■專家預(yù)計(jì),，在前期土地成交量大,、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)高的二線及三、四線城市,，房?jī)r(jià)調(diào)整的趨勢(shì)還將延續(xù);而一線城市將延續(xù)上漲趨勢(shì),，但漲幅會(huì)收窄
“崩盤論”對(duì)陣“挺漲派”
房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市明顯增多，但土地市場(chǎng)依舊火爆
2月的最后一個(gè)周末,，程序員宋毅感覺自己逃過了一劫。
春節(jié)過后,，因?yàn)槌霾畹⒄`了交定金,，沒想到杭州城北的北海公園樓盤率先宣布降價(jià)3000元/平方米，同區(qū)域的天鴻香榭里也跟風(fēng)應(yīng)戰(zhàn),，還導(dǎo)致售樓處被砸,。
“我要是真交了定金，不就成冤大頭了!”山東人宋毅在杭州工作了4年,。過去一年多,，他和女友的周末大多在售樓處或房屋中介度過。眼看房?jī)r(jià)越來越高,，漲勢(shì)越來越猛,，去年底宋毅決定不能再等了。不過現(xiàn)在,，他的想法變了,，“看來還得再等等”。
從去年下半年起,，包括杭州在內(nèi)的一,、二線城市房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)，“日光盤”迭出,。面對(duì)樓市暴漲,，“京七條”“滬七條”“深八條”相繼問世，8個(gè)二線城市也緊急調(diào)控,。限購(gòu),、限貸、提高二套房首付,、抬高非戶籍購(gòu)房門檻,、增加供地等一整套調(diào)控組合拳紛紛打出，讓樓市“大佬”們率先感到了寒意,。
“非常不妙”,，萬科董事會(huì)主席王石用這四個(gè)字來預(yù)測(cè)2014年的樓市,。
“2014年房?jī)r(jià)漲幅將出現(xiàn)大幅回落”，一向唱多的華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也公開表態(tài),。
在諸多地產(chǎn)大佬“痛心疾呼”之后,，杭州打響了2014年樓市降價(jià)的第一槍。緊隨其后,，常州的雅居樂星河灣,、南京的新都國(guó)際和大地伊麗雅特灣也相繼降價(jià)1/4。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)也顯示,，今年1月,，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市明顯增多，新建住宅環(huán)比下降的有6個(gè);二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的有13個(gè),，數(shù)量為2013年1月來最多,。其中，在最具樓市風(fēng)向標(biāo)意義的北京,，出現(xiàn)了19個(gè)月來的首次二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下調(diào),。
看著數(shù)據(jù)，聽著名人“忠告”,，再聯(lián)想到去年李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地房產(chǎn)的新聞,，“房?jī)r(jià)暴跌論”“崩盤論”開始蔓延，甚至成了全國(guó)兩會(huì)上的熱門話題,。鄂爾多斯市市長(zhǎng),、溫州市市長(zhǎng)均被記者追問樓市會(huì)否“崩盤”。
不過,，市場(chǎng)上也出現(xiàn)了與“崩盤論”針鋒相對(duì)的“挺漲派”,。土地市場(chǎng)依舊火爆是“挺漲派”的重要理由。在第十四屆中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)上,，首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光就表示,，“從去年的拿地情況來看，大家還是看好今年的樓市,�,！�
今年以來，熱門城市土地市場(chǎng)熱度持續(xù)高漲,。前兩月,，上海閘北區(qū)、深圳前海都誕生了新“地王”,。北上廣深四個(gè)一線城市的土地成交額高達(dá)1443.3億元,，同比上漲84%;一線城市住宅樓面價(jià)已達(dá)到1.2萬元，較2013年同期上漲了56%,，是2012年的3.2倍,，創(chuàng)下歷史新高,。
供求關(guān)系緊張也被認(rèn)為是熱門城市房?jī)r(jià)穩(wěn)健上漲的主要理由。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析專業(yè)機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心發(fā)布的《2013年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與2014年展望》認(rèn)為,，熱門城市市場(chǎng)目前去庫(kù)存化特征顯著,，這預(yù)示著未來房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)不變。以北京為例,，去年前11月商品住宅供應(yīng)面積僅700萬平方米,，市場(chǎng)成交面積卻達(dá)到了1104萬平方米，住宅市場(chǎng)仍屬供不應(yīng)求,。
信貸政策影響樓市預(yù)期
只要信貸政策維持不變,，樓市或?qū)⑦M(jìn)入調(diào)整期
在“崩盤論”與“挺漲派”外，更多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，今年樓市,，特別是二、三線城市,，很可能進(jìn)入調(diào)整期。
“我不認(rèn)為樓市會(huì)崩盤,。但只要信貸政策不變,，流動(dòng)性不松動(dòng)，今年樓市可能會(huì)調(diào)整,�,！�
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說，以杭州為例,，從供需數(shù)據(jù)看,，開發(fā)商還沒有被逼到降價(jià)的地步，但由于信托需提前償付,，開發(fā)商急于回籠資金,，這才是樓盤降價(jià)的主因。
信貸政策被認(rèn)為是目前房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力削弱的主要原因,。
去年下半年以來,，收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率,、部分城市二套房貸首付比例提高至七成等信貸政策陸續(xù)出臺(tái),，直接導(dǎo)致市場(chǎng)需求延緩釋放，影響了市場(chǎng)供求關(guān)系,。
“樓市供需兩端都是變量,。過去，大家普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)仍會(huì)大漲,，為了提前鎖定交易價(jià)格,，大量需求是提前透支的,。所以是供應(yīng)端不積極，需求側(cè)很恐慌,。但現(xiàn)在需求側(cè)被信貸卡了脖子,，開發(fā)商就變得積極了�,！睆埓髠ニ懔艘还P賬,，如果一位北京購(gòu)房者要購(gòu)買首套房，首付30%,，按揭30年,。從去年的85折優(yōu)惠變?yōu)槟壳暗幕鶞?zhǔn)利率上浮5%，增加的總利息相當(dāng)于總房?jī)r(jià)的21%,。
購(gòu)房者貸款成本提高,，導(dǎo)致開發(fā)商可以提價(jià)的空間有限。與此同時(shí),，需求側(cè)的變化也使開發(fā)商去庫(kù)存“壓力山大”,。今年兩會(huì)期間，鄂爾多斯市長(zhǎng)廉素坦言,，還需要3年的時(shí)間才能消化全市的商品住宅庫(kù)存,。隨著信貸收緊，目前二線城市也出現(xiàn)了去庫(kù)存壓力,。像杭州,，截至2013年底市區(qū)商品住宅存量達(dá)7.7萬套，供求比達(dá)到了1∶0.6,。
信貸收緊給開發(fā)商造成了資金壓力,，促使其調(diào)整銷售策略，以現(xiàn)金為王,，跑量取勝,。而部分開發(fā)商的跑量策略又反過來影響了消費(fèi)者預(yù)期�,！昂贾葑鳛榈谝粋�(gè)出現(xiàn)明顯降價(jià)信號(hào)的二線城市,，將對(duì)購(gòu)房者心理預(yù)期造成較大影響�,！睆埓髠フf,，“在資金面趨緊的情況下，特別是庫(kù)存嚴(yán)重,、新增人口數(shù)量放緩的城市,，不排除再次出現(xiàn)樓盤降價(jià)�,！�
防風(fēng)險(xiǎn)與強(qiáng)兜底并重
《政府工作報(bào)告》首提“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”
過去十年,，中國(guó)樓市一直保持了高速增長(zhǎng),，但中間也經(jīng)歷了約四次調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，此次調(diào)整將更突出地域差異的特點(diǎn),。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員張旭表示，1月份70個(gè)大中城市價(jià)格整體變化幅度不大,，但內(nèi)部分化明顯加�,。焊邘�(kù)存城市率先出現(xiàn)降價(jià)，而公共資源集中的一線城市,，盡管房?jī)r(jià)漲幅有所收窄,，但依然延續(xù)了兩位數(shù)增長(zhǎng)。
“在信貸政策不會(huì)明顯放松的情況下,，市場(chǎng)自發(fā)的‘降價(jià)換量’調(diào)整,，要比單純依靠行政手段調(diào)整所產(chǎn)生的影響更大。預(yù)計(jì)在前期土地成交量大,、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)高的二線及三,、四線城市，價(jià)格調(diào)整的趨勢(shì)還將延續(xù);而一線城市將延續(xù)上漲趨勢(shì),，但漲幅會(huì)收窄,。”張旭說,。
基于樓市現(xiàn)狀，今年的《政府工作報(bào)告》,，告別了全國(guó)樓市調(diào)控“一刀切”的思路,，首次明確提出“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”。
“由于市場(chǎng)分化已經(jīng)比較明顯,，再出臺(tái)全國(guó)一刀切的樓市調(diào)控政策已沒有必要,。下一步調(diào)控的責(zé)任主體應(yīng)該是地方。地方政府應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際情況,，有針對(duì)性地出臺(tái)政策,。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為,，各地今年樓市調(diào)控應(yīng)著重四大任務(wù),。一是嚴(yán)格防范風(fēng)險(xiǎn)，確保金融安全,，根據(jù)地區(qū)差異,，差別化的信貸政策必須堅(jiān)持，防止投機(jī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),。二是根據(jù)各地實(shí)際需求,，把握好土地供應(yīng)的節(jié)奏,。三是政府做好“補(bǔ)位兜底”，進(jìn)一步完善住房保障政策,。四是針對(duì)當(dāng)前住房的主要矛盾,，政策應(yīng)繼續(xù)支持“夾心層”的住房需求。
在注重調(diào)控“差異化”的同時(shí),，今年樓市調(diào)控也有一條共同的原則,，用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在兩會(huì)上的話概括，就是“雙向調(diào)控”,。
“雙向調(diào)控,，就是不僅僅調(diào)控需求端，還要在供給端進(jìn)行調(diào)控,，在抑制投機(jī)投資性需求的同時(shí),，還要滿足自住性需求�,！鼻睾缯f,。