近日，北京云房數(shù)據(jù)技術有限公司（簡稱云房）與北京仁達房地產(chǎn)評估有限公司（簡稱仁達）聯(lián)合發(fā)布了《2014上半年中國房地產(chǎn)投資回報率調(diào)查報告》。調(diào)查顯示,，住宅市場回報率僅2%左右,，大部分城市跌破CPI漲幅�,？紤]租金的動態(tài)增長，各物業(yè)長期租賃回報率均有所提高，除高檔住宅外,，各物業(yè)動態(tài)租金回報率平均值均高于4%,，回報率水平高于長期國債到期收益率。
該調(diào)查截止時點為2014年4月,，目前,，調(diào)查城市覆蓋北京、上海,、廣州,、深圳、天津,、南京,、武漢、成都,、杭州,、西安、長沙,、大連,、沈陽、寧波,、蘇州,、無錫、重慶,，共17個城市,，近兩年將擴展至全國70個大中城市。根據(jù)房地產(chǎn)投資實踐,，共測算了三類指標：靜態(tài)租賃回報率,、長期租賃回報率及5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率。
住宅市場回報率僅2% 大部分城市跌破CPI漲幅
住宅市場回報率僅2%左右,，整體投資回報率不高,；寫字樓、商鋪靜態(tài)租金回報率約4%,，略高于住宅市場,，回報相對合理，但仍低于五年期存款利率水平,。靜態(tài)租金回報率低,，反映了相對目前的租金水平，房產(chǎn)價格偏高,，偏離了房產(chǎn)的真實需求價值,。
圖1 各城市各物業(yè)靜態(tài)租賃回報率
除高檔住宅外 各物業(yè)長期租金回報高于國債
考慮租金的動態(tài)增長，各物業(yè)長期租賃回報率均有所提高,，除高檔住宅外,，各物業(yè)動態(tài)租金回報率平均值均高于4%,，回報率水平高于長期國債到期收益率。租金動態(tài)增長更接近于市場的真實情況,，因此長期租賃回報率更能反映真實的租金回報水平,，在長期出租的情況下，除高檔住宅外,，各物業(yè)租金水平均不錯,。
圖2 各城市各物業(yè)長期租賃回報率
“囤房轉(zhuǎn)售”好過“拿地開發(fā)”
5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率，主要體現(xiàn)了房產(chǎn)增值帶來的回報,，大部分城市回報率高于房地產(chǎn)信托平均年收益水平,，甚至超過房地產(chǎn)上市公司平均凈資產(chǎn)收益，“囤房轉(zhuǎn)售”好過“拿地開發(fā)”,。5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率過高,，反映了近年來各城市房產(chǎn)增值較快，買賣市場的投機氛圍濃厚,，未來市場投資,，應當警惕市場逆轉(zhuǎn)帶來的風險。
圖3 各城市各物業(yè)5年（2009-2014年）租賃后轉(zhuǎn)售回報率
截至2014年4月1日,，全國房地產(chǎn)市場價格漲幅收窄,、城市分化加劇，在市場形勢尚不明朗的情況下,，房地產(chǎn)投資回報率數(shù)據(jù)客觀,、全面的反映了當前17個重點城市房地產(chǎn)市場形勢，為投資人員較好地控制和防范房地產(chǎn)風險提供依據(jù),。
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