當前全國樓市降溫明顯。取消政府限價,，部分開發(fā)商降價跑量,，購房者預期悄然轉變……今年以來出現(xiàn)的各種新情況都表明樓市正在告別“政策市”,，開始步入市場化時代。業(yè)內人士表示，當前市場化調整將導致風險進一步凸顯，政府調控和房企都將面臨考驗,。
樓市開始步入市場化時代
房產商降價跑量、政府限價松綁,、購房者預期發(fā)生變化……隨著分類調控思路漸成共識,，在告別政策市后，樓市的市場化因素也開始逐漸顯露,。
最近,，廣州市叫停了被市場廣為詬病的“雙合同”，被看做是取消政府限價并轉向市場化調控的開始,。按照規(guī)定,，開發(fā)商在申請預售證時須先簽訂《商品房預售承諾書》，須承諾不采用雙合同進行銷售,，否則將面臨違規(guī)行政處罰。
合富房地產經濟研究院院長龍斌就此評論說,，雙合同現(xiàn)象是政府限價政策的副產品,，政府限價導致房地產市場信息混亂，并讓房屋市場和土地市場脫鉤,，不利于房地產行業(yè)健康發(fā)展,。
不只是政府，企業(yè)對于樓市前景判斷也更加理性,。今年以來,，房地產企業(yè)對房地產市場前景的看法日趨謹慎。數(shù)據(jù)顯示,，一季度全國房屋新開工面積同比下跌２５．２％,，房地產開發(fā)投資額繼續(xù)放緩。
而在廣東,，一季度全省商品房新開工面積同比跌幅更高達３５％,，３月份新開工面積降幅擴大８．５個百分點，反映出企業(yè)在開發(fā)建設方面持謹慎收縮態(tài)度,。
在銷售方面,，近期一些開發(fā)商加大了推盤力度。廣州樓市“零首付”“墊首付”，杭州迎來第二波降價潮,，一些開發(fā)商競相降價,，而在成都，開發(fā)商也加大了促銷力度,。
“以前房企關注焦點都在政府的調控政策,，而現(xiàn)在更加關注市場本身，今年市場的內在因素將逐步顯現(xiàn),，市場的手逐漸發(fā)揮作用,。開發(fā)商不得不考慮到自己資金鏈的風險而采取促銷措施，這些都是市場正常合理的反映,�,！敝袊青l(xiāng)建設經濟研究所所長陳準說。
“２０１４年是樓市行政化調控向市場化改革的過渡階段,，但目前離真正市場化階段仍有較長一段距離,。”房地產咨詢機構克爾瑞公司分析師李權基說,。
復雜局面考驗政府調控水平
成交量大幅下跌,、二三線城市土地市場降溫明顯、第二波降價潮來襲,、中小房企資金鏈風險凸顯,、房地產下行風險拖累經濟增長……在形勢日趨復雜背景下，政府調控水平和智慧再次面臨考驗,。
業(yè)內人士表示,，在房地產市場開始步入市場化調整后，過去政府宏觀調控下掩蓋的一些問題將逐漸暴露,，而宏觀經濟面臨不小下行壓力,，樓市調整又拖累經濟，錯綜復雜的形勢將對政府構建長效機制和調控水平構成考驗,，樓市調控方式應更加注重市場化,、長效化以及差別化。
廣東省住建廳住房發(fā)展與市場監(jiān)管處處長潘偉堂表示,，房地產市場調控應注重因地制宜,，分類指導，更加市場化的調節(jié)手段將取代行政式的調控手段,�,！胺康禺a調控的新思路更加以市場為核心，更好地厘清市場和政府的關系,�,！�
廣東房地產協(xié)會也表示,，地方政府應因地制宜適當調整政策，對于供求關系緩和,、房價相對平穩(wěn)的非中心城區(qū),，可考慮逐步退出限購、限價等行政干預措施,，更多釋放市場活力,。
“今年經濟增長的最大壓力無疑是樓市的調整，政府不能采取老辦法‘托市’,，使樓市調整再次夭折,。經濟增速一定程度的放慢應該接受，如果增速超過了下限,，特別是明顯影響到了就業(yè)時,，可以通過深化改革釋放紅利、調結構培育新的增長點的辦法予以抵消,�,！眹倚姓䦟W院教授王小廣說。
開發(fā)商面臨生死考驗
繼浙江興潤置業(yè)債務違約后,，近期又有幾家房企資金鏈出現(xiàn)問題,。業(yè)內人士表示，隨著樓市告別黃金十年,，逐步走向市場化,，習慣于在政策環(huán)境而不是市場環(huán)境中生存的開發(fā)商將直面市場風險和挑戰(zhàn)。
“今年房產商面臨的挑戰(zhàn)很復雜,，需要高度關注,。”陳準說,，“市場優(yōu)勝劣汰機制將越來越明顯,。此外,，國際貨幣政策以及互聯(lián)網金融等都可能給房地產市場帶來挑戰(zhàn),。”
而信貸環(huán)境收緊,，銷售放緩導致流動性風險凸顯,，成為當前開發(fā)商面臨的最大問題。
以廣東為例,，隨著信貸政策收緊,，一季度廣東房地產企業(yè)資金狀況已經開始出現(xiàn)隱憂。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，一季度全省房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長１３％,，但增速比１－２月份大幅下滑,，同比下跌１４．９％。
“目前房地產企業(yè)應順應形勢及時調整產品結構和營銷策略,，注重資金安全管控,，防范流動性風險�,！睆V東房地產協(xié)會報告建議,。
“目前規(guī)模較大、適應能力快的開發(fā)商更具優(yōu)勢,，市場化后必然帶來新一輪的行業(yè)洗牌,。”李權基表示,。
德信資本董事兼總經理陳義楓也表示,，目前房地產市場正進入一個弱周期，流動性風險將成為主要風險,，中小開發(fā)商應根據(jù)自身資金狀況謹慎投資項目,。
世聯(lián)行首席技術官黎振偉建議，面對挑戰(zhàn),，房地產企業(yè)應加快轉型,，要提高應對市場波動和調整的能力，同時實現(xiàn)業(yè)務多元化并延長服務鏈,。