷著從量變到質(zhì)變的最后一級跳躍。雖然明顯的暴風(fēng)雨尚未來臨,，但從近兩個月來看,，國內(nèi)樓市傳出來的各類降價、砸盤,、倒閉,、轉(zhuǎn)讓等消息，讓敏感的人已經(jīng)能感覺出風(fēng)雨欲來前的信風(fēng),。判斷風(fēng)向的方法很簡單,，在沒有新的政策打壓的情況下降價，是真的降價,。
野村證券是外資投行看空中國房地產(chǎn)市場的代表,，其在研報中表示，中國住房市場的供給過剩和房地產(chǎn)開發(fā)商融資困難,，一起導(dǎo)致了樓市的冷卻,，房地產(chǎn)市場的調(diào)整已經(jīng)不再是是與否的問題，而是有多嚴(yán)重的問題,。中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家向松祚也認(rèn)為,，中國房地產(chǎn)泡沫非常嚴(yán)重，樓市拐點已經(jīng)來到,。
國際資本的逆流,，是造成這次資產(chǎn)價格變動的外部顯性條件。向松祚認(rèn)為,，按照目前美聯(lián)儲退出QE的節(jié)奏,，最遲會在今年10月份完全退出購債，明年一季度,，美聯(lián)儲可能會開始緩慢加息,。
除了來自外部的壓力,，中國經(jīng)濟內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整是房地產(chǎn)市場風(fēng)向轉(zhuǎn)變的最根本原因。金融地產(chǎn)不分家,，而金融的核心是利率,，利率水平是一切資產(chǎn)價格的衡量標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前對房地產(chǎn)市場打擊最大的正是利率的變化,。如今,，數(shù)千億的儲蓄資本已經(jīng)通過金融創(chuàng)新實現(xiàn)了市場化，且規(guī)模仍然在滾雪球式的增長,，假以時日,，全社會融資成本將大幅提高，房地產(chǎn)必將受到重?fù)簟?/P>
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示,，利率市場化之前,，房地產(chǎn)作為載體，讓中國高收入家庭有了財富保值的方式,。利率市場化之后,，白領(lǐng)階層可以通過購買理財，高收入階層可以通過信托實現(xiàn)較高回報,，人們會理性的思考到底還需不需要買房投資,。
轉(zhuǎn)折點不等于崩盤
樓市迎來拐點毋庸置疑，不過,，外資投行們危言聳聽式的“崩盤論”,，并沒有得到國內(nèi)主流學(xué)界的承認(rèn)。獨立財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)表示,，不管是官方的統(tǒng)計數(shù)字,，還是一些開發(fā)商資金鏈斷裂跑路的消息，都證實中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2013年的量價飛漲的繁榮之后,，的確迎來了歷史上最嚴(yán)峻的轉(zhuǎn)折點,。
“但轉(zhuǎn)折點并不等于崩盤”。馬光遠(yuǎn)認(rèn)為,，中國的城鎮(zhèn)化依然是推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的強勁動力,，從世界各國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史來看，房地產(chǎn)崩盤都是在城鎮(zhèn)化完成之后,，如果真要崩盤,，也是在中國城鎮(zhèn)化進程結(jié)束之后。在他看來,，要談“崩盤”,，至少要到2017年之后。
與馬光遠(yuǎn)持相同觀點的還有很多人。他們認(rèn)為,，中國樓市過去十年所表現(xiàn)出來的“黃金”時期已經(jīng)終結(jié),，樓市開始進入“中年”�,！拔覀儽仨毘姓J(rèn),，目前中國的商品房供需失衡不是區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的,，而是整體性的,，除非將考察的區(qū)域劃得非常小�,！北本⿴煼洞髮W(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，結(jié)合預(yù)期變化,、利率市場化以及供需失衡等因素分析,，中國房地產(chǎn)市場不會因為政府出臺政策而出現(xiàn)顯著的變化，因為中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過了青年,，進入中年的成熟期,。
“拐點論”、“中年論”之外,，還有“秋天論”,。清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵認(rèn)為，當(dāng)前中國的房地產(chǎn)行業(yè)雖然出現(xiàn)了比較明顯的衰落,，但房價不會像美國2007年,、2008年那樣大規(guī)模的下降，主要原因在于,，現(xiàn)在已經(jīng)持有房產(chǎn)的中國家庭不會像美國金融危機時期美國居民那樣被迫拋售,，所以整個房地產(chǎn)行業(yè)將進入“秋天”，而不是“冬天”,。