摘要：因經(jīng)營(yíng)狀況不佳,，那些在早些年大量購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)現(xiàn)在更加困難,，高端物業(yè)持有人斷供,、棄房案例已不稀奇,。在“央行要求優(yōu)先滿(mǎn)足首套房貸需求”的消息傳來(lái)后,，銀行房貸政策有了較大分化,。大份額的國(guó)有銀行仍認(rèn)為個(gè)人房貸是其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),、優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù),，但資金緊張,、存款資源有限的銀行退出房貸業(yè)務(wù)態(tài)度明確,。
上海某大型國(guó)有銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日透露：“現(xiàn)金為王將是今后兩年企業(yè)主奉行的鐵律。從目前情況看,，高端物業(yè)持有人斷供,、棄房案例已不稀奇。”銀行業(yè)人士介紹,，因經(jīng)營(yíng)狀況不佳,，那些在早些年大量購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)現(xiàn)在更加困難。
當(dāng)前,，銀行對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的態(tài)度出現(xiàn)巨大分歧：資金充裕且在按揭貸款市場(chǎng)占有較大份額的國(guó)有銀行仍認(rèn)為個(gè)人房貸是其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),、優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，在央行的“喊話”下會(huì)積極推進(jìn),；資金緊張,、存款資源有限的銀行退出房貸業(yè)務(wù)態(tài)度明確�,！斑@塊業(yè)務(wù)對(duì)我們而言已不賺錢(qián),。”某股份制銀行個(gè)金部人士稱(chēng),。
跑路潮襲 高端物業(yè)斷供
今年以來(lái),，一些房產(chǎn)拍賣(mài)公告屢屢出現(xiàn)在各大拍賣(mài)網(wǎng)站的首頁(yè)：“197.54平方米、評(píng)估價(jià)764萬(wàn),。已第三次拍賣(mài),，488.96萬(wàn)起拍。現(xiàn)已降價(jià)275.04萬(wàn),，超值,！房屋超豪華裝修，你還在等什么,？拍賣(mài)時(shí)間：2014年5月26日下午……”
“這些房產(chǎn)基本是銀行沒(méi)法收回貸款才拍賣(mài)的�,！蹦炒笮蛧�(guó)有銀行相關(guān)人士介紹,，這些斷供物業(yè)從被銀行催收貸款到最終被法院拍賣(mài)一般要經(jīng)過(guò)一兩年時(shí)間�,！拔夜烙�(jì)從去年下半年開(kāi)始的老板跑路帶來(lái)的物業(yè)處置問(wèn)題在今年下半年會(huì)更嚴(yán)重,。”
這些被拍賣(mài)的物業(yè)通常屬于高端物業(yè),。拍賣(mài)房產(chǎn)一般要求一次性全額付清房款,，所以盡管價(jià)格幾乎不到同類(lèi)物業(yè)的一半，但仍不是普通購(gòu)房者能承擔(dān)的,，所以處置起來(lái)相當(dāng)困難,。 “今年物業(yè)的拍賣(mài)價(jià)和市場(chǎng)價(jià)之間的差別比往年更大,�,！蹦惩顿Y公司負(fù)責(zé)人分析，這背后的原因正是企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難。
以往購(gòu)入大量物業(yè)的企業(yè)主現(xiàn)在恰恰是經(jīng)營(yíng)最困難的,。企業(yè)現(xiàn)在最大的問(wèn)題就是流動(dòng)資金緊張,，房貸又加劇資金緊張。一旦發(fā)生逾期,，企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)更加沉重,。
這位負(fù)責(zé)人介紹：“這些企業(yè)主都是早幾年買(mǎi)的房子，一般都是高檔房,，那時(shí)貸款利率低,。企業(yè)主通常會(huì)把財(cái)務(wù)杠桿做到最高。把還沒(méi)有還完貸款的房子拿到銀行做二次抵押貸款,。實(shí)際上,，他們已完全把房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。一旦企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難或房?jī)r(jià)下跌,，他們就會(huì)斷供或棄房,。”
從去年下半年開(kāi)始,，企業(yè)融資已出現(xiàn)怪圈,。銀行的企業(yè)貸款年息都在10%以上，利潤(rùn)率在10%以上的企業(yè)不多,。愿意在這時(shí)逆勢(shì)擴(kuò)張,、能承受10%以上利率的企業(yè)就更是少之又少。
“愿意出10%以上利率的企業(yè),，其老板差不多都是做好跑路準(zhǔn)備的,。這就是難點(diǎn)。現(xiàn)在的私營(yíng)企業(yè)主通常都辦了移民,，有海外資產(chǎn),。我們很難知道他是否早就做好欠錢(qián)不還的準(zhǔn)備�,！绷硗庖患彝顿Y公司負(fù)責(zé)人說(shuō),，這些企業(yè)主都是棄房、斷供的高危人群,。
銀行態(tài)度現(xiàn)分化
在“央行要求優(yōu)先滿(mǎn)足首套房貸需求”的消息傳來(lái)后,，銀行房貸政策有了較大分化。
某銀行個(gè)金部人士明確表示,，不會(huì)做房貸,，因?yàn)椴毁嶅X(qián)�,！皼](méi)人放低利率房貸了,，至少上浮10%,。”
業(yè)內(nèi)人士透露,，今年2月底某銀行暫停房貸業(yè)務(wù)就說(shuō)明,，這一輪房貸緊縮是銀行根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律自主選擇、自主決策的結(jié)果,。
出現(xiàn)上述情況的原因,，首先是銀行流動(dòng)性吃緊，無(wú)錢(qián)可放,。其次是一些互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品把活期儲(chǔ)蓄存款變成同業(yè)存款后又回到銀行體系,。可能從絕對(duì)數(shù)字看,，這些互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品吸收的資金量不大,，但對(duì)銀行流動(dòng)性的影響是巨大的。因?yàn)橥瑯I(yè)存款流動(dòng)性不大,，而儲(chǔ)蓄存款是銀行最好的“活水”,。
銀行已發(fā)現(xiàn)很難真正了解開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況。不少開(kāi)發(fā)商都在借新還舊,，導(dǎo)致其財(cái)務(wù)報(bào)表失真,。這隱藏了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。如果開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力開(kāi)始不計(jì)成本地“拆東墻,、補(bǔ)西墻”,，那么風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。上述人士判斷,，總體趨勢(shì)是三四線城市房地產(chǎn)已經(jīng)“完了”,，一二線城市短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格大跌。
這位人士說(shuō)：“在風(fēng)險(xiǎn)又大又不賺錢(qián)的情況下,，我看不出為什么要扶植房貸業(yè)務(wù),。”
某大型國(guó)有銀行個(gè)金部副總經(jīng)理介紹,，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)仍是他們的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，該行會(huì)積極推進(jìn),。只要央行明確了支持首套房貸需求,，他們會(huì)馬上跟進(jìn)�,！把胄械膽B(tài)度就是我們的態(tài)度,。央行的態(tài)度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)是利好�,！�
至于一些銀行不看好房貸業(yè)務(wù),，他分析,，這是因?yàn)橐恍┿y行存款來(lái)源有限、資金緊張,�,！八麄兊馁Y金成本高。這些銀行必須首先考慮怎么活下來(lái)的問(wèn)題,。所以,，他們必須先做收益率高的業(yè)務(wù)，而不是優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù),�,！边@位人士認(rèn)為，大額房貸斷供現(xiàn)象并不普遍,，尤其在上海這樣的城市,。
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