小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題怎么解決,，一直都是個(gè)老大難的問(wèn)題,。近期,，深圳市宣布正式開(kāi)始試點(diǎn)處理“歷史遺留的違法建筑”，一小批被部分媒體稱(chēng)為“小產(chǎn)權(quán)房”的住宅將迎來(lái)改變的機(jī)會(huì),。那么,，對(duì)于解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，我們到底有哪些辦法可以采用?小產(chǎn)權(quán)房涉及眾多的利益群體,，適度的政策性調(diào)整應(yīng)該如何進(jìn)行?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn),、張鴻共同評(píng)論,。
深圳在全國(guó)先行一步，歷史遺留違規(guī)建筑分類(lèi)處理,，能夠帶來(lái)樓市變局?深圳做法能否帶來(lái)新氣象?
昨天,，一則“深圳試定給部分小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)頒證”的新聞引發(fā)了人們的關(guān)注。據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)報(bào)道,，深圳認(rèn)為深圳不存在小產(chǎn)權(quán)房概念,，此次只是試點(diǎn)處理深圳市歷史遺留違法建筑，根據(jù)不同的情況采用不同處理辦法,。其中,，原村民符合一戶(hù)一棟原則的住宅類(lèi)歷史遺留違法建筑，建筑面積在480平方米以?xún)?nèi),，按申請(qǐng)補(bǔ)繳對(duì)應(yīng)公告基準(zhǔn)低價(jià)的百分之十,，即可轉(zhuǎn)為商品房。一戶(hù)一棟之外,，多棟中的兩棟補(bǔ)繳25%的地價(jià)和不同罰款后，可以登記為非商品性質(zhì)房地產(chǎn),。第三棟即其以上棟數(shù)部分則不為處理確認(rèn),，對(duì)非原村民所建部分也不予處理確認(rèn)。
賀承軍(原深圳市原規(guī)劃局規(guī)劃處副處長(zhǎng))：這個(gè)松口應(yīng)該是比較穩(wěn)定,，也是應(yīng)該的,，因?yàn)樽屚恋刭Y產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)更明確化，符合一個(gè)理性的方向,，處理這種分類(lèi),，從不同的層次，有一個(gè)穩(wěn)定的結(jié)構(gòu),，并且不是太冒進(jìn),。
小產(chǎn)權(quán)房通常是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)，向社會(huì)公眾租售的房屋,。而深圳經(jīng)過(guò)1992年,、2004年兩次農(nóng)村城市化改造后，農(nóng)村集體土地全部移轉(zhuǎn)為國(guó)有,。深圳市土地監(jiān)察局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，深圳市2009年6月2日以前產(chǎn)生的各類(lèi)歷史遺留違法建筑總計(jì)37.94萬(wàn)棟，占全市建筑物總量的半數(shù)以上,。這也是深圳與其他城市的不同之處,，正是深圳此次試點(diǎn)之所以推行的關(guān)鍵。
韓世同(廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家)：像北京,、上海有可能有所不同,，像省會(huì)城市有可能有所不同,，三四線的城市又有可能有所不同，可能還需要更多的一些試點(diǎn),、嘗試和探索,，從中總結(jié)出一系列的改革、探索,。
這次探索性的小步開(kāi)放,，對(duì)深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是中低端商品房,，以及房租租賃市場(chǎng),，將產(chǎn)生重大影響。
張鴻：這些房子不可能都能拿到正式的商品房證件
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
不可能拿到,，首先它不都是商品房,，不都是住宅;其次它說(shuō)的是分類(lèi)，分類(lèi)里邊其實(shí)有限轉(zhuǎn),，就我們限購(gòu)買(mǎi)房,，這個(gè)轉(zhuǎn)正其實(shí)叫限轉(zhuǎn)，限轉(zhuǎn)什么呢?它其實(shí)延續(xù)了過(guò)去我們?cè)诩w土地上的這樣一個(gè)政策,。雖然深圳說(shuō),，說(shuō)我這個(gè)是國(guó)有土地，但還是原村民,，就原來(lái)這塊土地的原村民,，原來(lái)這個(gè)叫集體土地的時(shí)候你住的這些人，大概我算了一下,，一人兩到三套,。就是你第一棟，你只需要補(bǔ)很少的錢(qián),，就可以轉(zhuǎn)正,，這是居住性需求。第二棟,、第三棟,，可能你需要繳納的相對(duì)來(lái)說(shuō)高一點(diǎn)兒的這個(gè)，然后才能轉(zhuǎn)正,。像老馬在那兒買(mǎi),，那就沒(méi)有轉(zhuǎn)正協(xié)議。他不是原村民,，所以這個(gè)量是很小的,，而且住宅本身就很小。
當(dāng)然是先試點(diǎn)了,，試點(diǎn)然后他看到最后整個(gè)的影響,，包括對(duì)土地市場(chǎng),，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、市政等等的影響,，然后來(lái)決定到底要不要放開(kāi)?我為什么剛才說(shuō)要小點(diǎn)兒聲,，咱不要把它和小產(chǎn)權(quán)房掛上，因?yàn)槲遗掳焉钲谑性賴(lài)樦�,。因�(yàn)榍皟赡暌呀?jīng)嚇過(guò)好幾回了,，就深圳市一直強(qiáng)調(diào)說(shuō)我們就是歷史遺留的違法建筑，不是小產(chǎn)權(quán)房,。因?yàn)槟阋宦?tīng)到是小產(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn),，哪個(gè)城市都受不了。南京也曾經(jīng)有過(guò),，還沒(méi)解決呢,，媒體說(shuō)這小產(chǎn)權(quán)房要試點(diǎn)了、要開(kāi)始了,，然后馬上辟謠說(shuō)我們不是小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn),。所以今天我們就小點(diǎn)兒聲說(shuō)，這個(gè)事因?yàn)槟莻�(gè)涉及到集體土地的問(wèn)題,，就是小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題,，它不是上邊的房子問(wèn)題，而涉及到底下的地的問(wèn)題,。
馬光遠(yuǎn)：深圳這一次的力度比較大 尤其是非住宅更加寬松
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
深圳情況很特殊,，因?yàn)樗诮?jīng)過(guò)兩次的這么一個(gè)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)換以后,，絕大部分的土地是國(guó)有性質(zhì)的,。我們一般說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上的那個(gè)建筑，叫小產(chǎn)權(quán)房,。深圳的這個(gè)叫非典型小產(chǎn)權(quán)房,，反正都是沒(méi)有大產(chǎn)權(quán)，但是這一次,，這個(gè)力度還是非常大的,。這個(gè)力度大跟以前最不一樣的地方在什么地方?就是經(jīng)過(guò)這么一次分類(lèi)處理以后，有相當(dāng)一部分的是完全可以拿到真正的商品房的產(chǎn)權(quán),，這跟以前不一樣,。以前我們探討是什么，說(shuō)把它轉(zhuǎn)成保障房,，轉(zhuǎn)成別的一些房,，但是它拿不到拿不到商品房，因?yàn)樯唐贩靠梢越灰住?/P>
用深圳當(dāng)?shù)厝说脑捴v,，以前我們拿到的都是綠本,，這個(gè)綠本就自住,、出租是可以，但是不能買(mǎi)賣(mài),，不能上市交易,。但是這一次住宅這一部分，雖然這個(gè)范圍小,，只限于本地的村民,，而且本地村民里邊也劃了13個(gè)區(qū)域，深圳現(xiàn)在真正的這種所謂的違法建筑有多少,，差不多超過(guò)40萬(wàn)棟,。也就是說(shuō)現(xiàn)在只有2萬(wàn)棟，只有二十分之一才有可能轉(zhuǎn)正,。但即使如此,，那么這一次轉(zhuǎn)正以后，你可以拿到紅本,，紅本是什么?就可以上市交易,。所以來(lái)講，第一個(gè)住宅,，這個(gè)力度比較大,。第二，非住宅更加寬松了,，非住宅就是第一就是沒(méi)有限制當(dāng)?shù)卮迕�,，就是所有的，只要你買(mǎi)了這個(gè)東西就可以,。
馬光遠(yuǎn)：深圳此舉是土地權(quán)屬的一個(gè)變化 是很大的突破
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
應(yīng)該說(shuō)第一個(gè)是土地權(quán)屬的一個(gè)變化,，深圳以前是個(gè)漁村，它的地都是集體的地,，后來(lái)又變成國(guó)有的地,。我想在變成國(guó)有土地之前，一定也是有小產(chǎn)權(quán)房的,。那么再加上建的很多,，你到深圳去，特別是在關(guān)外,，你如果去看小產(chǎn)權(quán)房,，真的是巍巍壯觀，非常漂亮,。有些小區(qū)除了那個(gè)名字,，可能你沒(méi)有拿到大產(chǎn)權(quán)以外，那么剩下的跟正規(guī)小區(qū)沒(méi)有任何區(qū)別，而且從事這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上交易的人也非常多,，當(dāng)然價(jià)格也很便宜,。
大家經(jīng)過(guò)多年的等待，等到這一步,。我認(rèn)為這一步非常好,，也就是說(shuō)你不管它叫違法建筑，還是叫什么東西,，至少在現(xiàn)有的體系下,，做了一個(gè)很大的突破。比如說(shuō)住宅這一塊,，第一棟你交的錢(qián)可能就二,、三十塊錢(qián)，那么剩下的兩棟,，比如說(shuō)補(bǔ)交罰款,，再一個(gè)土地出讓金還有點(diǎn)兒，補(bǔ)一點(diǎn)兒稅,，就一平米可能就補(bǔ)個(gè)兩,、三百塊錢(qián)以后變成紅本，這對(duì)所有人來(lái)講,，成本應(yīng)該說(shuō)不算太高,。所以這給很多人給了一個(gè)很大的希望，所以我認(rèn)為這是一個(gè)非常好的事,。
張鴻：對(duì)住宅會(huì)有一些影響 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響會(huì)更大
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
你這種預(yù)期對(duì)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)一定是雪上加霜,，就是包括成交量。因?yàn)槲覀兘裉煺f(shuō)的這些叫無(wú)產(chǎn)權(quán)吧,，不管它叫什么,，就是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的這些房子。雖然今天要解決的可能轉(zhuǎn)正的,，里面包括,，主要是住宅,，我們關(guān)心的是住宅,。住宅可能占的比很小，必須得是原住民,。但是問(wèn)題是它整個(gè)這種無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子在深圳的比例特別大,，我們不說(shuō)民間各種機(jī)構(gòu)說(shuō)的60%、70%,，就是深圳自己各種監(jiān)測(cè)隊(duì)他們給出的數(shù)據(jù),，這幾年我查了一下基本都在40%以上，接近50%。
所以說(shuō),，那個(gè)地方的房子,，將近一半是無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子。那么你這個(gè)心理預(yù)期一形成,，可能就會(huì)對(duì)他,，因?yàn)楸緛?lái)他現(xiàn)在的成交量，大家購(gòu)買(mǎi)的意愿不是特別強(qiáng),，都在看說(shuō)是不是到頂什么的等等,，所以我覺(jué)得會(huì)可能會(huì)有一些影響。但是我覺(jué)得除了住宅以外,，其實(shí)商業(yè)的,，他們轉(zhuǎn)起來(lái)，連原住民的限制都沒(méi)有,，我猜可能會(huì)影響更大一點(diǎn)兒,。
馬光遠(yuǎn)：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正不轉(zhuǎn)正 有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)大家都在買(mǎi)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
深圳為什么特殊?除了住宅也有小產(chǎn)權(quán)，商業(yè)等等非住宅的也有,。同時(shí)在深圳,，住房的供應(yīng)一直是雙軌制，一方面是無(wú)產(chǎn)權(quán)的供應(yīng),，量很大,，占一半，那半壁江山是他們的,，另一半主流的那些商品房,。
我個(gè)人倒覺(jué)得轉(zhuǎn)正不轉(zhuǎn)正，房子就在那里,，有產(chǎn)權(quán)沒(méi)產(chǎn)權(quán)大家都在買(mǎi),。那么最后形成兩個(gè)價(jià)格不一樣的市場(chǎng)，那么一個(gè)是這種沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的,，這個(gè)價(jià)格可能最低的,，相當(dāng)于有產(chǎn)權(quán)的四分之一，高一點(diǎn)兒的相當(dāng)于有產(chǎn)權(quán)的二分之一,，差不多這么一個(gè)情況,。一旦轉(zhuǎn)正以后，我個(gè)人認(rèn)為這一部分價(jià)格可能會(huì)起來(lái),，有就是說(shuō)轉(zhuǎn)正完的這一部分,，那你可以交易，他們價(jià)錢(qián)可能會(huì)補(bǔ)漲,。至于說(shuō)商品房這一塊會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大的一個(gè)沖擊,，要看整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，如果是向上的預(yù)期,，沖擊不會(huì)太大,，有沖擊這是肯定的，因?yàn)楣⿷?yīng)多了,，但是如果運(yùn)氣不好的話,，可能會(huì)有問(wèn)題。
在目前情況下,，我個(gè)人認(rèn)為,，就是房子的總量，深圳人都是很清楚的,。就是我們買(mǎi)的房子究竟是小產(chǎn)權(quán)的,、無(wú)產(chǎn)權(quán)的，還是大產(chǎn)權(quán),，他心里非常清楚,。而且有多少量，深圳人也很清楚,。所以我們現(xiàn)在很奇怪的是,，就這么一個(gè)非常好的城市，而且是四個(gè)一線城市之一,，居然有一半的建筑是非法建筑,，是歷史遺留問(wèn)題，而且要解決,。我覺(jué)得,，我們多年來(lái)一直講說(shuō)房地產(chǎn)要增加供應(yīng)，這不增加供應(yīng)了嘛?這個(gè)供應(yīng)增加上去,，我們看這個(gè)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)健康,。在目前的整個(gè)的無(wú)產(chǎn)權(quán)的改革試點(diǎn)之外，我倒覺(jué)得還有一個(gè)試點(diǎn),，就是當(dāng)我們?cè)黾庸⿷?yīng)以后,，我們的住房市場(chǎng)究竟會(huì)怎么樣?這可能是深圳試點(diǎn)的另外一個(gè)意義。
張鴻：要把這些房子合法的盤(pán)活了 別總讓它待在灰色地帶里
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
到底集體土地上蓋的房子是不是能賣(mài)給非本村的人,，本村集體的人?就我這個(gè)村的房子能不能賣(mài)給馬光遠(yuǎn)?能不能賣(mài)給你?這個(gè)問(wèn)題解決不了,。因?yàn)榘凑铡锻恋胤ā返脑挘墙鉀Q不了這個(gè)問(wèn)題的,。
現(xiàn)在很多地方其實(shí)在嘗試什么?在嘗試它本身可能解決了部分保障性住房的作用,。但是能不能政府干脆就用一些辦法,，讓它干脆就解決保障性住房,。比如說(shuō)北京其實(shí)前兩年有一些試點(diǎn)，就是公租房，政府等于不管是買(mǎi)過(guò)來(lái)還是租過(guò)來(lái),，還是什么其他公有產(chǎn)權(quán)之類(lèi)了,，就不管用什么具體的辦法，就讓這些房子合法的盤(pán)活了,，別讓它總是在灰色的,、非法的那樣一個(gè)地帶里，是那樣的一個(gè)存在,。大家圖便宜,，買(mǎi)了以后，在一個(gè)非法的建筑里面住著,，可能這種感覺(jué)也不是特別好,。
我們要讓人來(lái)試點(diǎn)，我們也不知道怎么分,，除了光有勇氣是不夠的,。你光天天喊說(shuō)我拆了2007年12月30以后，以后的我全拆,�,？赡軉�?不可能。你只能偶爾抓一個(gè)典型案例,。以后就別喊這種口號(hào),，咱們就像老馬說(shuō)的，咱們找到大智慧,。
馬光遠(yuǎn)：我們能不能拿出一點(diǎn)點(diǎn)勇氣和魄力 把小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題在拆的基礎(chǔ)上往前推一步
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我們看到的是現(xiàn)有的法律,，還更應(yīng)該展望一下未來(lái)。未來(lái)在這個(gè)問(wèn)題上,，如果說(shuō)不能在法律問(wèn)題上有所突破,，這個(gè)問(wèn)題本身是無(wú)解的。我一直強(qiáng)調(diào)一定要大智慧,，小產(chǎn)權(quán)需要大智慧,，這個(gè)大智慧是什么?一方面我們一定要考慮歷史，為什么會(huì)形成小產(chǎn)權(quán)這么一個(gè)畸形的,，大量的人又趨之若鶩的一個(gè)東西,，我們要反思為什么?同時(shí)要照顧現(xiàn)實(shí)，因?yàn)榇罅康娜嗽诶锩孀�,。那么這個(gè)問(wèn)題本身你不可能一拆了之,，也不可能一下子去清理就了之，所以我覺(jué)得應(yīng)該一分為二,。第三個(gè)應(yīng)該有前瞻性,。未來(lái)這個(gè)問(wèn)題我們肯定要解決,，而且我們的解決辦法里肯定要排除，就靠拆來(lái)解決,，我們應(yīng)該試點(diǎn),。
老百姓之間有膠著，因?yàn)橛行┤嘶ù髢r(jià)錢(qián)買(mǎi)了商品房,，有些人是花了很小的錢(qián)買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房,，這是一種。第二個(gè)是政府利益,，以前我們把那個(gè)地很便宜弄過(guò)來(lái),，然后高價(jià)給開(kāi)發(fā)商來(lái)建房子，這一塊兒利益沒(méi)了,。第三個(gè)膠著是什么?就是我們以后的處理肯定是分類(lèi)處理,，也就是買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房的人的待遇也是不一樣的。那有些可能真的會(huì)被拆掉,，比如說(shuō)占了耕地的,，不符合規(guī)劃的，有安全隱患的,。我是堅(jiān)決要求拆掉的,。但是蓋的非常不錯(cuò)，跟花園一樣,，老百姓住的也感覺(jué)不錯(cuò),，物業(yè)、水電,、煤氣供應(yīng)甚至比商品房還好,。到目前為止，我沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房有倒了的,、危了的,。那么這一部分符合規(guī)劃，老百姓住的很好,，又沒(méi)有占耕地的,，為什么不趕快想辦法把它解決呢?
我們老在強(qiáng)調(diào)說(shuō)，改革要有勇氣和魄力,。我們先能不能拿出一點(diǎn)點(diǎn)的勇氣和魄力,，把小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題在拆的基礎(chǔ)上往前推一步，這是很多人都期待的,。
馬光遠(yuǎn)：事實(shí)上改革能夠往前走 是基于大家能往后稍微退一步
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我覺(jué)得大家往前走一步,，就每個(gè)人都讓一下，事實(shí)上改革能夠往前走,，不是基于大家都往前,，而是往后稍微退一步,。退一步，你會(huì)發(fā)現(xiàn)天地來(lái)了,。所以我覺(jué)得解決小產(chǎn)權(quán),，最終對(duì)社會(huì)來(lái)講有益處,，那么我們就往前走,。如果說(shuō)最終對(duì)社會(huì)是……