樓市首付“次級貸”調查
一家房地產研究機構4月份對17個一二線城市的調查顯示,，涉房信貸全部出現了收緊,。中原地產研究顯示,，其中廣州首套房貸利率全面上浮,，北京、深圳等地亦有進一步收緊的跡象,；而在三四線城市,，房貸更難以獲得。21世紀經濟報道記者選取十個位于山西,、廣東,、湖南、福建的三四線城市采訪顯示，其房貸收緊比一二線城市幅度更大,。
21世紀經濟報道記者獲悉,，此前更多被中小開發(fā)商青睞在分期付款業(yè)務，目前也開始受到大開發(fā)商的更多關注,。包括萬科,、保利、華潤等大型開發(fā)商在內,，目前也都在強烈關注首付分期,，并嘗試為購房者設計更多的便利購房的金融手段。
一家華南區(qū)域城商行內部人士透露,，該行正在研究進行首付分期甚至全款分期十年支付的金融政策,，主要針對全國排名前十的大型地產商中的幾家。在開發(fā)商,、二手房中介以外,，新房代理行業(yè)通過小額貸款公司，開始涉足為資金不足的購房者補充首付,。
在此背景下,，可能催生出又一種“次級貸”現象，其中隱含的風險值得關注,。
彌漫的房貸荒
17個一二線城市數據顯示,，房地產信貸無一有松動改善現象，其中北京,、深圳,、南昌等城市進一步趨緊,，有更多銀行執(zhí)行基準利率再上浮或延長放款周期,。
在廣州，搜房網調查顯示,，高達58.39%的購房者近4個月有在申請房貸,，此間銀行雖然受理業(yè)務，但大多無法給出具體的放款時間,，被通知要等半年才能放款的購房者占了12%,。“首套房貸款利率普遍上浮,，最低5%,，最高達20%�,！�
21世紀經濟報道記者采訪顯示,，廣州國有大行利率普遍上浮5%-10%，而股份制銀行首套房利率普遍上浮10%左右，甚至有銀行上調幅度則達到了30%,，或新增房貸業(yè)務則處于暫停狀態(tài),。廣州二套房利率也普遍上浮1.1-1.2倍。
在深圳,，作為房貸業(yè)務做得最多的銀行,，建行目前也沒有首套房貸款優(yōu)惠，放款時間也按照客戶的信用和資產記錄變得更加分化,，一些少數優(yōu)質客戶能較快拿到審批,，而更多的申請人則被迫等待，最長的甚至有等待超過一年的情況,。
盡管已然如此緊張,，不過有知情者稱，“一二線的情況還算是好的,�,！痹谏轿魇∵\城市，張文購買的一套商品房距其支付首付款已經超過3個月,，至今沒有拿到貸款審批,，無奈他只好支付全款。
在近期被熱炒和看好的環(huán)京津一帶,，武清,、廊坊、保定等地的商品房貸款特別是針對非本地戶籍購房者,，審批變得更加嚴格,，本報了解到，不少購房者被迫改為支付全款或者一年期分期付款,。
房貸的緊張大大影響了開發(fā)商的銷售額和現金流,。易居中國統(tǒng)計顯示，一季度房企資金到位增速明顯放緩,，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%,；一季度商品房銷售金額顯著回落，由2013年的同比增26.3%變?yōu)橥冉?.2%,。
不合格的貸款人,？
開發(fā)商對購房者的首付款和按揭貸款的依賴越來越大，近年幾乎占到開發(fā)商資金來源的40%,。壓力之下,，開發(fā)商紛紛推出各種措施吸引買房人入場。今年春節(jié)期間,，恒大地產便推出全國范圍內的首付分期策略,，分期期限3-5年,，以此搶占市場。
此后,，保利地產在廣州的少數樓盤也嘗試推出了首付分期,，分期期限4到9個月不等；而剛剛上市不久的時代地產更全面推出了首付一成活動,。位于廣東番禺區(qū)的時代外灘項目,，首付僅需交一成，余款在一年內支付完即可,。
21世紀經濟報道不完全統(tǒng)計,，在廣州，包括合景泰富,、雅居樂,、時代地產等多個大開發(fā)商先后推出墊付首付、分期付款的促銷活動,，涉及樓盤數十個,。
而在廣東惠州片區(qū)，開發(fā)商墊付首付更為普遍,。畔山名居一成首付,、陽光圣菲0.8成首付、三遠大愛城零首付等層出不窮,。
二手房代理機構也在加入,。深圳新興二手房中介平臺中躍地產，聲稱深圳任何小區(qū)任何房子都可以做零首付,。
參與類似業(yè)務的還有小貸公司,。世聯(lián)行業(yè)主金融服務平臺工作人員介紹，世聯(lián)行云貸針對世聯(lián)行代理的樓盤業(yè)主,，貸款額為所購房源首付的一半,，貸款期限分為3-
6個月的短期貸款，月利率為本金的2%,；長期為1-3年,，月利率50萬元以下貸款為1.2%,，50萬元以上為1.4%,。
北京、河北等地多數房屋中介機構都有代為辦理此類業(yè)務,，“這種中介,、代理行的小額貸款主要需求毋容置疑，大部分都是用作首付了,�,！北本┲性禺a市場總監(jiān)張大偉透露，北京有中介機構利用消費貸幫助購房者購房，而實際上來源于銀行的消費貸款,，有明確規(guī)定是不可用于購房的,。
張大偉認為，目前中國樓市已經出現了很多類似“次級貸”(一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供貸款)的跡象,。
從銀行層面來看,，前述銀行個貸經理說，在當前主要是剛需人群入市的情況下,，需要對幾十萬的首付進行分期支付的購房者,，甚至需要小額貸款來支撐其資金來源的購房者，一般也是不合格的貸款人,。銀行會非常謹慎地對其資信進行調查和審核,。
值得關注的是，交了首付不代表房屋交易完畢,，在不少地區(qū),，由于余款難以批貸或放貸遲緩，又迫于購房合同違約條款約束,，一些購房者被迫改為全款買房或者全款分期業(yè)務,，一些人甚至不得不去尋求小額信貸融資，解決購房款問題,。由此房貸難題事實上轉嫁給了購房者,。
積聚的潛在風險
中國房地產經理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認為，本身沒有首付支付能力的人一般資信比較差,，銀行方面難以審批房貸,，在這種情況下，合同都難以履行,；此外,，按照購房合同，不付款就不可能交房,。但這種分期付款的情況下,，購房者已經交了一部分錢，但到了交房時間又交不齊余款,，此時雙方之間是否會產生糾紛也是一個隱患,。
中國房地產學會副會長陳國強則指出，從開發(fā)商方面來說,，墊付資金對開發(fā)商資金鏈有很高要求,，對于購買者是否按約定時間支付資金，也面臨一些不確定的風險,，出現違約的可能性也是存在的,。
廣州一家推出首付分期的大型地產商人士說,，目前推行的零首付政策，實際上只是把首付款的繳納時間適當延長,，但一般都在6個月內,。對于一個沒有太多積蓄的人來說，這顯然會發(fā)生包括拖延繳納等事件,，對于開發(fā)商和購房者都會是一件懊惱的事,。開發(fā)商資金回籠不順暢，而購房者面臨房產被收回,、損失已支付款項的風險,。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進則認為，免首付,、首付分期等政策之下,，很可能會出現購房者中途違約現象；而一旦降價潮持續(xù),，原有房產的剩余還貸額度甚至高于房產價值,，那么購房者的情緒就會激化，出現斷供,。所以要提防中國出現類似美國的“抵押贖回權喪失”的問題,。
另一方面，本報了解到,，在銀行惜貸或者拒貸后,，其他各路小貸機構、實力欠缺的開發(fā)商紛紛加入到購房款的“運作”中來,，可能帶來更大的風險隱患,。
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