關(guān)于負債率,，萬科最近也在研究，據(jù)東方證券分析,，2012年開發(fā)類的房地產(chǎn)企業(yè)凈負債率是65%,，龍頭企業(yè)的平均負債率是43%,，那么現(xiàn)金比例普遍都偏低；負債率,，從過去1年來看，大城市的開發(fā)商,，尤其土地價格高的城市的開發(fā)商,，負債率有非常嚴重的上漲現(xiàn)象。比如像北京拿地比較猛的,，像泰和,，負債率很高了；另外這些企業(yè)拿地還有一個打法,，就是拿到貴的地以后,，去找金主去借錢，這些錢借來,，用股權(quán)制抵押,，有若干個項目已經(jīng)到了實際拿地開發(fā)企業(yè)的真實股權(quán)已經(jīng)降到了只占幾的地步，大量的股權(quán)已經(jīng)在金主的手里了,。但金主的錢好多都很貴、很高,，因此這些項目能不能經(jīng)得住銷售緩慢的考驗是未來一個很大的問題,。
因此,，有一個結(jié)論,，宏觀大調(diào)控，2014年對房地產(chǎn)市場,，確實有較大的變化，政府2014年以來,，想法也很多,，穩(wěn)增長壓力很大,，貸款偏緊,、融資成本上升,，整個中國經(jīng)濟在艱難中復蘇，實際上也帶有不確定性,，那么另外一個,，過去1年多，土地的放量,，尤其像北京,、上海自住商品房用地的上市，引發(fā)客戶短期對市場的觀望,，形成了一種虛擬供應的形象,。使得短期內(nèi)剛性需求都爬在自住房商品上了，不動了,，也是一個特征,，但是從北京、上海目前來看,，供需矛盾仍然沒有馬上得到緩解,，剛性需求的需求量還是很大的。在此也說下萬科對北京市場到今年年底和明年年初的一個判斷：因為我也參與了市政府的一些會,，大致到2014年年底,、2015年年初，也就是2013年拿地的這些都比較貴的土地,，都會要上市的時候,，北京大概會出現(xiàn)42個樓面地價5萬-12萬之間的樓盤，這40多個樓盤分布的位置,，那里都有,，但是有一個現(xiàn)象，基本上沒一個在5環(huán)路里邊的,，套數(shù)依據(jù)容積率估算，大致在4萬-5萬套數(shù)之間,，但這里面還不包括商改住,，如果恒大最近拿的這塊地要商改住的話，還有一大批房子要入市,，因為北京在2013年賣的地，已經(jīng)有一半以上不是住宅用地了,，是商業(yè)用地,，但這些拿了商業(yè)地塊的企業(yè),，基本上沒什么想做商業(yè)，都在想商改住,，如果這樣,，就要再加上一批住宅入市，而且這些商改住的樓面價不比住宅低,，所以,，在2014年年底，北京,，將會有一批以4-5萬元的房子,，非常有代表行，是否是主流,，還不敢說,。這些價格區(qū)間的房子，將成為一個相當大的一批量出現(xiàn)在市場上,。
我對這批房子,，我本人是持一個相對悲觀的態(tài)度，因為我覺得,，北京取消限購,，幾乎無望，繼習大來了以后,，親自制定了北京未來的發(fā)展方向,，基本上對北京是一個嚴厲的限制政策，我不認為在未來的3-5年內(nèi),，北京有可能取消限購,；如果不能夠取消限購，再加上這么多房子涌向市場,，再加上反腐敗,，我作為一個從業(yè)人士，是非�,？粗氐摹,，F(xiàn)在北京市年情好的時候，一年7-8萬套,，加上二手房,，13-14萬套，大約就是20萬套,，這樣的一個穩(wěn)定數(shù)字,。因此，如果突然間在這個市場中跑進來5萬多套都是5萬元左右的房子，我不知道這個剛需是什么人,，剛到樓面地價都是5萬的人,，我覺得我自己都不剛(指毛大慶本人)，不知道誰還那么剛,，在做的有多少人覺得5萬元的價格很容易(會場有很多人都笑),，我個人認為萬科的職工，在房地產(chǎn)圈里,，收入還算可以,，我看也沒有什么人能買得起這樣的房子，以上是市場目前的分析,。
下面是我的另一個觀點,，對于中國房地產(chǎn)未來，還是有一些值得我們小心的地方,，觀點之一：住房供應是不是還嚴重不足,，過去一年多，我們一直在研究,，對于這個問題,，發(fā)達國家有一個數(shù)字，穩(wěn)定城市的房地產(chǎn)市場在戶均1.1套,，人均1.1間,，就說明這個市場比較穩(wěn)定。這個戶均和人均,，不是指城市人口的人均,，是指常住人口的人均。以這樣的均法來看,，北京顯然還是不足的,，但很多城市，把現(xiàn)在的庫存都算上,，事實上已經(jīng)很足了,，這是一個值得觀察的數(shù)據(jù)。那么這個數(shù)據(jù)用什么尺子來量呢,，我們現(xiàn)在有一個尺子,，叫城市的年千人套數(shù)，它代表住宅水平和推斷市場供應容量,，它是國際上用來衡量的一個重要指標(會場沒有一家企業(yè)用此尺子衡量),。
在此給大家分下：中國千人建設(shè)套數(shù)，按照竣工口徑來看,，2009-2011年,，我們?nèi)鐣》靠⒐っ娣e,，年均18.5億平方，折合每年平均建設(shè)1627萬套,，千人的建設(shè)套數(shù)為12.1套,；同期住房人均面積均值為9.05億平方米，折合套數(shù)801萬套,，千人的套數(shù)為12，按照竣工口徑來看,，近幾年中國的千人套數(shù)相當于其他國家的峰值水平,，已經(jīng)觸頂，但尚可接受,，這個結(jié)論忽略兩個未考慮因素：一個我國目前的竣工遠遠低于開工,，大量的違章建房、單位建房,、小產(chǎn)權(quán)房,、私人建房并沒有統(tǒng)計在數(shù)據(jù)之內(nèi)，我們看了主要國家的經(jīng)歷,，美國,、加拿大、德國,、澳大利亞,、英國、日本,、韓國,、瑞典，即使在城市化的高度進程之中或者全球房地產(chǎn)最高景氣年代,，除了韓國,、日本以外，一般沒有超過12的,，所有國家都沒有超過14,；按照商品房開工口徑來看，中國千人建設(shè)套數(shù)本世紀以來,，其實在不斷攀升,，從世紀初的5(2000年的5)到2011年已經(jīng)突破20，近年來的保障房,，如果加在一起計算,，年開工均在千萬套左右，仍然不考慮在建的違章建房,、單位建房,、小產(chǎn)權(quán)房,、私人建房等等，2011年中國的千人建設(shè)套數(shù),，已經(jīng)達到了35套,，這是人類歷史上從未出現(xiàn)過的高端，說明我們的建設(shè)量和未來的再投資源從量上講,，是相當不少的,。