京津冀一體化,，規(guī)劃未出，房價先行：保定近一周多個樓盤價格上浮達10%;涿州一些現(xiàn)房遭搶購;燕郊個別項目單價超過1.5萬元,。京津冀一體化的具體規(guī)劃現(xiàn)在尚未出臺，北京周邊的樓市已經(jīng)表現(xiàn)的極度“亢奮”,。那么,，樓市上漲牽動的是誰的神經(jīng)?城市規(guī)劃如何才能夠摘掉房價上漲推手的這頂帽子?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠、劉戈共同評論,。
炒房投資客無孔不入;保定樓市火爆,，開發(fā)商連夜?jié)q價。為何會出現(xiàn)政策水暖房先知?京,、津,、冀一體化該從何處破題?
購房者都去哪兒了?不是北京，也不是上海,，而是保定!記者在河北保定的熱銷樓盤走訪發(fā)現(xiàn),，從3月20號至今大部分開發(fā)商已將樓盤售價提高了幾次，平均漲幅在300到500元之間,，一些快要售空的樓盤已經(jīng)開始準備捂盤惜售,。
河北保定某樓盤銷售：我這么跟你說，你來之前我就說兩居的(每平米)漲了100元了已經(jīng),，三居的沒有漲,，然后過了一會,，告訴我三居的也已經(jīng)漲了，現(xiàn)在也漲了100(元/每平米),，你要不要吧,。
不僅是保定，在臨近北京的河北燕郊,，房價也是節(jié)節(jié)攀升,。
燕郊某樓盤銷售人員：還得漲，通州新城那么大面積,。突破兩萬我覺得是很輕松,。燕郊當時3000多(元)的時候說貴，現(xiàn)在一萬多(元)還是貴,，房子沒有什么時候是便宜的時候,。
與此同時，天津樓市也在水漲船高,。
張平山
(天津某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理)：這幾個區(qū)域(京津冀)在不斷的融合,，那么自然而然也會對我們房地產(chǎn)帶來了一些正面影響。就我們項目自身而言,，我們這個項目比去年大約根據(jù)不同的戶型上漲了500-800(元)左右,。
3月26日，河北省發(fā)布了《關于推進新型城鎮(zhèn)化的意見》,，讓保定和最近正熱的京,、津、冀一體化戰(zhàn)略,，一同成為了輿論關注的焦點,。由于國家層面的規(guī)劃正在制定過程中，關于保定的新定位至今也只能從河北省一方的規(guī)劃中看到,。
李女士(河北省發(fā)改委新聞中心)：我們前一段開了全省的一個工作會,，會上就是屬于動員的意思，各方面具體怎么落實,，目前還都不知道,。
杜女士(北京市規(guī)劃委對外宣傳部)：現(xiàn)在都在做的，還沒有一個明確的下來,。
楊先生(天津市規(guī)劃局宣傳辦公室)現(xiàn)在還沒有落實到,，就是說那種能從哪幾個方面怎么知道，都是一種大的想法什么的,。
馬光遠：保定等地的房價漲勢比較嚇人 因為做的是一個想象空間
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
大家看到了其中的商機,，我們現(xiàn)在看上去它是一個事實，因為每一次大的規(guī)劃，不僅僅在京津冀,，包括我們現(xiàn)在搞的一些自貿(mào)區(qū),，規(guī)劃還沒批，首先看到的是一個房價,，所以房價本身可以看成一個先行指標,，就是大家看到了其中一個商機，所以我倒不覺得這個事情本身有什么可以很奇怪的,。我想講的是,，這種漲法本身看起來比較嚇人，因為大家在做的是一個想象的空間,。比如說保定,，究竟未來它的定位是什么?周邊的一些城市我們怎么樣進行規(guī)劃，恐怕帶來的利好是不一樣的,。所以我們一方面講,，就是資本本身具有極高的敏銳性,，比我們要敏銳得多,，但同時資本也有盲目性，所以這種漲勢本身未來能不能漲下去,，能不能賺到錢,，還得看未來的規(guī)劃究竟怎么樣，我們的京津冀一體化最終以一個什么樣的面貌來出現(xiàn)很重要,。
現(xiàn)在這個概念非常熱,，也符合一個基本的邏輯，因為大家看到一體化三個字本身的這種含金量,，而且看到未來不管你出什么樣的規(guī)劃,，對周邊的城市有概念的，有想象力的城市都能夠帶來一個比較好的利好,。比如說北京要是有一些大學,，甚至有一些機關要是搬到那個地方去，那么對當?shù)氐膸涌隙ㄊ潜厝坏�,。但是我想提醒的是,，你得看房地產(chǎn)的大環(huán)境，也就是說我們不能按照以前的思維,，那么以前的思維是什么?就是整個房地產(chǎn)不錯,，整個房地產(chǎn)單邊上揚的趨勢非常明顯，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場非常敏感,。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一個調(diào)整,，那么可能把這么一點點漲幅就調(diào)沒了。所以我們對資本本身是很尊重的,，因為資本本身能夠顯示出投資的方向,。但是如果看錯了大方向,，看錯了大環(huán)境，包括我們的這個一體化本身,，我們應該看到它是一個非常長效,、長期的一個工作，怎么樣來兌現(xiàn)?
劉戈：兵馬未動房價先行 這已經(jīng)成了一個規(guī)律
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
現(xiàn)在看很多樓盤,，原來賣5000元的現(xiàn)在已經(jīng)賣到了8000元,，尤其只是在3月19號以后，這么短短10天的時間里就有這么大的漲幅,，這又創(chuàng)了一個新的紀錄,。兵馬未動房價先行，這已經(jīng)成了一個規(guī)律,。
關鍵是靠后期的建設到底是一個什么狀態(tài)?有的可能是這個房價就能支撐得了,，有的就不行，因為一體化本身給大家創(chuàng)造了一個非常大的想象空間,。拿長三角和珠三角來比較,，上海和周邊的城市相比較，廣州和周邊的城市相比較,，房價的差距基本上就是一倍左右,。但北京和保定差多少?北京的房價是30000多元，保定的房價是5000多元,，差距非常大,。如果大家想京津冀也像上海和廣州、深圳的周圍那樣,，是不是保定的房價就應該漲到15000元到20000元?這樣一個想象空間引來了很多的炒房者,，但關鍵就看后續(xù)的支撐到底是怎樣。
前一段時間,，我們一直已經(jīng)在討論有關一些三四線城市房地產(chǎn)風險的問題,，包括一些二線城市，一線城市的很多樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了在高位有風險加大的狀態(tài),。在這種狀態(tài)下,，很多人還有投資的意愿，他還愿意相信房地產(chǎn)能夠讓我的財產(chǎn)增值,，所以在這個時候一旦有一個題材,，看到這樣一個新的題材，是一個可以進行投機的新的增長點,，那么大家就出手,。而且相對而言，和北京相比，像保定,、廊坊這樣一些地方的房價的確還是很低的,，那么這個時候，就是把已經(jīng)受到一定抑制的一些投機客心底的欲望又燃起了,。
馬光遠：京津冀一體化是個長期過程 不要想當然的認為周邊的房價一定會漲
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
如果我是一個開發(fā)商的話,，我也一定會打出這是歷史最佳機會的廣告語。為什么?因為我們看到很多投資市場,，多年來大家形成的習慣是什么?買房子不會虧,。有一個概念以后，你跟著去炒以后,，那絕對是正確的,。這個概念一旦出來以后，首先我們看到的是開發(fā)商先動,，開發(fā)商動完以后緊接著是投資客動,，投資客動完以后我們才看到規(guī)劃出來了，這是一個簡單的路徑依賴,。在很多情況下,，當我們在提示風險的時候，有一部分人他是懂的,，他做分析,，我能漲多少我能夠套現(xiàn),，但是有相當一部分人純粹是跟風,，就是我跟著，別人這么跑過去了,，別人在那個地方排隊,，我也不知道排隊干什么，但我也跟著排隊,。
我還得提醒一下,，大家千萬應該去分析一下長三角、珠三角,，廣州,、上海這些中心城市跟周邊城市的房價關系，而且你看那周邊的房價并不是很高,，而且一體化又搞的很好,。保定地區(qū)的房價可能會怎么樣翻，然后涿州怎么樣,，事實上他們的人均收入是非常低的,。這個一定要看到，長三角、珠三角的特點是有些地方的收入,，比如無錫,，蘇州等等城市可能在某種程度上比上海都高，但他們的房價很低,，所以一定要看到這一點,，所以我們現(xiàn)在第一個要意識到一體化是一個長期過程，一定要意識到目前整體房地產(chǎn)的風險,，不要想當然,。
劉戈：京津冀一體化更需要頂層設計
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
舉一個例子，我認識一個老板,，原來他的公司在華北設一個銷售區(qū),，一般大公司都會在全國設若干個銷售區(qū)，那么華北里面河北,，這是包括河北,、北京、天津,，很近,，但是過一段時間他必須拆開，因為把北京單獨列出來,，天津也單獨列出來,，為什么?舉一個簡單的例子，比如汽車,，當河北公司的人要來北京,，但河北的車，在高峰的時候是不能在北京城里開的,，包括現(xiàn)在天津,，北京的汽車也開不到天津里，那搞銷售的人時間非常的寶貴,，那么這個問題解決不了,。
再說到頂層設計，其實有一些經(jīng)驗是可以借鑒的,。比如說日本的東京都,，東京有著3500萬人口的大都市圈，它不是完全自然形成的,，它是靠頂層設計,。在1956年，日本就開始搞大東京圈的設計,，而且在國土廳里專門有一個叫做都市圈整備局,，整備局下面三個委員會,，它下面有三個都市圈，東京圈,、關西圈等三個圈,。東京圈里有一都七縣，加上周邊的七個縣形成這樣一個圈,，規(guī)劃里有什么呢?一個多中心,，那么各個城市相對的功能要進行規(guī)劃，它的整個交通的一體化要進行規(guī)劃,。因為他沒有戶口的問題,，所以相對公共服務就簡單，但是我們現(xiàn)在面對的就是除了經(jīng)濟一體化,，公共服務的一體化,，教育的一體化，文化的一體化,，它遇到的障礙要比日本東京當時遇到的障礙要大得多,，所以可能更需要頂層設計。
馬光遠：京津冀最大的距離是公共政策的差距 最容易打通是房價
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
以去年的國民統(tǒng)計為例,，京津冀這個地區(qū)國土面積是21.6萬平方公里,，占全國的只有2%，人口是1.086億,，占全國7.98%,，GDP是超過6萬億，占全國的10.9%,，應該說真正成為中國經(jīng)濟增長的一個單獨的一級,，這是沒有問題的。但如果看三地之間距離,，你會發(fā)現(xiàn)北京跟河北差距非常大,，人均GDP差好多倍。
第二個,，我們看到什么呢?北京的特殊在什么地方?就是我們看到這個數(shù)據(jù)以后，我們發(fā)現(xiàn)居然經(jīng)濟的差距不是最大的,，而且距離也不是最大的,，現(xiàn)在因為有了高鐵以后，一個小時,，到涿州就十幾分鐘,，到武清就十幾分鐘，非常近,，最大的距離是什么?公共政策的差距,。所以習總書記講了七點要求,，包括產(chǎn)業(yè)的整體的一個規(guī)劃問題，包括未來區(qū)域發(fā)展中的一個頂層設計問題,，我覺得都非常好,，要真正的把這些東西落到實處的話，那么這些鴻溝你怎么辦?我們現(xiàn)在看到的是什么?最容易打通的是什么?最容易打通的是房價,。
劉戈：不能是當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)還沒發(fā)展起來 房價就先起來了
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
對于一些城市來說,，如果能夠搭上京津冀城市一體化的班車，固然是一件好事,，但是如果心太急了,，在整體的頂層設計還沒有的時候，就自己給自己制造很多的概念,，那么這樣誘導當?shù)氐姆績r快速的上升,，那可能最后帶來的結(jié)果就是，你這個地方不但原來你想象的那個機會沒有了,，甚至原來可能的那種機會也沒有了,，因為你房價漲的太高了以后，會影響你產(chǎn)業(yè)的疏散,，為什么會有一些產(chǎn)業(yè)會疏散到更加遠一點的地方?就是因為它會向成本比較低的地方去疏散,，那你這個地方還沒等產(chǎn)業(yè)起來，房價已經(jīng)起來了,，成本已經(jīng)很高了,，人家為什么要到你這兒來呢?
馬光遠：京津冀都用大北京的概念 享受同樣的公共政策服務
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
事實上，有很多國家的首都在整體規(guī)劃中也出現(xiàn)過疏散功能的問題,。東京,、首爾都是，把它的相當一部分的行政功能搬出去了,，形成一個中心,。我覺得在這個過程中，一定要發(fā)揮政府在某些領域的主導作用,。另外一方面,，也要發(fā)揮市場的作用。比如說產(chǎn)業(yè)的聚集,，這個是市場可以決定的,。我認為，我們現(xiàn)在可以做的,，一定要先易后難,，最容易的是什么?交通;第二個是什么呢?010這個號碼，絕對是可以普及的;第三個,，既然要搞城市群,，那么能不能大家都用大北京的概念?就是戶口是一樣的,，北京人到河北去也可以看病，也可以養(yǎng)老,。
實際上,，我個人認為應該理性的來看待房地產(chǎn)的表現(xiàn)，因為房地產(chǎn)本身作為中國人最重要的一個投資,，看到一個概念大家就會去做,，就會去炒，這是很正常的,。但我們不要受它的左右,，不要受它的影響，我們不是去打壓房地產(chǎn),，而是怎么樣把這個規(guī)劃獨立的,，扎扎實實的搞一個很好的頂層設計，然后這個規(guī)劃可以保證10年,，20年,，甚至50年，我們好好的去做,，不要去管房價�,，F(xiàn)在如果我們認為說一搞一體化房價起來，我認為這個思路也是不對,。