美國的房地產市場是美國經濟復蘇的重要引擎,。一些美國房地產相關機構近日發(fā)布的報告顯示,，在經歷了去年的快速上漲之后,，美國房地產市場目前處于分化階段,，未來漲勢將較為溫和,。
部分地區(qū)現(xiàn)泡沫跡象
房地產數(shù)據(jù)公司RealtyTrac近日發(fā)布的報告稱,，美國房地產市場嚴重分化,，以美國七大城市為代表的主要城市房價已超出當?shù)厝说某惺苣芰�,。盡管利率創(chuàng)歷史新低,，人們的承受能力卻比2006年房地產出現(xiàn)泡沫的時候還要低,。
房地產價值評估公司Zillow最近的一份房租調查顯示，以歷史價格作參考,，美國邁阿密,、洛杉磯,、圣迭戈、舊金山,、丹佛,、圣何塞和波特蘭等城市中超半數(shù)的房租是在租客承受能力之外。而全國則有1/3的房租是超出租客承受能力的,。
Zillow首席經濟學家Stan Humphries認為,，隨著市場承受能力的下降，房地產市場有越來越多令人擔憂的跡象,，這些跡象很類似于當年房地產市場崩潰時候的跡象,，如更大程度依賴非傳統(tǒng)的家庭籌資渠道，更低的首付和為了低房價不得不遠離上班地帶來的壓力等,。因此,，盡管房地產市場泡沫還沒出現(xiàn)，但是在某些城市,，已經看到泡沫的身影了。
前華爾街投行分析師Mike Krieger認為,，租售比的下降使得部分城市的房地產市場對機構投資者失去吸引力,。加州、科羅拉多州,、弗吉尼亞州和蒙大拿州等州的租售比已經降至5%甚至更低,，全美最大的房地產私募股權投資公司黑石集團在加州的投資下降了90%。最糟糕的紐約市,，租售比僅為3%,，連國債的收益率都比不上。但是在相對偏遠的諸如密歇根的Wayne縣等城市卻有著超過25%甚至高達30%的租售比,。Krieger的觀點和Zillow相仿,，即美國部分房地產市場已經出現(xiàn)泡沫跡象。
未來數(shù)月房價將溫和增長
美國一些城市的房屋價格,，如拉斯維加斯,、舊金山、圣地亞哥等去年上漲了20%甚至更多,，根據(jù)標普的指數(shù),，即便是全美國房地產市場平均也有13.4%的漲幅。不過由于抵押貸款利率也隨之上升,，借款者需要支付的開支比一年前也增加了25%,。
在這番上漲后，市場人士認為,，今年剩余時間內,，美國房地產市場的走勢特點將不同于去年,。預計今年美國平均房屋價格將以單位數(shù)的增幅上漲，在勞動就業(yè)增長比較好的地區(qū),，房屋的價格相對而言將更為強勁,。
評級機構惠譽表示，去年美國大部分市場的房屋價格有較大上漲,，尤其是在沿海地區(qū),。今年建筑行業(yè)仍將呈現(xiàn)出持續(xù)、溫和,、周期性的改善,。同時，房地產市場也將受益于緩慢擴張的經濟,，而經濟復蘇帶來了就業(yè)的增加和消費者信心的改善,。新房價格今年的上漲幅度預計在2.5%-3.5%之間。
惠譽表示,，較高的利率和房價已經開始影響到這個市場,，美國持續(xù)的寒冬也影響到了房地產市場復蘇。不過從歷史價格看,，房價仍存在著吸引力,。和收入以及商業(yè)地產價格相比，住宅價格仍然被低估,�,；葑u表示，此輪美國房地產的復蘇并非V型反轉,，迄今為止一直保持著溫和的擴張,。近幾個月，由于經濟數(shù)據(jù)遜于預期,，美國的房地產市場擴張也較為平和,，未來幾個月市場仍會穩(wěn)步溫和地上漲。
樓市陷兩難境地
進入2014年春季,，美國房地產市場面對一種兩難境地,，一是太少的人在出售房屋，雖然房價已經上漲了很多,。二是許多人很難獲得抵押貸款,。
據(jù)統(tǒng)計，目前在美國市場上只有可供銷售五個月的房屋,，而在2012年可供銷售期限約5.9個月,，而2011年約8.3個月。Zillow的數(shù)據(jù)顯示,，約20%的美國房屋所有者以現(xiàn)價出售房屋的話還不夠歸還他們所借的貸款,。市場分析人士認為,，許多人都在觀望未來幾個月的行情。
另外,，根據(jù)美國全國房地產商協(xié)會的預計,，成屋的銷售今年預計達到500萬套，比去年少10萬,，低于健康的市場所需要的550萬套的數(shù)量,。由于需要較高的首付，而首次購房者無法通過賣舊屋來支付這筆開支,，因此隨著房價的上漲,，首次購房者的數(shù)量則會減少。不過隨著25-34歲美國人在去年找到了工作,，有了更多可支配收入,，可以加入購房大軍，情況可能會逐漸發(fā)生改變,。
與此同時,，美國銀行的放貸標準在放松。比如富國銀行提供最優(yōu)惠抵押貸款利率所需要的信用分數(shù)從640分降到了600分,。有些非銀行放款者要求的信用分數(shù)更低,。
美銀美林的統(tǒng)計顯示，過去12個月中,，超過100萬美元的房屋銷售增長了14.4%，而低于10萬美元的房屋銷售則減少了18%,。而Zillow的統(tǒng)計則稱,，較為昂貴的房屋價格上漲較快，其中三分之一較貴的房屋價格比其余三分之二價格上漲快20%,。因此,，在房地產投資中價值較高的房屋仍將是投資熱點。
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