從去年的8月份溫州首傳限購松綁開始至今，銅陵,、南寧,、無錫,、杭州等多個(gè)城市，都接連傳出了政策松動(dòng)的消息,。那么,，到底是什么樣的市場(chǎng)行情來催生多地為限購來“松綁”?放松限購，到底能不能扭轉(zhuǎn)多地樓市“量?jī)r(jià)齊跌”的局面?在市場(chǎng)和開發(fā)商的交互博弈當(dāng)中,，2014年新開工的700萬套的保障性的安居工程,，又會(huì)讓樓市走向發(fā)生怎樣的變化?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和特約評(píng)論員國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員吳慶、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉戈共同評(píng)論,。
房?jī)r(jià)下探,，成交量遇冷，多地樓市調(diào)控或?qū)⑺山�,。開發(fā)商,、購房者、地方政府是觀望,，是等待,，還是出手托市?保障性住房開工，廉租房開建,，從供給到需求,，未來的房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)如何變化?
繼南寧、無錫放松樓市調(diào)控后,，安徽省銅陵市政府日前出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見》,，在住房公積金貸款、契稅補(bǔ)貼等方面,，制定了一系列刺激樓市政策,。有地產(chǎn)分析師表示，像銅陵這樣的三四線城市，本來就沒有限購,，因此要激活市場(chǎng)就只能采取稅費(fèi)和公積金等手段,。
顧云昌(全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席)：一線二線城市和三線城市，庫存量很高,，消化能力很差,，影響了房地產(chǎn)的發(fā)展。為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落,，一些地方政府根據(jù)中央提出來的分類調(diào)控,、雙向調(diào)控的做法，采取了一些所謂救市的舉措,，在放開戶籍,、在稅費(fèi)優(yōu)惠,，以及公積金方面采取了一些行動(dòng),，目的是為了使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持這種平穩(wěn)的發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)對(duì)地方財(cái)政,、對(duì)地方的經(jīng)濟(jì)以及全國(guó)的經(jīng)濟(jì),，都有相當(dāng)大的影響。
在銅陵之前,，南寧發(fā)文松綁房地產(chǎn)限購,，這是第一份由官方正式發(fā)布的文件。江蘇省無錫市政府則規(guī)定,，5月1日起在該市購買成套商品住宅(含二手房),、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員,，準(zhǔn)予本人,、配偶和未成年子女來無錫落戶。
吳慶：該跌就是要跌 我們無法扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的力量
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我想最重要的調(diào)整,，是購房人身份的限制,。有一些城市以前是限制外地人購房，或者是要求他們有當(dāng)?shù)氐纳矸葑C,，或者是要求他們?cè)诋?dāng)?shù)貐⒓由绫６嗌倌甑鹊冗@些條件,，我想松綁的話，是從這個(gè)地方開始松起,。另一個(gè)松綁是在金融的層面,。比如說以前我們政府要求金融機(jī)構(gòu)增加的限制，比如比例,，以及貸款的利率等在這些方面的限制,，我想很可能在這個(gè)利率上做一些松動(dòng)。我個(gè)人覺得，在金融方面的松動(dòng)是要非常小心的,。其實(shí)現(xiàn)在很多地方,，并不是政府或者監(jiān)管機(jī)構(gòu)在限制金融機(jī)構(gòu)給買房的人提供貸款，而是金融機(jī)構(gòu)自己就意識(shí)到這個(gè)風(fēng)險(xiǎn),。在全國(guó)層面上來講,，該跌的價(jià)格就是要跌的，我們做的所有的事情都沒辦法扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的力量,。
在過去一段時(shí)間當(dāng)中,，我們的房?jī)r(jià)在相當(dāng)多的城市確實(shí)是偏高了。我們政府在過去很多年里調(diào)控的目標(biāo),，就是想把房?jī)r(jià)給抑制住,，讓它不要漲，甚至讓它跌一些�,，F(xiàn)在這個(gè)結(jié)果已經(jīng)開始實(shí)現(xiàn)了,，我們?yōu)槭裁从趾軗?dān)心?漲也擔(dān)心，跌也擔(dān)心,，好像就沒有安心的時(shí)候,。
劉戈：限購政策松開以后 市場(chǎng)會(huì)失去活力
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我們看一下最近幾個(gè)城市的出臺(tái)的一些政策，有兩類,，有一類我們可以把它叫做松綁,。比如南寧的政策，以前是綁著的,，必須是本地戶口才能買兩套,，現(xiàn)在周邊的一些城市，都可以到南寧買房子,，所以這叫松綁,。另外，我們?cè)倏淬~陵的政策,，比如說落戶口的政策,，公積金貸款條件放寬，還有其他的一些條件,，這些不能用松綁來解釋,，它已經(jīng)是一個(gè)刺激計(jì)劃了。在2008年年底的時(shí)候,，杭州有24條,，寧波有26條，也就是說地方政府他能夠想到的,，他能夠做出來決定的這樣一些政策,，現(xiàn)在像銅陵這個(gè)地方,，已經(jīng)開始拿出來了。在這之后,，我們就說到和金融相關(guān)了,，現(xiàn)在我們看還沒有。因?yàn)橄胥y行,，像整個(gè)信貸的政策,，這不是各個(gè)地方政府能夠把握的。
紅火,，就是看你現(xiàn)在是一個(gè)什么樣的身體,，如果你是一個(gè)精力充沛的小伙子，松了綁以后,，可能一下子就會(huì)反彈,，會(huì)活力十足。如果你本身已經(jīng)是半身不遂了,，那松綁以后,，不會(huì)對(duì)你產(chǎn)生一個(gè)什么樣的影響。現(xiàn)在地方政府做了第一步和第二步,，有這樣的嘗試,，我相信很多像銅陵的三四線的城市，會(huì)積極的跟進(jìn),。可能也會(huì)有一些原來限購的二三線城市,，逐漸的取消限購,。我覺得如果松開以后，不能說是半身不遂,，至少已經(jīng)失去活力,，因?yàn)樗旧淼氖袌?chǎng)的變化，帶來市場(chǎng)的一個(gè)下行,，而不是因?yàn)橐粋�(gè)新的政策,。
吳慶：價(jià)格讓市場(chǎng)去決定 成交量才是個(gè)關(guān)鍵問題
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我理解的目標(biāo)，就說未來的這個(gè)市場(chǎng)既要給買房的人帶來希望,，又要給開發(fā)商帶來希望,，同時(shí)地方政府也得到他應(yīng)得的那一分子。現(xiàn)階段我們討論問題的時(shí)候有一個(gè)差別,。就是我們太多的去關(guān)注房?jī)r(jià),，而我們太少的去關(guān)注成交量。我們要想讓這個(gè)市場(chǎng)良性的運(yùn)轉(zhuǎn),，價(jià)格是多少重要嗎?不重要,。價(jià)格讓市場(chǎng)去決定，但是它成交多少的數(shù)量，這是個(gè)關(guān)鍵問題,。
我們要看房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要的信號(hào),，就是它能不能要有足夠的成交量。價(jià)格的變化,，它更多的是受制于需求的影響,。在短期來看，房地產(chǎn)這種供給,，它變化比較小,，它的價(jià)格變化更多的是受需求的影響。當(dāng)需求大的時(shí)候,，交易量就大,，交易量大的時(shí)候，價(jià)格就上去了,。我們抑制了價(jià)格的上漲,，短期來說抑制了價(jià)格的上漲。但是我們抑制了價(jià)格上漲的速度,，我們沒有抑制住價(jià)格上漲的預(yù)期,。而現(xiàn)在價(jià)格上漲的預(yù)期已經(jīng)改變了，在這個(gè)時(shí)候我們就不再需要那些限制交易的那些工具了,，我們把那些工具給拿掉,，我們讓住房市場(chǎng)活躍起來，一個(gè)活躍的市場(chǎng),，那就是我們想要的,。
劉戈：一個(gè)比較健康的市場(chǎng)是量上來了 而價(jià)格沒上來
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
過去幾年的數(shù)據(jù)表明，我們的交易的房屋的面積和價(jià)格是密切相關(guān)的,。從2009年的3月份開始,，一直到今年3月份。我們的銷售面積和銷售額,，整個(gè)波動(dòng)的變化規(guī)律是差不多的,。但是銷售額的漲幅比銷售面積的漲幅要大，那么這一塊兒實(shí)際上就是房?jī)r(jià)的漲幅,。就是說當(dāng)你交易的數(shù)量,、面積增大了以后，它的交易的價(jià)格也在增大,。至少目前來說,，我們看到了這樣的趨勢(shì)。那么現(xiàn)在交易額在下滑,。這一回是由于限購政策和其他的一些政策直接導(dǎo)致的下滑,，交易面積的這樣的一個(gè)下滑�,，F(xiàn)在它由于沒有什么新的政策出臺(tái)，它就已經(jīng)下滑了,，而且現(xiàn)在面積下滑下來,，那么接著按照這五年來的規(guī)律，那它的價(jià)格肯定也會(huì)下滑,。
其實(shí)我們一直期望,，能夠產(chǎn)生這樣的一個(gè)局面，就是說它的量上來了,，價(jià)格沒有上來,，這是相對(duì)健康的一個(gè)狀態(tài)。但是最近幾年,，我們沒有看到這個(gè)狀態(tài),，也許我們調(diào)控的目標(biāo)，就是能夠達(dá)到這樣的一個(gè)狀態(tài),，一個(gè)比較健康的市場(chǎng),，量上來了，價(jià)格沒上來,。
劉戈：房?jī)r(jià)下行是對(duì)地方政府的一大挑戰(zhàn)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
現(xiàn)在總體上來說,，它是看到了這樣的一個(gè)趨勢(shì)。原來大家認(rèn)為的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)下行,，那個(gè)現(xiàn)在大家達(dá)成共識(shí)了,。在目前這樣的一個(gè)狀態(tài)下，我們的政府因?yàn)橐郧盀榱讼拗品績(jī)r(jià)的過快增長(zhǎng),，有很多的政策,。那么這些政策哪一些留著，哪一些需要撤出?那么這個(gè)時(shí)候需要有一個(gè)判斷,。那么這些判斷的話，會(huì)決定之后樓市的走勢(shì),。
對(duì)其實(shí)各個(gè)城市的地方政府,，我們現(xiàn)在看到一些不同的選擇。現(xiàn)在有些城市比較著急,，所以松綁,、救市有這樣的一些政策推出。另外一些地方,，我們看到他在做另外一個(gè)事情,。比如說他在做保障房建設(shè)的規(guī)劃，在做資金的籌集,，包括云南,、重慶,，我都看到了一些很具體的數(shù)字。也就是說他今年要改造多少房,，這樣在另外一個(gè)方面,，如果房地產(chǎn)是一段時(shí)間里下行，那么會(huì)導(dǎo)致比如說建筑材料,，比如說就業(yè),，那么導(dǎo)致這樣一些因素的變化。這個(gè)時(shí)候如果我有這樣的一些準(zhǔn)備,，有這樣的一些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),，棚戶區(qū)的改造，那么在一定程度上會(huì)彌補(bǔ)由于房地產(chǎn)的下行所帶來的一些影響,。
對(duì)于地方政府來說,，提出了非常大的一個(gè)挑戰(zhàn)，也就是說當(dāng)你的收入大幅度減少了以后,，那么你原來的行為方式,，原來的那些計(jì)劃，原來的這些民生項(xiàng)目,，原來的政府運(yùn)行的方式,，都提出來一個(gè)大的挑戰(zhàn)。這才恰恰是房地產(chǎn)如果下行了以后,，對(duì)整個(gè)政策,，對(duì)于政府運(yùn)行產(chǎn)生的影響。
吳慶：房?jī)r(jià)需要有一次下跌 政府不要為了保房?jī)r(jià)而花太大精力
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我想做幾個(gè)判斷,。第一個(gè)判斷,，這種市場(chǎng)的價(jià)格的變化，有漲有跌,，這是很正常的事情,，我們的房?jī)r(jià)需要有一次下跌。我們現(xiàn)在就是說不清楚的就它什么時(shí)候開始下跌的,，我想外資的同行,，以及我們國(guó)內(nèi)的金融猜測(cè)的就是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的問題。第二點(diǎn),，我們也不要太擔(dān)心房?jī)r(jià)的下跌,，我們的政府不要為了保住房?jī)r(jià)，去花太大的精力,。我們有能力再做一次4萬億這樣的經(jīng)濟(jì)刺激,，但是這種刺激我們最好是沒有，不要再去這么操作,。第三點(diǎn),，既然我們政府不去做這樣大規(guī)模的救市,，那么房地產(chǎn)的價(jià)格也不會(huì)再像2009年、2010年那樣,，經(jīng)過一輪下跌以后,，重現(xiàn)來一次瘋狂的上漲。
我們住房的投資者也不要抱有任何的這種幻想,，將來的住房市場(chǎng)可能在經(jīng)歷了一輪大的上漲以后,，來一次比較大的下跌，然后它尋找到它應(yīng)該在的位置,，然后長(zhǎng)期的,，相對(duì)來說固定在一個(gè)比較穩(wěn)定的價(jià)位上，這是我們期望達(dá)到的,。
吳慶：700萬套保障房對(duì)住房市場(chǎng)也有間接影響
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
2014年,，住建部計(jì)劃開工的保障安居的工程房大概有700萬套，這件事情對(duì)我們的住房市場(chǎng)也有一個(gè)間接的影響,。我們?cè)谶^去幾年里,，我們的住房市場(chǎng)實(shí)際上形成了一種雙軌制，有比較貴的商品房,，那么也有比較低廉的各種保障房,。那么將來我們的這種趨勢(shì)，我認(rèn)為我們還要追求一個(gè)政策目標(biāo),，就是要把這兩股還是要盡可能的合一,。但是低的保障房還是要有，但是這種保障房不是用來出售的,，它以很低的價(jià)格提供給這些買不起房的人,，讓他們來租住。
此外,，就是房地產(chǎn)的蕭條,，對(duì)于上游的產(chǎn)業(yè)的這種影響非常大。那么我們的棚戶區(qū)改造,，在房地產(chǎn)總量供給增加不大的情況下,，能夠保住這種上游產(chǎn)業(yè)鏈的更小一些的影響，讓他們活得更好一點(diǎn)兒,，這是非常重要的一件事情。第二件事情,，當(dāng)然它也提升我們的城市水平,，這種工程做的時(shí)候，它也會(huì)帶動(dòng)一些基礎(chǔ)設(shè)施的投資,，這對(duì)于城市也有很大的一個(gè)提升,。這種做法實(shí)際上,，它已經(jīng)類似于我們經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的一部分。我們政府,，財(cái)政花一些錢來保住我們的增長(zhǎng),。
錢軍：現(xiàn)在房地產(chǎn)的價(jià)格還沒真的下降 銀行不能夠放松貸款
(上海交通大學(xué) 上海高級(jí)金融大學(xué)金融學(xué)教授 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我們國(guó)家現(xiàn)在住房里面一個(gè)很大的問題，尤其是在很多大中城市,，就是比較低價(jià),、比較便宜的這種房子還是很缺的。我覺得700萬在全國(guó)來講,，這個(gè)數(shù)字不是很大,，而且它是分散在很多地方。如果執(zhí)行得比較好,，不應(yīng)該對(duì)我們現(xiàn)在比較擔(dān)心的很多地方的商品房市場(chǎng),，造成很大的沖擊。低價(jià)的房子跟大量的商品房,，服務(wù)的居民也是不一樣的,，不會(huì)太大的影響這些城市里的商品房的房地產(chǎn)市場(chǎng)。我覺得,，房地產(chǎn)現(xiàn)在的波動(dòng)其實(shí)還沒有開始價(jià)格真的下降,，這種波動(dòng)是正常的，應(yīng)該是市場(chǎng)行為,，尤其是不能夠銀行放松貸款,。