進(jìn)入四月份以來，我們看到各地樓市要放松限購(gòu)的傳聞一直不斷,，但多個(gè)城市醞釀的放松限購(gòu)并沒有真正兌現(xiàn),。日前，廣西南寧市房管局的一紙文件,，讓南寧成為限購(gòu)政策實(shí)行以來第一個(gè)放松限購(gòu)的城市,。南寧宣布，從4月25日起,，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)以內(nèi)的北海,、防城港,、欽州,、玉林、崇左市五個(gè)城市的戶籍居民家庭,，可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房,。那么，限購(gòu)政策這種放松和調(diào)整,，是不是意味著地方政府開始出手救樓市了呢?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn),、劉戈共同評(píng)論。
南寧的限購(gòu)松綁會(huì)否帶來連鎖效應(yīng)?各地未來的政策會(huì)如何演繹?
馬光遠(yuǎn)：南寧此舉是對(duì)限購(gòu)政策的一個(gè)突破 肯定是在放松和救市
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我們以前的限購(gòu)政策不是講同城化,，而是講一城,，就是一個(gè)城市要么按照戶籍，要么按照常住人口然后來搞的限購(gòu),。國(guó)務(wù)院的政策也好,，還是過去很多年各地的政策也好。比如說北京限購(gòu)指的就是北京,，如果說按照南寧的這個(gè)解釋,，我們現(xiàn)在不是正在搞京津冀一體化嗎?那是不是意味著，北京下一步可以學(xué)習(xí)南寧的先進(jìn)精神,，河北人民,，如果再往大一點(diǎn)的話，因?yàn)樽罱轿饕苍谥v,，我們也得搭上這個(gè)車,，還有山東德州什么的也得搭上車,，所以有人講說，以后北京可能出現(xiàn)的特產(chǎn)叫德州扒雞,。
如果說按照這么一個(gè)思路去弄的話,，我們的限購(gòu)形同虛設(shè)。所以第一個(gè),，這是對(duì)我們以前限購(gòu)政策完全的一個(gè)突破;第二,，肯定是放松;第三，肯定是救市,，因?yàn)橐环矫嫖覀兛吹�,，她講說我們根本不用救市，我們的銷售額什么都在增長(zhǎng),，但事實(shí)證明它是在下降的,。
劉戈：土地財(cái)政占比越高的城市 它的著急程度和壓力要更大
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
因?yàn)楝F(xiàn)在去強(qiáng)調(diào)，他們這是整個(gè)北部灣一體化的這樣一個(gè)行為,，這么說肯定是沒有問題的,。就像如果有一個(gè)人突然掉到水溝里面，然后他解釋說我是在游泳,，你是沒有辦法證明他真的不是在游泳,，所以這樣一個(gè)解釋有她的道理，的確是存在,。但是我們來看,，她把這五個(gè)城市，這基本上占到了廣西自治區(qū)大概接近一半的面積,，從人口上來說,，這五個(gè)城市總?cè)丝谒懔艘幌率?200萬，南寧市是600萬,。也就是說,，在南寧市的原來的基礎(chǔ)上乘了一個(gè)二，那么這樣一個(gè)大的人口基數(shù),，而且它是整個(gè)廣西自治區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的這一塊,，那么客觀來說，由于原來在這些區(qū)域里,，他如果在南寧有一年的納稅證明就可以買一套,，那么現(xiàn)在和南寧市的居民變成了一樣的權(quán)利，也就是說,，這1800萬人口都可以買兩套房子了,。從理論上來說，讓整個(gè)購(gòu)買力有了一個(gè)大大地提升。
因?yàn)楹芏喑鞘械膲毫Ρ容^大,，我們的有一線城市,，二線城市，三線城市,，而且所謂的在二線,，三線里面，各個(gè)城市的情況不太一樣,。如果我們把全國(guó)城市房?jī)r(jià)表你去看一下,，它有一個(gè)排行，像南寧這樣的一個(gè)城市,，在全國(guó)排到第45名,，就是在頭100個(gè)城市里面。但是我們?nèi)タ戳硗鈨身?xiàng)指標(biāo),，就是說它的賣地收入和它的財(cái)政收入比,，這個(gè)比大概是在30名左右。也就是說,，它更多的要依靠賣地的收入,。我們?cè)賮砜匆幌滤木用袷杖牒头績(jī)r(jià)的比，這個(gè)時(shí)候它又排到了75名,。35名,，45名和75名，那么這樣一比,，對(duì)于這樣的一些城市來說,，它的房?jī)r(jià)和它的收入比相對(duì)比較高,，它的土地財(cái)政的占比比較高,，所以它的著急程度就要比另外一些城市的話要大。
馬光遠(yuǎn)：目前放松限購(gòu)對(duì)樓市來說 救市的效果是非常微小的
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
事實(shí)上我覺得這個(gè)限購(gòu)并不是說所有的城市都必須有限購(gòu),，特別是目前我們看到因?yàn)檎麄�(gè)房地產(chǎn)銷售,，整個(gè)房地產(chǎn)的預(yù)期，現(xiàn)在可以不用爭(zhēng)議的講已經(jīng)發(fā)生很大的變化,，大家對(duì)未來整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是看淡的,。在這種情況下，有些城市有放松限購(gòu)的必要,，至于說放松限購(gòu)以后,，能不能救市我們下一步可以討論。比如說包括溫州,，溫州那個(gè)地方事實(shí)上當(dāng)?shù)氐睦习傩斩际怯蟹孔拥�,，甚至一般人都有好幾套房子，我到溫州辦事，一般就會(huì)碰到,，比如說你問司機(jī),，說你有幾套房，司機(jī)一般會(huì)告訴我,，我有四套房,、五套房，都是這樣的,，那么這種情況,，你搞限購(gòu)是沒有任何意義的。
如果說以前,，比如說房地產(chǎn)的基本面沒有發(fā)生很大的變化,，第一個(gè)是貨幣供應(yīng)沒有發(fā)生很大變化，貨幣供應(yīng)很大,，第二個(gè)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也沒問題,，我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)仍然處在一個(gè)高速增長(zhǎng)階段，第三點(diǎn)是房子仍然不夠,，大家都往大城市里面跑,，總體供應(yīng)仍然是不足的，如果滿足這三個(gè)條件的話,，放松限購(gòu)房?jī)r(jià)肯定上漲,，而且對(duì)有些城市來講，肯定是報(bào)復(fù)性上漲,。但目前這三種條件基本都不存在,。第一個(gè)，貨幣實(shí)質(zhì)上是收緊的,，第二,，我們的整個(gè)經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)增長(zhǎng)的階段，而且下行的壓力非常大,，第三,，很多城市的房子已經(jīng)多了，也就是說如果房子不夠,，你放松限購(gòu),，有些人看到了投資的價(jià)值，也就是說我現(xiàn)在去買房子房?jī)r(jià)還會(huì)漲,。但是如果說房子已經(jīng)夠了,，而且所有人都認(rèn)為房子已經(jīng)夠了，你放松限購(gòu),，別人不會(huì)去上這個(gè)當(dāng),。所以我認(rèn)為目前情況下,，放松限購(gòu)，如果地方政府認(rèn)為這是一個(gè)救市政策的話,，它的效果是非常微小的,，如果我們的貸款不放松，我們的貨幣不放水,，我們?cè)贈(zèng)]有別的刺激計(jì)劃的話,，僅僅依靠房地產(chǎn)自己來救房地產(chǎn)，目前我想是不現(xiàn)實(shí)的,。
劉戈：放松限購(gòu)以后 未必真的能帶來那么大的購(gòu)買力
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
現(xiàn)在從總體上來講,，它的銷售，總體房?jī)r(jià)我們和去年相比,，同比還在上漲,，即使現(xiàn)在有一些城市環(huán)比開始下降，那也只是一小部分城市,，所以現(xiàn)在到了一個(gè)相對(duì)平臺(tái)期,。那么我們看到的這樣的一些降價(jià)，很多是因?yàn)榇蠹椰F(xiàn)在對(duì)于這些降價(jià)樓盤高度關(guān)注,，但是是不是有下降的可能性,，這還真是。也就是說,，現(xiàn)在是預(yù)期發(fā)生了一個(gè)變化,，那么現(xiàn)在可能對(duì)一些地方城市來說，我放松限購(gòu)了以后,，它真的能夠帶來的購(gòu)買力未必有那么大,。但是如果這樣的一個(gè)信號(hào)帶來大家預(yù)期的一種變化，如果有一些城市認(rèn)為房?jī)r(jià)在政府的推動(dòng)下會(huì)要反彈,，那么這個(gè)時(shí)候,，雖然總體來說，銀行的資金面現(xiàn)在偏緊,，但是民間的投資能力還是很強(qiáng)的,。
中央政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控,，現(xiàn)在應(yīng)該說已經(jīng)放權(quán)了,，就是說更多的城市，讓你們?nèi)グ凑兆约旱那闆r來進(jìn)行決定�,，F(xiàn)在總體上來說,，拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，但是我們希望拐點(diǎn)出現(xiàn)之后是相對(duì)平穩(wěn)的過渡期,，而不是說一個(gè)斷崖式的跳水�,，F(xiàn)在我看,，我自己判斷目前這種斷崖式的跳水還沒有出現(xiàn)，如果真出現(xiàn)這種情況,，那該松綁就松綁,，如果現(xiàn)在沒有，從判斷上沒有這樣的一種趨勢(shì)的話,，那么我覺得原來的政策還是有執(zhí)行它的道理的,。
馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來 但全國(guó)性的跳水不會(huì)出現(xiàn)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來，這個(gè)已經(jīng)很明顯,，為什么叫轉(zhuǎn)折點(diǎn)?第一個(gè)是預(yù)期已經(jīng)發(fā)生很大的變化,，而且我們一直在強(qiáng)調(diào)，今年出現(xiàn)這種房?jī)r(jià)的調(diào)整跟政策沒有任何關(guān)系,，在政策沒有任何打壓你的情況下出現(xiàn)的,，這是市場(chǎng)的一個(gè)自發(fā)的反應(yīng);第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面發(fā)生了很大的變化,，我們現(xiàn)在面臨的最大的問題,，第一個(gè)是房?jī)r(jià)太高，特別是一二線,，第二個(gè)是房子太多,，三四線，也就是說在這種基本面發(fā)生很大變化的情況下,，那么外部因素起到了很大的作用,，就是貨幣，大家突然覺得錢很緊張,，無論對(duì)開發(fā)商來講,，還是買房子的人來講，我們現(xiàn)在老是聽到有一些人講說,，我現(xiàn)在看中了一套房子,，但是貸款非常難，因?yàn)轭~度非常小,，整體來講對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)影響非常大,。
我們現(xiàn)在看到的情況是一個(gè)什么情況?就是說整個(gè)市場(chǎng)跟去年真是冰火兩重天，去年我們一直在強(qiáng)調(diào)說我們?cè)谡铱胀�,，說空投在哪里,，以前老是唱空的那個(gè)人哪里去了?我們找不見了。我們說去年當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上所有的空投死光的時(shí)候,，我當(dāng)時(shí)還說這是非�,？膳碌囊患拢瑸槭裁�?因?yàn)楫?dāng)年日本也是當(dāng)所有的空投死光以后,，房?jī)r(jià)突然向下,。但是我沒想到那么快,，沒想到2014年一季度開始出現(xiàn)調(diào)整。從目前種種反應(yīng)來看,，當(dāng)然有很多人在解釋說,，你看杭州第一次出現(xiàn)降價(jià)的時(shí)候，所有人講說那是一個(gè)極端的個(gè)案,，促銷的,。但是當(dāng)現(xiàn)在出現(xiàn)大面積下降的時(shí)候，有人講杭州自身是個(gè)特例,，因?yàn)樗姆孔庸⿷?yīng)多了,，下一步我們會(huì)看到更多的解釋，但是這種解釋并不能夠否認(rèn)目前整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)了很大的變化,。
全國(guó)性的跳水不會(huì)出現(xiàn),，因?yàn)橛幸粋�(gè)政策的博弈。我們現(xiàn)在就政策本身的靈活性去講,，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)的下跌真的影響宏觀經(jīng)濟(jì),，真的影響社會(huì)穩(wěn)定的話，我們的政策一定會(huì)松動(dòng)的,，這是毫無疑問的,。所以目前我們可以講，政策最主要做的是什么?一方面就是按照政府工作報(bào)告以前講的,，把調(diào)控權(quán)一定要交給地方,，因?yàn)槊恳粋�(gè)地方不一樣;另一方面一定要關(guān)注重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下跌引發(fā)的一系列風(fēng)險(xiǎn)，這是最近幾個(gè)月我們都一直在強(qiáng)調(diào)的一個(gè)問題,。
陳國(guó)強(qiáng)：今年會(huì)面臨行業(yè)整體降溫,、房?jī)r(jià)漲幅收窄的局面
(中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
實(shí)際上從一季度的成交量觀察已經(jīng)可以看出苗頭，一季度幾個(gè)一線城市成交量的下滑在全國(guó)是非常突出的,，整體大概同比下滑40%左右,。一般來說，成交量萎縮或者下降持續(xù)一段時(shí)間之后,，必然會(huì)影響到價(jià)格,，所以今年以來成交量的下滑，或者說整體行業(yè)的這種降溫已經(jīng)反應(yīng)到一線城市,。行業(yè)整體降溫,，房?jī)r(jià)漲幅收窄，有些城市,，或者某些區(qū)域一定的回調(diào),，我想這個(gè)恐怕是今年我們會(huì)看到的一個(gè)局面。
劉戈：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)吃了多年的小灶 不應(yīng)該再得到特殊的關(guān)照
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
房地產(chǎn)整體來說,，過去這么多年一直是吃小灶的,，像家里面孩子里面的老小，總是倍加呵護(hù)�,，F(xiàn)在來說,，市場(chǎng)正在回歸市場(chǎng)本來的規(guī)律。在這種情況下,，這種小灶不應(yīng)該再吃下去了,，它應(yīng)該回歸像其他行業(yè)那樣，不應(yīng)該再得到特殊的關(guān)照,。在這種情況下我覺得,，讓他們?cè)谶@個(gè)過程當(dāng)中，那些真正強(qiáng)的企業(yè)能夠留下來,，那些該淘汰要淘汰,。
馬光遠(yuǎn)：這一次不能再出手救市 再走上以前的那條老路
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
有兩句話可以講未來政策的走向，第一,，一定要尊重市場(chǎng),，也就是說，今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)今非昔比了,，以前是房子太少,，供應(yīng)不夠，我們通過救市可以救起來,，但現(xiàn)在如此大的供應(yīng)量,，在房子供應(yīng)過剩的情況下，救市事實(shí)上是沒有希望的,，我們一定要尊重市場(chǎng)的選擇;第二,，要發(fā)揮政府的作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)在目前情況下對(duì)于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定是至關(guān)重要的,，我們有很多指標(biāo)證明房地產(chǎn)的重要性,。
如果說房地產(chǎn)市場(chǎng)的下跌真的最終影響到中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的話，我是一定要求中國(guó)政府一定要出手維持這個(gè)市場(chǎng)的穩(wěn)定,，但是我們一定要清醒的認(rèn)識(shí)到,，我們現(xiàn)在吃土地財(cái)政，我們現(xiàn)在完全依靠房地產(chǎn),，包括我們今天面臨房地產(chǎn)下跌,，我們感受到的這種痛苦，為難,，尷尬,，都是當(dāng)年跟我們對(duì)房地產(chǎn)，對(duì)土地財(cái)政的過于依賴有關(guān),，我們這個(gè)時(shí)候是要擺脫對(duì)土地財(cái)政,，對(duì)房地產(chǎn)依賴的時(shí)候,，而不是說通過這一次的救市，我們?cè)僮呱夏菞l老路……
《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》 20140430 房?jī)r(jià)下跌 市場(chǎng)要說話! 本期節(jié)目主要內(nèi)容：
進(jìn)入4月份以來,，多個(gè)城市要放松限購(gòu)的傳聞一直不斷,，大多沒有真正兌現(xiàn)，但是廣西南寧市房管局的一紙文件,，讓南寧成為限購(gòu)政策實(shí)行以來第一個(gè)放松限購(gòu)的城市,。隨后南寧房管局展開媒體通氣會(huì)，解釋政策并非放松限購(gòu),，如果不是限購(gòu)松綁,，那是什么?如果放松限購(gòu)，房?jī)r(jià)會(huì)上漲?各個(gè)城市的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)連續(xù)低迷,，房?jī)r(jià)紛紛打折,，樓市真的不行了?
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》 20140430 房?jī)r(jià)下跌 市場(chǎng)要說話!)