樓市微調(diào)地方預(yù)期調(diào)查
根據(jù)本報(bào)記者多方采訪梳理，地方樓市調(diào)控變動(dòng)多數(shù)還停留在研討階段,，主要是為地產(chǎn)維穩(wěn)儲(chǔ)備政策,，且?guī)缀跷瓷婕啊跋拶J”政策調(diào)整。
兩會(huì)后,，各地有關(guān)“救市”的信號(hào)便層出不窮,。
自杭州醞釀松綁限購(gòu)后，一則“杭州將在5月1號(hào)之后松綁限購(gòu)”的消息亦在市場(chǎng)流傳,。
“來(lái)自多方面的信號(hào)都顯示,，杭州的限購(gòu)將在五一開(kāi)放，已經(jīng)有樓盤(pán)意欲五一后漲價(jià),，這在杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)已不是秘密,。”杭州本地房企的一位人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹,。
4月28日,，當(dāng)?shù)貜?fù)地上城售樓處的一位售樓人員在電話中告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“目前該項(xiàng)目均價(jià)10000元,，五一之后限購(gòu)會(huì)松,，屆時(shí)該項(xiàng)目會(huì)有一定的漲幅”。
上述杭州本地的開(kāi)發(fā)商亦透露,，所謂的限購(gòu)放松并非取消限購(gòu),，只是依照杭州各區(qū)域,、板塊的庫(kù)存情況，進(jìn)行局部調(diào)整,，蕭山,、余杭區(qū)等庫(kù)存較大、競(jìng)爭(zhēng)激烈的重點(diǎn)板塊限購(gòu)將適度松綁,，但主城區(qū)不會(huì)放開(kāi),。
據(jù)其了解，和3月初因座談會(huì)引發(fā)的“杭州救市”說(shuō)不同,，此次杭州的限購(gòu)放松,，原則上已獲取浙江省層面的認(rèn)可。
不過(guò)當(dāng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電杭州市房管局和浙江省住建廳予以核實(shí)時(shí),，均對(duì)本報(bào)回應(yīng)稱(chēng)“尚不清楚”,。
實(shí)際上，這并非全國(guó)首個(gè)存在“救市”懸疑的地方政府,，早在杭州之前,，福建、常州,、長(zhǎng)沙等多地均被曝光擬通過(guò)限購(gòu),、限價(jià)等房地產(chǎn)政策的調(diào)整，以刺激樓市,，但官方均未明確表態(tài),。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方采訪梳理，此番地方樓市調(diào)控變動(dòng)以地方自發(fā)性調(diào)整為主,，其中包括松綁限購(gòu),、限價(jià)、購(gòu)房入戶(hù)等多個(gè)方面,，且多數(shù)還停留在研討階段,，意圖為地產(chǎn)維穩(wěn)儲(chǔ)備政策，且?guī)缀鯖](méi)有涉及“限貸”政策調(diào)整的,，后者被認(rèn)為殺傷力更大,。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，和2008年自下而上,，涉及松綁信貸政策等一攬子刺激樓市消費(fèi)的組合政策不同,，在當(dāng)前信貸政策仍然趨緊的背景下，地方行政性主導(dǎo)的救市可能效果有限,，市場(chǎng)層面博弈的變幻,，或是更大的期許。
限購(gòu)謀微調(diào)限貸加碼
杭州的“救市”傳言始于3月底,。
“彼時(shí),，杭州市政府與杭州市場(chǎng)上本地和全國(guó)性的大型房企的主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行了一次會(huì)議溝通�,！笔腊钗豪硎撕贾莘止径驴偨�(jīng)理馬英樞介紹,，會(huì)議上，就“限購(gòu)松綁,、二套房首付調(diào)整等政策”進(jìn)行了一些討論,，由此也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于限購(gòu)松綁的猜測(cè)。
馬英樞稱(chēng),，杭州樓市眼下確實(shí)面臨著巨大的庫(kù)存高,、去化慢、成交疲軟的壓力,，杭州的確存在限購(gòu)松綁的意愿和條件,。
更值得一提的是，一季度,，杭州市土地溢價(jià)亦存在小幅下調(diào),，主城區(qū)地價(jià)平均溢價(jià)率為9.3%，比去年平均20.9%的溢價(jià)率有很大的回落,。
實(shí)際上,，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方采訪了解到，除杭州外,，3月以來(lái),，長(zhǎng)沙、常州,、無(wú)錫,、鄭州、福建等多地均曝光出擬調(diào)整現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策以刺激樓市,，涉及限購(gòu)松綁,、購(gòu)房入戶(hù)等多個(gè)方面。
比如天津,、福州,、杭州等地，召集房企研討通過(guò)松綁限購(gòu)等,，刺激樓市銷(xiāo)售,；無(wú)錫、河南是借助新型城鎮(zhèn)化的戶(hù)籍制度改革,，刺激樓市消費(fèi),。
河南省住建廳相關(guān)人士介紹，河南省將研究出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)村人口到縣城買(mǎi)房落戶(hù)的政策,，“目前建議已經(jīng)匯報(bào)給省住建廳,，住建廳將根據(jù)這些建議,，匯總、調(diào)研,，并為后續(xù)的政策制定提供依據(jù),，這也將大幅提振河南本地縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)力度�,！�
無(wú)錫更是發(fā)出通知,，自5月1日起，在無(wú)錫市購(gòu)商品房(含二手房)達(dá)60平方米以上,，且在本市有穩(wěn)定工作的人員,，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來(lái)錫落戶(hù),。無(wú)錫這一戶(hù)籍新政比以前“購(gòu)房70平方米落戶(hù)”的規(guī)定減少了10平方米,。
與此同時(shí)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到,，被業(yè)界認(rèn)為殺傷力更大的“限貸”政策卻幾乎未見(jiàn)松動(dòng),，并有加碼跡象。
劉利欽介紹,，“目前,，杭州本地的按揭利率已全面抬升至基準(zhǔn)利率，二套房的首付6成,，部分銀行已經(jīng)提高至7成,，利息也高達(dá)20%，如此限制了大批購(gòu)房客戶(hù),�,！�
在杭州以外的多個(gè)地區(qū)，限貸同樣遏制住了樓市炒熱的咽喉,，比如目前河北廊坊等地均收緊了房貸,，非本地戶(hù)籍者在當(dāng)?shù)刭?gòu)房要取得貸款，非常困難,，某樓盤(pán)的貸款拖了將近半年也沒(méi)辦下來(lái),。
在近期舉行的河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析座談會(huì)上，參會(huì)的河南省市,、縣的房管局長(zhǎng)也認(rèn)為,，房貸收緊是影響樓市銷(xiāo)售的重要因素。
劉利欽說(shuō),，銀行銀根收緊的背景下,，一方面開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款難，需要大幅降價(jià)回籠資金；另一方面?zhèn)�貸也無(wú)法實(shí)時(shí)到賬,，個(gè)別銀行更是暫停房貸甚至存在延遲放貸的情況,，從而阻礙購(gòu)買(mǎi)力。
劉對(duì)此也表示理解：在銀根收緊背景下,，各地方分行的貸款額度有限制,，需要遵從總行的調(diào)配，需符合銀行本身的商業(yè)利益,。
朱中一表示，地方主導(dǎo)的所謂的“救市”政策很難涉及“信貸”政策層面,，在信貸政策趨嚴(yán)之時(shí),，諸如基于地方供需關(guān)系，放松或者調(diào)整限購(gòu)對(duì)于市場(chǎng)的影響有限,。
為分類(lèi)調(diào)控儲(chǔ)備政策,？
值得一提的是，目前各地的“救市”動(dòng)作并不一致：除了無(wú)錫出臺(tái)了官方的戶(hù)籍新政通知之外,，其余的尚屬于政策建議和儲(chǔ)備階段,，并未有實(shí)質(zhì)性的執(zhí)行文件。
中部某省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹,，房地產(chǎn)市場(chǎng)維穩(wěn)已經(jīng)替代房?jī)r(jià)控制目標(biāo),，成為2014年樓市調(diào)控的核心。在后期市場(chǎng)預(yù)期不明的情況下,，該省正在研討分類(lèi)調(diào)控思路,，儲(chǔ)備房地產(chǎn)市場(chǎng)的維穩(wěn)政策。
上述領(lǐng)導(dǎo)也認(rèn)為,，福建,、長(zhǎng)沙、杭州等地通過(guò)座談會(huì)征求意見(jiàn)的形式,，實(shí)際上是政府調(diào)研市場(chǎng),，儲(chǔ)備房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的相關(guān)信息。此舉在市場(chǎng)敏感時(shí)期,，被解讀為“救市”,，不一定準(zhǔn)確。
福建省住建廳相關(guān)人士亦告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,，當(dāng)?shù)氐拇_召集過(guò)開(kāi)發(fā)商研討有關(guān)樓市調(diào)整意見(jiàn),，但也只是處于前期收集市場(chǎng)意見(jiàn)、研究?jī)?chǔ)備政策的階段,，并未明確出臺(tái)時(shí)間,。
河南省住建廳的相關(guān)負(fù)責(zé)人也在該省近期房地產(chǎn)座談會(huì)上明確表態(tài)，今年房地產(chǎn)政策比較緊，省級(jí)層面近期不會(huì)出臺(tái)新政策,，但是研究?jī)?chǔ)備政策,，防范政策風(fēng)險(xiǎn)，必不可少,。
參加長(zhǎng)沙房地產(chǎn)座談會(huì)的湖南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高則表示,，座談會(huì)上，長(zhǎng)沙的確傳遞了政府會(huì)松綁樓市的信號(hào),，但是政策松綁時(shí)間并未確定,，目前能夠確定的是，只要全國(guó)有3到5個(gè)城市表態(tài),，長(zhǎng)沙肯定會(huì)跟進(jìn),。
住建部政策研究中心主任秦虹對(duì)地方的調(diào)研等表示理解，“當(dāng)前針對(duì)樓市的分類(lèi)調(diào)控并不簡(jiǎn)單,，需要深入研究當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)的特點(diǎn),，準(zhǔn)確預(yù)判市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)。如果判斷失誤就有可能分錯(cuò)類(lèi),，調(diào)錯(cuò)方向,，反而加劇市場(chǎng)的不平衡”。
不過(guò),，秦虹強(qiáng)調(diào),，“抑制投機(jī)投資性需求，滿(mǎn)足合理的住房需求”這個(gè)大的政策方向是不變的,。
顯然,，在這個(gè)大方向下，各省就有了一定的調(diào)整空間,。
上述中部某省住建廳領(lǐng)導(dǎo)也坦言,，從政策調(diào)整看，從過(guò)去以調(diào)控房?jī)r(jià)為主要目的,，轉(zhuǎn)為促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制,，肯定會(huì)存在執(zhí)行上的松綁。
住建部下屬的政策研究中心的一位人士亦告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,，分類(lèi)調(diào)控的核心就是地方能夠根據(jù)自己城市的情況,，制定符合市場(chǎng)和本地實(shí)際的差異化的政策。
但有知情者稱(chēng),，落實(shí)到紙面上,，卻鮮有地方“站”出來(lái)明確稱(chēng)松綁限購(gòu)。
“中央明確了‘雙向調(diào)控’的思路,，樓市庫(kù)存較大的城市可以進(jìn)行適度調(diào)整,，但缺乏執(zhí)行細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn)，充當(dāng)排頭兵的風(fēng)險(xiǎn)都較高，而且,，當(dāng)前房?jī)r(jià)仍處于高位,，放松的時(shí)機(jī)還不成熟”，一位地方住建廳人士如是介紹,。
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