3月19日，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)組織的“2014中國房地產(chǎn)500強(qiáng)測評成果發(fā)布會(huì)暨500強(qiáng)峰會(huì)”將在北京舉行,。測評研究報(bào)告指出,，2013年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍實(shí)現(xiàn)業(yè)績增長，市場集中度持續(xù)提高,；房地產(chǎn)500強(qiáng)開發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升,，凈負(fù)債率均值達(dá)到近五年來的最高點(diǎn)。行業(yè)專家表示,，在樓市雙向調(diào)控以及房地產(chǎn)“降價(jià)預(yù)期”頻現(xiàn)的背景下,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。
“降價(jià)預(yù)期”難擋業(yè)績提升
春節(jié)之后,，房地產(chǎn)市場的“降價(jià)”聲音此起彼伏,，杭州、南京等地相繼傳出樓盤項(xiàng)目打折促銷的消息,。3月18日,，受到萬科橙“入市價(jià)格低于預(yù)期”傳聞的影響，萬科A,、招商地產(chǎn)等房地產(chǎn)龍頭股紛紛大跌,。
房地產(chǎn)“降價(jià)預(yù)期”是否成真，還有待市場的印證,。僅從2013年市場情況分析,，房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)還遠(yuǎn)未到來�,！�2014中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報(bào)告》顯示,，在國家“穩(wěn)中有進(jìn)”宏觀經(jīng)濟(jì)政策及相關(guān)貨幣信貸政策保持穩(wěn)定的背景下，2013年我國房地產(chǎn)市場延續(xù)了2012年以來的回暖勢頭,，自住性需求不斷釋放,，改善性需求持續(xù)增加。2013年全國商品房銷售面積為13.06億平方米,，同比增長17.3%,，銷售面積同比增幅快速回升，達(dá)到2010年以來的最高水平；全國商品房銷售額為8.14萬億元,，同比增長26.3%,。與此同時(shí)，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積總額達(dá)3.05億平方米,，同比增長34.1%,，銷售金額更創(chuàng)下3.26萬億元的新高，同比增長29.0%,。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單中,，萬科集團(tuán)連續(xù)六年位居榜首，恒大地產(chǎn)和萬達(dá)集團(tuán)分列第二名和第三名,，綠地集團(tuán),、保利地產(chǎn)、中國海外,、世茂房地產(chǎn),、碧桂園、綠城和龍湖地產(chǎn)分列四到十位,。隨著房地產(chǎn)市場的波動(dòng)和各區(qū)域市場的分化,，近年來持續(xù)的產(chǎn)業(yè)集中度提升之勢在2013年得以延續(xù)，不管是以金額和面積計(jì)算的房地產(chǎn)業(yè)集中度,，還是500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場份額,，均持續(xù)保持高位。
業(yè)內(nèi)專家指出,，自調(diào)控常態(tài)化以來,，行業(yè)利潤空間有所下滑，盡管2013年500強(qiáng)企業(yè)順應(yīng)需求取得良好業(yè)績并迎來了盈利能力的回升,，但是行業(yè)整體利潤成長空間相當(dāng)有限的趨勢并未發(fā)生方向性改變,，只有成本管控能力強(qiáng)且競爭優(yōu)勢強(qiáng)的企業(yè)才能在房地產(chǎn)行業(yè)分得蛋糕，這也將進(jìn)一步加速行業(yè)格局的變化,。
市場“質(zhì)變”引調(diào)控新猜想
樓市雙向調(diào)控,，意味著“一刀切”式的房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)弱化，同時(shí)保障房建設(shè)領(lǐng)域?qū)⑦M(jìn)一步加強(qiáng)投入和管理,。分析人士指出,，政策微調(diào)是為了更加適應(yīng)變化了的房地產(chǎn)市場。
2013年,，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營效率指標(biāo)全面回升,，存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.39，較2012年提高2.26%,，基本回歸到此輪調(diào)控前水平,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以高周轉(zhuǎn)為主線的運(yùn)營模式得到了豐厚的回報(bào),，盡管企業(yè)紛紛探索規(guī)模和利潤平衡發(fā)展的路徑，以緩解高周轉(zhuǎn)帶來的企業(yè)利潤率下滑,，但在競爭不斷升級的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi),，繼續(xù)保持高周轉(zhuǎn)以維持和進(jìn)一步擴(kuò)張企業(yè)規(guī)模可能是更多企業(yè)的共同選擇,。
2013年以來，由于銷售良好,，不少開發(fā)企業(yè)選擇加大杠桿加速成長速度,，因此500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負(fù)債率均值更達(dá)到近五年來的最高點(diǎn),。長期償債指標(biāo)方面,，2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為79.03%和66.04%，分別較2012年上升17.06%和0.69%,。
2013年6月以來,，國內(nèi)流動(dòng)性收緊趨勢逐漸顯現(xiàn)，不過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響相對有限,，不少500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售業(yè)績趨好保證資金回流背景下提升了杠桿率,，造成償債指標(biāo)均值表現(xiàn)整體弱于2012年。當(dāng)然,，在總體流動(dòng)性偏緊的背景下,，這種杠桿率的提升也意味著風(fēng)險(xiǎn)的積聚。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)內(nèi)企業(yè)間的未來分化方向,，將更多地取決于資金管控能力和資金成本的差異,。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的重要性更為凸顯。從近年來開發(fā)商資金來源中可以看出,，自籌資金和其他資金占比穩(wěn)步增加,，有效地對沖了銀根緊縮下開發(fā)貸等資金來源的減少，地產(chǎn)信托,、地產(chǎn)私募基金等近年發(fā)展尤其活躍,。另外，內(nèi)地標(biāo)桿房企通過搭建A
H雙重融資平臺,，順利實(shí)現(xiàn)海外發(fā)債融資,，并且憑借企業(yè)品牌影響力獲得較高的信用評級，實(shí)現(xiàn)低成本融資,，資金實(shí)力大大增強(qiáng),，有效增加了企業(yè)的競爭優(yōu)勢。
2012年以來,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨水平不斷刷新歷史高位,，2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨增長率為19.63%,，基本與2012年持平，存貨總價(jià)值繼續(xù)攀升,。目前,，大部分開發(fā)企業(yè)維持著2年左右的庫存水平，去化壓力仍屬正常范圍,。有專家強(qiáng)調(diào),，在樓市雙向調(diào)控以及房地產(chǎn)“降價(jià)預(yù)期”愈演愈烈的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷,。
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