“6388元/平方米,，成就杭城真正的獨(dú)棟別墅超性價(jià)比之王,！6388元/平方米,，成就杭城獨(dú)棟銷冠,！湖光山社對(duì)折清盤鉅惠,！搶到賺到,！”最近,，在浙江杭州工作已有7年的劉先生不時(shí)接到樓盤優(yōu)惠銷售的電話和短信,，但這條“別墅賣出公寓價(jià)”的短信卻讓他印象尤為深刻,。
他隨后致電售樓處了解到,，上述樓盤位于被稱為杭州后花園的臨安青山湖，這里高端休閑物業(yè)集聚,，而短信中的湖光山社樓盤,，按照6388元/平方米的單價(jià)，一棟400平方米的單體別墅總價(jià)目前只要300萬(wàn)元,，較于此前售價(jià),，“相當(dāng)于打了對(duì)折”。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,，自從德信·北海公園引領(lǐng)杭州樓市馬年首降后,，房?jī)r(jià)水平接近一線城市的杭州目前超過(guò)20個(gè)樓盤緊隨降價(jià)，而這股降價(jià)潮已沖擊到別墅,、排屋等高端物業(yè)市場(chǎng),。如今，這些豪宅由前幾年的蓬勃發(fā)展轉(zhuǎn)為無(wú)人問(wèn)津,，降價(jià),、低開、特價(jià)房等各種促銷手段,，層出不窮,。
豪宅去化遇阻
資料顯示，湖光山社主要物業(yè)由排屋和獨(dú)棟別墅組成,，主力戶型為326~370平方米的排屋和400~600平方米的別墅,，項(xiàng)目總占地約800余畝，開發(fā)規(guī)劃分為五期,，目前已經(jīng)開發(fā)到二,、三期，一期房源已交付使用,。
4月23日,，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份致電湖光山社售樓處,，據(jù)銷售人員介紹，上述銷售單價(jià)為6388元/平方米的房子,，總價(jià)為305萬(wàn)元,，相當(dāng)于一套普通公寓的價(jià)格，但屬于項(xiàng)目推出的特價(jià)房,，只有一套,。
不過(guò)，該銷售人員透露,，盡管只有一套,，但該項(xiàng)目獨(dú)立別墅的售價(jià)目前已降至7000元/平方米，此前的銷售均價(jià)在12000元~13000元/平方米,，“相當(dāng)于打了五,、六折”。
對(duì)于上述價(jià)格調(diào)整,，4月24日,，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》電話聯(lián)系采訪了開發(fā)商，相關(guān)銷售人員稱,，目前是清盤價(jià)格,，“基本上打了對(duì)折”，是3月份開始決定的,。
湖光山社的舉動(dòng)或只是當(dāng)前豪宅市場(chǎng)的一個(gè)縮影,。據(jù)浙江杭州臨安一季度房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)顯示，一季度以來(lái),，臨安城區(qū)板塊的銷售面積占總銷售面積的70.35%,，豪宅林立的青山湖板塊銷售面積占比只有9.25%。
從房源類型成交的情況來(lái)看,，該區(qū)域一季度公寓房共成交692套,，別墅成交僅19幢。商品房住宅中,，多,、高層住宅成交均價(jià)6341.85元/平方米，別墅成交均價(jià)10087.42元/平方米,。
有市場(chǎng)分析稱,，國(guó)家此前出臺(tái)的限購(gòu)限貸政策,，導(dǎo)致近兩年來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷,，再加上今年春節(jié)之后杭州城區(qū)刮起的“降價(jià)風(fēng)暴”給樓市帶來(lái)了春寒料峭的打擊，杭州幾個(gè)大盤大幅降價(jià)對(duì)臨安區(qū)塊的房產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定的負(fù)面影響,。
“現(xiàn)在房產(chǎn)市場(chǎng)的需求正悄悄地由大戶型向中小戶型轉(zhuǎn)變,，區(qū)域分化突出,。青山湖板塊持續(xù)低迷，前幾年青山湖板塊蓬勃發(fā)展,，近幾年無(wú)人問(wèn)津,，效益已降低至鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊的地步�,！闭憬襟w《錢江晚報(bào)》一篇有關(guān)臨安樓市目前狀況如是描述,。
除湖光山社外，同一青山湖板塊的廣州頤和地產(chǎn)青城山語(yǔ)間項(xiàng)目也出現(xiàn)大幅打折銷售,，目前在售的450~600平方米準(zhǔn)現(xiàn)房獨(dú)棟別墅,，可享受均價(jià)5800元/平方米，總均價(jià)290萬(wàn)元/幢,，而且還贈(zèng)約350平方米精裝庭院,。“原來(lái)平均單價(jià)在10000元/平方米,，相當(dāng)于打了58折,。”現(xiàn)場(chǎng)銷售人員向記者表示,。
對(duì)此,，全球知名房產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，上述位于自然景觀優(yōu)美的青山湖,，遠(yuǎn)離于杭州主城區(qū)的豪宅,，從居住屬性講，并不作為購(gòu)房者的第一居所,，在當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)下,，面臨著需求減少，庫(kù)存去化的壓力,。
浙江省內(nèi)一業(yè)內(nèi)人士則稱,，對(duì)開發(fā)商而言，在高端物業(yè)市場(chǎng)如此消沉,，且在資金和庫(kù)存雙重壓力下,，只有通過(guò)降價(jià)走量的方式來(lái)吸引購(gòu)房者，試圖刺激極其有限的市場(chǎng)需求,。
市區(qū)稀缺豪宅降價(jià)促銷
理論上講,，坐落于城區(qū)優(yōu)勢(shì)位置的豪宅，在眼前房地產(chǎn)嚴(yán)峻形勢(shì)下,，雖難言升值,，仍應(yīng)具備保值屬性，但當(dāng)前也呈現(xiàn)較為悲觀的一面。
3月6日,，濱江集團(tuán)(002244,，SZ)位于杭州市區(qū)稀缺地塊的豪宅項(xiàng)目武林壹號(hào)推出1號(hào)樓共166套房源，起價(jià)1500萬(wàn),，折算單價(jià)約5萬(wàn)元/平方米,，而該項(xiàng)目2013年的銷售均價(jià)一度超過(guò)7萬(wàn)元/平方米。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示,，2013年,，武林壹號(hào)共售出68套，合同金額17.47億元,，銷售均價(jià)約為7.36萬(wàn)元/平方米,，而在2014年第一季度，共售出37套,，合同金額6.99億元,，銷售均價(jià)已約為5.80萬(wàn)元/平方米。
不過(guò),，降價(jià)帶來(lái)了銷量增加,，1號(hào)樓開盤當(dāng)日即吸金14億元，另?yè)?jù)杭州透明售房網(wǎng)顯示,，截至4月23日,，總共166套已銷售44套。
此外,，降價(jià)促銷的市區(qū)豪宅還包括九龍倉(cāng)地產(chǎn)旗下的君璽項(xiàng)目,，以起價(jià)37900元/平方米低價(jià)首開入市，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w披露,，截至目前,，180套房源已去化6成。
近日,，世邦魏理仕杭州分公司所發(fā)布的《2014年杭州一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》(以下簡(jiǎn)稱《市場(chǎng)回顧》)報(bào)告顯示,，該季度杭州高檔公寓平均價(jià)格報(bào)每平方米41048元，環(huán)比微降0.1%,。
對(duì)于杭州市區(qū)的豪宅市場(chǎng),，馬英樞對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，這些位置稀缺的豪宅作為購(gòu)房者的第一居所,，從第一季度市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)講,，目前高端住宅市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)仍較為穩(wěn)定。
不過(guò),，馬英樞亦認(rèn)為,，如果市場(chǎng)觀望心態(tài)持續(xù)加重,，開發(fā)商出于去化壓力和資金回籠需求，不排除出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng),，而降價(jià)幅度將取決于開發(fā)商的現(xiàn)金流需求、營(yíng)銷策略,，以及項(xiàng)目的市場(chǎng)定位,、營(yíng)銷周期等。
同時(shí),，從認(rèn)籌,、預(yù)定到最終簽訂正式合同，有一定的時(shí)間滯后性,，類似于武林壹號(hào),、九龍倉(cāng)君璽等項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)，能否進(jìn)一步影響目前高端住宅市場(chǎng)價(jià)格下探,，有賴于日后公布的第二季度房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù),。
市場(chǎng)購(gòu)買力減弱
事實(shí)上，降價(jià),、低開,、特價(jià)房正成為目前杭州樓市高端物業(yè)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。
除上述樓盤外,，4月初,，雅戈?duì)柕禺a(chǎn)位于杭州城西的西溪晴雪悅公館推出特價(jià)房10套，戶型面積為180平方米,，折后均價(jià)在14500元/平方米左右,，而此前均價(jià)為2.2萬(wàn)~2.6萬(wàn)元/平方米。
同樣,，4月初,，華元集團(tuán)宣布三個(gè)項(xiàng)目大幅降價(jià)清盤銷售。其中,，高端項(xiàng)目玉榕莊降價(jià)后,，300~400平方米的聯(lián)墅均價(jià)為8880元/平方米，較于此前成交均價(jià)11557元/平方米,，降幅不少,。更有業(yè)界人士指出，相比玉榕莊別墅當(dāng)初拿地樓面價(jià)5183元/平方米,，此次調(diào)整簡(jiǎn)直是“虧本買賣”,。
此外，高端物業(yè)降價(jià)還出現(xiàn)在杭州西湖區(qū)之江國(guó)家風(fēng)景區(qū)的錢塘梧桐燕廬項(xiàng)目,，目前在售的315~350平方米的排屋總價(jià)在1000萬(wàn)~1500萬(wàn)元/套,，現(xiàn)在變?yōu)榱?000萬(wàn)元左右，銷售人員向記者證實(shí)，價(jià)格降了約200萬(wàn)元/套,，而該開發(fā)商錢塘房產(chǎn)為杭州知名的地產(chǎn)商之一,。
浙江省社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員王永太對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，別墅,、排屋等高端物業(yè)的價(jià)格確實(shí)在下跌,，實(shí)際上，與普通住宅巨量的供應(yīng)庫(kù)存相同,，別墅等高端物業(yè)的供應(yīng)量同樣也不少,。
日前，國(guó)際知名物管機(jī)構(gòu)戴德梁行公布的數(shù)據(jù)顯示,，2013年杭州高端公寓與別墅新增17.2萬(wàn)平方米,，存量從2005年的45.6萬(wàn)平方米升至2013年的459.1萬(wàn)平方米，8年間增長(zhǎng)10倍,；同時(shí),，杭州高端公寓成交均價(jià)從2009年的3.26萬(wàn)元/平方米漲至4.35萬(wàn)元/平方米，年均增幅7.5%,。
不過(guò),，《市場(chǎng)回顧》顯示，一季度杭州個(gè)別樓盤降價(jià)所引起的市場(chǎng)震蕩,，使得購(gòu)房者觀望心態(tài)加重,，發(fā)展商推盤有所放緩，杭州住宅銷量出現(xiàn)明顯回落,。
數(shù)據(jù)顯示,，杭州主城區(qū)整體住宅市場(chǎng)和高端住宅市場(chǎng)的一手房成交量同比分別下跌57%和66%。
王永太認(rèn)為,，此前,，浙江通過(guò)制造業(yè)等實(shí)體企業(yè)經(jīng)營(yíng)積累了豐厚的財(cái)富，大量的資金進(jìn)入樓市購(gòu)買豪宅,，但如今,，整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及浙江區(qū)域經(jīng)濟(jì)不容樂(lè)觀，豪宅房產(chǎn)投資已大受影響,，同時(shí),，作為主要購(gòu)買力的浙江企業(yè)主的財(cái)富快速積累階段已經(jīng)過(guò)去，這些因素都影響到市場(chǎng)購(gòu)買力,。
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