數(shù)據(jù)顯示,，雖然萬科一季度營收和利潤雙降,、支出有所減少，但拿地速度并未放緩
5月1日,，一篇名為《毛大慶：全國房地產(chǎn)將下行
搞不懂北京樓市》的文章在網(wǎng)絡(luò)上瘋傳,，深入的分析以及翔實(shí)的數(shù)據(jù)意在反映目前真實(shí)的房產(chǎn)市場現(xiàn)狀，內(nèi)容令人震驚,。但文章被傳出當(dāng)日傍晚,，萬科發(fā)表聲明稱,，文中信息不代表萬科公司和毛大慶個(gè)人觀點(diǎn),。
“這里面有兩點(diǎn)比較明顯不是他說的,，一個(gè)是對政府的態(tài)度；其次是對北京市場的分析,，毛總做了這么多年的北京市場,，不存在說看不懂�,！弊蛉�(5月4日),，北京萬科相關(guān)人士在接受
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)證實(shí)，毛大慶的確參加了建策沙龍,，但網(wǎng)上流傳的發(fā)言稿中部分內(nèi)容并不屬實(shí),。
被視為房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的萬科，其現(xiàn)狀體現(xiàn)了行業(yè)的整體生存狀態(tài),。進(jìn)入2014年,，萬科交出的一季報(bào)成績并不優(yōu)異——截至3月31日，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入94.97億元,，同比下跌32.16%,；同時(shí)，歸屬于上市公司股東的凈利潤12年來首次出現(xiàn)同比下滑,，為15.3億元,，跌5.23%，這一指標(biāo)的下滑,，被視為房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入拐點(diǎn),。
萬科稱部分內(nèi)容系偽造
5月1日，微信朋友圈中,，萬科執(zhí)行副總裁毛大慶近萬字的發(fā)言讓市場風(fēng)聲鶴唳,。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,，這篇文章中,，毛大慶的發(fā)言核心內(nèi)容為三點(diǎn)：內(nèi)地反腐對于高端市場的影響、部分城市的供應(yīng)過剩,、銀行資金面收緊,。發(fā)言中引用了大量的數(shù)據(jù)以及城市案例，信息量極大,。
作為房產(chǎn)龍頭的高管,，毛大慶的“看空論”對市場的影響力不言而喻。但在文章被流傳不到24個(gè)小時(shí)的時(shí)間,，萬科方面緊急發(fā)布聲明稱,，該文章內(nèi)容不是由活動(dòng)主辦方和萬科公司提供,。文中信息不代表萬科公司和毛大慶個(gè)人觀點(diǎn)，如果有采訪需求,，請聯(lián)系北京公司品牌部,。
隨后，原住建部政策研究中心主任陳淮發(fā)布微博稱,，“網(wǎng)傳萬科毛總一個(gè)內(nèi)部沙龍發(fā)言,，這會恰為我主持。在我印象中,，毛總所講關(guān)鍵點(diǎn),，一是市場價(jià)格有點(diǎn)敏感，二是不同城市出現(xiàn)分化,，三是有些城市盲目擴(kuò)張,。并無超出近期市場議論的夸張之語。既然有參與者不珍惜此交流機(jī)會,，再不會有這沙龍了,。”
“這原本是內(nèi)部會議,，受邀參加大多是房企高層,、行業(yè)分析機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)也有政府部分的一些高層，大家也都會比較坦誠地去交流,�,！币晃徊辉妇呙男袠I(yè)人士對記者表示。
昨日,，記者聯(lián)系了北京萬科相關(guān)人士,，該人士表示，雖然毛總的確參加了這一沙龍,，但是網(wǎng)絡(luò)上傳播的這篇文章中有一些內(nèi)容并非是毛總的發(fā)言,。“可以看到比較明顯的兩點(diǎn),，一個(gè)是對政府的態(tài)度,，不管是萬科還是毛總都不會指責(zé)政策荒謬；其次,，毛總已經(jīng)做了很多年的北京市場,，在之前接受大家的采訪中，對于市場的思路也很清晰,，不存在說看不懂北京市場,。”
最近,，北京萬科部分在售項(xiàng)目銷售價(jià)格的下調(diào)引發(fā)了市場關(guān)注,。此前萬科橙項(xiàng)目號稱開盤“降3000元”引起各方熱議,，更有甚者將其稱為北京樓市的“崩盤信號”。
而在上述發(fā)言中,，記者看到文章中也提到這樣的內(nèi)容：“市場中90%以上還是剛性需求,，他們的臨界點(diǎn)特別敏感。前段時(shí)間萬科在北京賣的房子(住總?cè)f科聯(lián)合開發(fā)的萬科橙項(xiàng)目,，單價(jià)2.2萬元),，在市場上引起軒然大波,，這個(gè)項(xiàng)目是被建委要求價(jià)格合理一點(diǎn),，低一點(diǎn)，萬科提出有股東,、合作伙伴,，是否可以不賣，但建委仍然要求賣,，要求我們起帶頭作用……萬科要帶頭降價(jià)了……”現(xiàn)在市場的價(jià)格承受空間和區(qū)間是非常明確的,。“我們(萬科)有一個(gè)建委批了的賣3.6萬每平方米的項(xiàng)目,，在北京亦莊,，開盤后賣了40%，后面的量就走得很慢很慢了,，大家能看出,，2.2萬元的項(xiàng)目4小時(shí)銷售賣光，3.6萬元的項(xiàng)目很慢,�,！�
對于萬科接下來的定價(jià)策略，上述相關(guān)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,，會堅(jiān)持響應(yīng)政府的號召,，根據(jù)政府的要求來確定價(jià)格。
萬科拿地速度未放緩
對此次事件,，上述相關(guān)人士指出,，在萬科的歷史上也曾遇到過相似事件。早在2008年,，一篇名為
《萬科集團(tuán)主要負(fù)責(zé)人在松山湖會議上的講話》的文稿在網(wǎng)絡(luò)上流出,，講話中的主要內(nèi)容也涉及對于市場看空的判斷，并稱要敢于降價(jià),，勇于降價(jià)……
萬科當(dāng)年也曾發(fā)布澄清聲明稱該文稿系偽造,，并報(bào)案意在通過法律途徑追究有關(guān)人員的責(zé)任。時(shí)隔6年,，萬科再次“中招”,，但不同的是此次并非
“空穴來風(fēng)”,，萬科方面也證實(shí)了此次會議的真實(shí)性，只是強(qiáng)調(diào)部分內(nèi)容并非出自毛大慶,，而是有所篡改,。
值得注意的是，在這篇文章中,，對于庫存問題有較詳細(xì)的分析——萬科以平均21個(gè)月作為風(fēng)險(xiǎn)警戒線,，但目前包括無錫、寧波,、杭州,、上海、唐山等多個(gè)城市的庫存已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一警戒線,。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者隨后翻閱了萬科一季度業(yè)績報(bào)告,，第一季度公司實(shí)現(xiàn)開工面積為420萬平方米，占全年新開工計(jì)劃的比例為18.8%,。隨著未來開工規(guī)模的增加,，預(yù)計(jì)公司全年實(shí)現(xiàn)的開工面積會高于年初制定的計(jì)劃。期末,，公司凈負(fù)債率為40.9%,，持有現(xiàn)金375.3億元。
在合并現(xiàn)金流量表中,，購買商品,、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金從去年同期的320億元下降為249億元，同比減少了70億元左右,。而對比“招保萬金”中其他三家房企的這一數(shù)字,，萬科一季度支出有所減少。這個(gè)數(shù)據(jù)實(shí)際反映公司購買商品,、接受勞務(wù)實(shí)際支付的現(xiàn)金,，包括本期購入商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金,，以及本期支付前期購入商品,、接受勞務(wù)的未付款項(xiàng)和本期預(yù)付款項(xiàng)、購買或接受小規(guī)模納稅人所銷售商品或提供的勞務(wù)而支付的增值稅,。
“但從單個(gè)季度的指標(biāo)下降還不能判斷萬科放緩開發(fā)進(jìn)度,，整個(gè)投資計(jì)劃的安排之前就已經(jīng)確定，而去年購買商品服務(wù)的支出很猛,，光土地支出就超過了2012年的一倍,。這一季度下降只能是說去年的基數(shù)比較高。”一位不愿具名的分析人士表示,。
隨后,，記者統(tǒng)計(jì)了萬科去年一季度以及今年一季度拿地支出的對比，發(fā)現(xiàn)在土地購買上萬科并未放緩,。今年一季度,，萬科拿下10宗地塊，總建筑面積為16.52萬平方米,，總金額為83.46億元,。而去年同期拿下11宗地塊，總建筑面積17.58萬平方米,，總金額為49.87億元,。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，萬科去年一季度的平均樓面價(jià)為2835.79元平方米,，而今年一季度為5050.47元平方米,。土地價(jià)格的上漲速度十分明顯。
“并不能從毛大慶的講話中判斷出萬科會放緩開發(fā)腳步,，萬科需要大量拿地來支撐下半年的業(yè)績�,！痹诜治鋈耸靠磥�,，萬科一季度凈利潤的下滑與其自身控制結(jié)算節(jié)奏有很大關(guān)系，“一個(gè)項(xiàng)目交房從具備結(jié)算條件后通�,？梢哉{(diào)節(jié)半年時(shí)間,，也就是說原本有一些項(xiàng)目可以放在一季度結(jié)算但沒有結(jié)算”，之所以會放慢結(jié)算,，與大股東華潤高層更替以及內(nèi)部推行的合伙人制度有關(guān),。