19日晚間,，上市房企中茵股份,、天�,；òl(fā)布公告稱,，其非公開(kāi)發(fā)行A股股票申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)通過(guò),。在資金投向方面,，兩家公司均將其用于地產(chǎn)項(xiàng)目,。這就意味著,，暫停近四年的地產(chǎn)類公司再融資正式開(kāi)閘,。
前兩月我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速明顯“縮水”,，受制于房企資金鏈，開(kāi)發(fā)投資增速也出現(xiàn)放緩跡象,。業(yè)內(nèi)分析稱,，在此背景下，地產(chǎn)融資及重組政策此時(shí)松綁意在為房企“解渴”。融資環(huán)境的改變也必將引起房企新一輪的洗牌,，加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和分化,。
房企再融資及重組正式開(kāi)閘
據(jù)中茵股份公告，其最新預(yù)案為：公司擬以不低于9.53元/股的價(jià)格,，非公開(kāi)發(fā)行股票數(shù)量不超過(guò)1.8億股,，募集資金不超過(guò)17.15億元。募集資金將全部用于公司全資子公司江蘇中茵置業(yè)有限公司之控股公司徐州中茵置業(yè)有限公司“徐州中茵廣場(chǎng)項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)與營(yíng)運(yùn),。
天�,；▌t擬以不低于4.48元/股的發(fā)行價(jià)格，發(fā)行股份數(shù)量不超過(guò)3.46億股,，募集資金15.5億建設(shè)三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并補(bǔ)充流動(dòng)資金,，且此三個(gè)項(xiàng)目均為住宅項(xiàng)目。
2010年4月,，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》規(guī)定,，對(duì)存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售,、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),，將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組,。近4年來(lái),，證監(jiān)會(huì)始終未對(duì)房企再融資和資產(chǎn)重組放行�,！�
今年1月24日,，海印股份以“專業(yè)市場(chǎng)”項(xiàng)目身份、有條件的獲得了再融資資格,，成為2010年以來(lái)第一家再融資獲證監(jiān)會(huì)審核通過(guò)的房地產(chǎn)企業(yè)。3月17日,，上市公司金豐投資宣布,，擬通過(guò)資產(chǎn)置換和發(fā)行股份購(gòu)買方式進(jìn)行重組，擬注入資產(chǎn)為房企龍頭綠地集團(tuán)100%股權(quán),。
據(jù)金豐投資公告,，此次重組預(yù)案分為兩個(gè)部分。首先,，金豐投資以全部資產(chǎn)及負(fù)債與上海地產(chǎn)集團(tuán)持有的綠地集團(tuán)等額價(jià)值的股權(quán)進(jìn)行置換,，擬置出資產(chǎn)由上海地產(chǎn)集團(tuán)或其指定的第三方主體承接，擬置出資產(chǎn)的預(yù)估值為23億元,。
隨后,，金豐投資向綠地集團(tuán)全體股東非公開(kāi)發(fā)行A股股票購(gòu)買其持有的綠地集團(tuán)股權(quán)。經(jīng)預(yù)估，擬注入資產(chǎn)的預(yù)估值為655億元,。為此,，金豐投資擬以每股5.58元的價(jià)格，非公開(kāi)發(fā)行合計(jì)113.26億股用于支付上述對(duì)價(jià),。
億翰智庫(kù)研究總監(jiān)張化東認(rèn)為,，金豐投資重組方案交易完成后，綠地預(yù)計(jì)登陸A股市場(chǎng),，這預(yù)示著房企上市,、地產(chǎn)重組將放開(kāi)；中茵股份和天�,；ǘㄔ霰环判袆t意味著房企再融資將逐步放開(kāi),。
房企“荷包”縮水 開(kāi)發(fā)商找錢“八仙過(guò)海”
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,，今年前2月,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金21264億元，同比增速較去年全年回落14.5個(gè)百分點(diǎn),。其中,，國(guó)內(nèi)貸款4913億元，增速回落8.3個(gè)百分點(diǎn),；利用外資50億元,，下降43.2%，而去年全年增速為32.8%,；自籌資金增速也回落近10個(gè)百分點(diǎn),。
近日,，浙江興潤(rùn)置業(yè)不能償付24億元銀行貸款的違約事件表明,，中小型開(kāi)發(fā)商的信貸環(huán)境正迅速惡化。進(jìn)入2014年以來(lái),，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮,，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批也逐漸趨嚴(yán)。
業(yè)內(nèi)人士分析稱,，資金鏈緊張是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速放緩的直接原因,。
標(biāo)準(zhǔn)普爾最新發(fā)布報(bào)告稱，多數(shù)房企融資渠道有限,，主要還是依賴銀行貸款,。而對(duì)于中小型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，能從銀行貸到款不僅變得更加困難,，其利率也變得更高,。大型開(kāi)發(fā)商能夠以6%-9%的利率從國(guó)內(nèi)銀行獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，“小型開(kāi)發(fā)商可能須支付20%的利率,，而且融資額度有限,，因此它們不得不轉(zhuǎn)向信托融資�,！�
標(biāo)普信用分析師符蓓表示,，“這只是陷入困境的許多中國(guó)小型開(kāi)發(fā)商中的一個(gè)例子，對(duì)于較弱的房企而言,，融資將更加有限,，成本也將更高。加上小型開(kāi)發(fā)商所面臨的艱難運(yùn)營(yíng)環(huán)境,，2014年可能會(huì)有更多違約事件發(fā)生,。”
鑒于此,，宏源證券分析師陳光磊認(rèn)為,，地產(chǎn)融資及重組政策此時(shí)松綁意在為房企“解渴”。
實(shí)際上,，多數(shù)未上市的小型開(kāi)發(fā)商在資本市場(chǎng)的融資渠道有限,。銀行貸款曾是它們唯一的融資渠道。過(guò)去三四年,，隨著國(guó)內(nèi)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平,，小型開(kāi)發(fā)商獲得銀行貸款已變得更加困難，即使以更高的利率也是如此,。大型開(kāi)發(fā)商能夠以6%-9%的利率從國(guó)內(nèi)銀行獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,，而小型開(kāi)發(fā)商可能須支付20%的利率，而且可獲得的融資仍有限,，同時(shí)還面臨再融資風(fēng)險(xiǎn),。
小型開(kāi)發(fā)商不得不轉(zhuǎn)向信托融資，以替代銀行貸款,。根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì),，2013年新發(fā)放的信托貸款中超過(guò)10%投放于房地產(chǎn)業(yè)；其中大部分流向小型開(kāi)發(fā)商,，因?yàn)樗鼈儧](méi)有其他可行的融資渠道。信托融資的成本通常高于銀行貸款,。
而大型開(kāi)發(fā)商則著力打造“A+H雙上市平臺(tái)”,。此番借殼金豐投資，就是綠地“曲線”登陸A股資本市場(chǎng)的“捷徑”,。但在此之前,，綠地已完成登陸港股市場(chǎng)計(jì)劃,。綠地控股集團(tuán)曾于去年8月27日宣布，其通過(guò)全資子公司認(rèn)購(gòu)盛高置地(香港聯(lián)交所股票編號(hào)：337)擴(kuò)大股本后的60%交易正式完成,，這標(biāo)志著綠地集團(tuán)成功登陸香港資本市場(chǎng),。
謀求“雙上市平臺(tái)”戰(zhàn)略已成為品牌房企搭建融資平臺(tái)、業(yè)務(wù)平臺(tái)的趨勢(shì),。2012年以來(lái),，已經(jīng)有包括萬(wàn)科、招商,、金地等在內(nèi)的國(guó)內(nèi)房企走上了到港股借殼上市的道路,，借殼完成之后，這幾個(gè)房企率先實(shí)現(xiàn)在內(nèi)地及香港市場(chǎng)“雙平臺(tái)”戰(zhàn)略,。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,，在國(guó)外美國(guó)QE逐步退出，在國(guó)內(nèi)“錢荒”導(dǎo)致的銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下,，市場(chǎng)“流動(dòng)性”階段性趨緊的特征不可避免,，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資環(huán)境和難度在持續(xù)惡化，融資渠道是否暢通成為決定房企另外一條生命線是否延續(xù)及發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)因素,。突破當(dāng)前傳統(tǒng)融資模式的束縛,，尋求其他渠道，減小融資的成本和難度成為必然,。
行業(yè)洗牌將加速 龍頭之爭(zhēng)白熱化
鑒于近期的信用事件將擴(kuò)大強(qiáng)弱公司之間的信用分化,，標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的整合將加速。國(guó)內(nèi)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款時(shí),，通常青睞大型的,、多元化的、擁有品牌知名度的開(kāi)發(fā)商,。這些較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商通常為上市公司,，其中一些甚至擁有海外資本市場(chǎng)融資渠道。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，大型開(kāi)發(fā)商可能會(huì)搶購(gòu)境況不佳的小型開(kāi)發(fā)商,。“盡管運(yùn)營(yíng)和融資狀況充滿挑戰(zhàn),，但我們預(yù)期多數(shù)評(píng)級(jí)的開(kāi)發(fā)商能夠度過(guò)當(dāng)前市場(chǎng)動(dòng)蕩,。標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為，多數(shù)我們?cè)u(píng)級(jí)的開(kāi)發(fā)商按國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于中型至大型開(kāi)發(fā)商,。這些開(kāi)發(fā)商通常為上市公司,，且擁有不錯(cuò)的銀行關(guān)系和資本市場(chǎng)地位�,！狈肀硎�,，“在應(yīng)對(duì)由政策導(dǎo)致的市場(chǎng)波動(dòng)方面,，地域分布多元化的開(kāi)發(fā)商相比項(xiàng)目集中于一個(gè)地區(qū)的小型開(kāi)發(fā)商，也具有明顯的優(yōu)勢(shì),�,！�
“可以預(yù)見(jiàn)，將來(lái)仍會(huì)有部分小型房企,，因?yàn)槿狈Ρ匾娘L(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制,，將會(huì)陸續(xù)重蹈興潤(rùn)置業(yè)的覆轍。但這類房企的倒閉,，并不意味著整個(gè)行業(yè)乃至金融體系存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),。無(wú)論是內(nèi)地還是香港的上市房企，其目前的資金狀況是近兩年最好的,，也就是說(shuō)占整個(gè)市場(chǎng)份額近半企業(yè)的資金狀況幾乎是沒(méi)有問(wèn)題的,，因此整個(gè)行業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)可控�,！敝袊�(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究員朱一鳴表示,。
一位房企高管告訴記者，部分企業(yè)的退出有利于行業(yè)的洗牌,。由于房地產(chǎn)暴利時(shí)代的終結(jié),，企業(yè)凈利潤(rùn)率持續(xù)下滑，導(dǎo)致成本控制能力較弱的企業(yè)沒(méi)有辦法生存,，或倒閉或被收購(gòu),。部分中小企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)存活下來(lái)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有更大的規(guī)模和更強(qiáng)的建設(shè)和發(fā)展能力,。市場(chǎng)規(guī)律決定行業(yè)洗牌是大勢(shì)所趨,，強(qiáng)者恒強(qiáng)，優(yōu)勝劣汰也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的不二法則,�,？梢灶A(yù)計(jì)，隨著行業(yè)洗牌的加劇,，行業(yè)集中度仍然將持續(xù)提升,。
申銀萬(wàn)國(guó)認(rèn)為，再融資重啟將對(duì)上市房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金形成實(shí)質(zhì)性利好,。長(zhǎng)期來(lái)看,，再融資放開(kāi)有利于優(yōu)勢(shì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，進(jìn)而提高行業(yè)集中度,，龍頭和優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)企業(yè)的估值有望得到修復(fù),。
張化東也認(rèn)為，地產(chǎn)重組方案交易完成后,，將加劇房地產(chǎn)行業(yè)“龍爭(zhēng)虎斗”,，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。未來(lái)萬(wàn)科和綠地的“龍頭”之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,，2013年綠地銷售金額已達(dá)1625億元,，已接近萬(wàn)科龍頭老大1776億元。