今年春節(jié)后，房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)現(xiàn)象似有愈演愈烈之勢,。肇始于杭州,、南京房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)的嘗試，正向更多熱點(diǎn)城市蔓延,，廣州,、北京等一線城市也未能幸免。在實(shí)質(zhì)性調(diào)控政策未有出臺背景下,，房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)的蔓延體現(xiàn)了市場的自發(fā)調(diào)整,。不過，市場對房價(jià)信號的解讀,，恐怕還不夠深入,，對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識還不夠深刻,。
在供需關(guān)系的邏輯鏈條中，價(jià)格信號處于末端,。在房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)前,，市場往往已先后出現(xiàn)投資過熱、供應(yīng)過剩,、銷售遲緩現(xiàn)象,。盡管價(jià)格信號可反過來指導(dǎo)投資行為，但相比其他行業(yè),，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期較長,，對價(jià)格信號的反應(yīng)相對遲鈍。一旦發(fā)生普遍的降價(jià)現(xiàn)象,，通常意味著區(qū)域內(nèi)房屋供應(yīng)已出現(xiàn)階段性過剩,。
在這種情況下，如市場供應(yīng)進(jìn)一步增加或需求大幅縮減,，房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)現(xiàn)象可能觸發(fā)另一個(gè)邏輯鏈條的啟動：房價(jià)下降——房企資金鏈吃緊——樓市崩盤——金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)壞賬——地方經(jīng)濟(jì)受到拖累,。與供需關(guān)系的邏輯鏈條相比，在這種類似“多米諾骨牌效應(yīng)”的作用下,，房價(jià)下降引發(fā)的后果往往難以逆轉(zhuǎn),。
今年兩會期間，全國政協(xié)委員,、住建部副部長仇保興表示：“房價(jià)分化現(xiàn)象將來會越來越嚴(yán)重,，但10年內(nèi)中國房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)大的危機(jī)，因?yàn)檫�要解決‘三個(gè)1億人’的問題：促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn),，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村,，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化�,！彪m然仇保興的發(fā)言提振了市場信心,，但對區(qū)域性很強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)來說，還不能說真地吃下了“定心丸”,。
那么,，如何看待當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)現(xiàn)象呢？一方面,，一些三四線城市已出現(xiàn)房屋供應(yīng)過�,，F(xiàn)象，甚至房價(jià)下跌,。由于這些城市體量較小,，房價(jià)變動沒有納入到官方統(tǒng)計(jì)中，只能通過媒體報(bào)道和民間機(jī)構(gòu)進(jìn)行披露,。但是,，更大的風(fēng)險(xiǎn)可能正在醞釀,。
另一方面，部分一二線城市房價(jià)出現(xiàn)下調(diào)跡象,，雖有促銷考慮,，也說明房價(jià)已背離市場購買力的真實(shí)狀態(tài)。一二線城市無疑聚集了大量市場需求,，但當(dāng)房價(jià)超出合理區(qū)間時(shí),，真正有效的需求就會減少,，迫使價(jià)格回歸,。對這部分城市而言，如不能解決供應(yīng)緊張,、地價(jià)高企問題,，更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)現(xiàn)象就會發(fā)生，可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),。
的確,，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程方興未艾背景下，提及“崩盤”似乎不合時(shí)宜,。不過,，在時(shí)間更早、動力更足的城市化初級階段,，海南,、溫州、鄂爾多斯均發(fā)生過樓市崩盤事件,。盡管這些案例背后的種種因素錯(cuò)綜復(fù)雜,，但是，這些地方當(dāng)年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)卻與當(dāng)前一些三四線城市有著驚人的相似：投資狂熱,、需求乏力,。
多年來，房地產(chǎn)市場習(xí)慣于被稱做“政策市”,，意思是說,，除政策調(diào)控頻繁外，還包括有關(guān)部門多次在市場低迷時(shí)出手救市,。多數(shù)市場參與者似乎習(xí)慣了房價(jià)只漲不跌的邏輯,，強(qiáng)化了房地產(chǎn)投資屬性。
值得注意的是,，無論是十八屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》,，還是今年的政府工作報(bào)告，都未提出實(shí)質(zhì)性的房地產(chǎn)調(diào)控措施,，而是進(jìn)一步強(qiáng)化市場主導(dǎo)的調(diào)控思路,。這意味著,，市場邏輯將更多地發(fā)揮作用，房價(jià)漲跌將成為常態(tài),，再次出現(xiàn)部分地區(qū)樓市崩盤的情況未必如想象中那般遙遠(yuǎn),。