不再“一刀切” 行政干預(yù)減少
兩會(huì)期間，備受業(yè)界關(guān)注的2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思路得以明確,。住建部部長(zhǎng)姜偉新近日透露今年房地產(chǎn)調(diào)控思路傾向于“雙向調(diào)控”,。政府工作報(bào)告更是指出，未來(lái)將針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控,，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng),，抑制投機(jī)投資性需求。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)摻雜民生,、經(jīng)濟(jì)、投資等多種復(fù)雜因素,，因此行政調(diào)控手段在2014年仍然不會(huì)馬上退出,。但是，與以往樓市調(diào)控“一刀切”不同的是,，未來(lái)地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上將具有更多自主權(quán),。
受此影響，6日地產(chǎn)股應(yīng)聲看漲，并帶動(dòng)A股小幅上漲,。截至收盤,，萬(wàn)科A漲超8%，板塊內(nèi)個(gè)股一片普漲,，渝開(kāi)發(fā),、榮盛發(fā)展、金科股份等4股漲停,。
細(xì)化 不同城市分類指導(dǎo)
全國(guó)政協(xié)委員,、住建部副部長(zhǎng)齊驥6日就政府工作報(bào)告中有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控方面的內(nèi)容做出了權(quán)威解釋。他指出,，現(xiàn)階段全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇,，因此，未來(lái)在調(diào)控手段上,，將根據(jù)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況進(jìn)行分類指導(dǎo),，即熱點(diǎn)城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制,、遏制投資投機(jī)性需求,，繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)、限貸政策,；而對(duì)于庫(kù)存量較高的城市,，則要控制住宅用地供地規(guī)模，控制供應(yīng)結(jié)構(gòu),。
針對(duì)一些房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的熱點(diǎn)城市,，齊驥表示，這些城市今年1,、2月份的數(shù)據(jù)顯示,，雖然樓市交易量有所下降，但價(jià)格上漲依然明顯,。從供需來(lái)看,，仍舊呈現(xiàn)不平衡態(tài)勢(shì)。他說(shuō),，對(duì)于這類城市,，應(yīng)千方百計(jì)增加供應(yīng)，尤其是中小套型供應(yīng),。與此同時(shí),，為緩解供求不足的矛盾，此類城市仍將繼續(xù)采取限購(gòu),、限貸等調(diào)控措施,。
而對(duì)于大家所說(shuō)的“鬼城”、“空城”，齊驥表示,，是這類城市開(kāi)發(fā)密度大,、庫(kù)存量較高造成的�,！俺鞘凶》靠墒蹘�(kù)存合理區(qū)間在月銷售量的12-15倍,，而超過(guò)15個(gè)月的，屬于較高庫(kù)存,。對(duì)于這類城市,，要控制住宅用地供地規(guī)模，控制供應(yīng)結(jié)構(gòu),�,！�
事實(shí)上，2014年初,，住建部在安排全年房地產(chǎn)調(diào)控的工作時(shí),，就明確要求北京、上海,、廣州,、深圳四個(gè)住房市場(chǎng)供需矛盾較為集中的城市,，要繼續(xù)從嚴(yán)實(shí)施限購(gòu)政策和差別化的信貸政策,。同時(shí)要求房?jī)r(jià)下跌的城市重視消化存量，控制商品房新開(kāi)發(fā)規(guī)模,，控制預(yù)售許可審批進(jìn)度,。
對(duì)此，業(yè)界分析指出,，2014年的房地產(chǎn)調(diào)控思路更符合不同城市嚴(yán)重分化的現(xiàn)實(shí),。一些符合新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃方向、剛需和改善型需求占主導(dǎo)的地方城市,，未來(lái)在調(diào)控政策上有邊際改善的可能和空間,。另一方面，按照上述原則,，目前正在執(zhí)行的限購(gòu)政策,、對(duì)二套及以上住房的限貸、禁貸政策,，不會(huì)放松,。其中北京、上海,、廣州,、深圳執(zhí)行政策或?qū)⒏鼑?yán)格，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“去投資化”、“去杠桿化”將是一線城市的調(diào)控主流,。但是,，不排除溫州等量?jī)r(jià)齊跌的城市，出臺(tái)力度不同的救市措施,。
全國(guó)政協(xié)委員,、上海市政府參事張泓銘表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性為主,、擴(kuò)散性為輔的市場(chǎng)(極個(gè)別的城市又當(dāng)別論),，各地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及由此決定的房地產(chǎn)市場(chǎng)千差萬(wàn)別。他認(rèn)為,，全國(guó)“一帖藥”的政策無(wú)法適應(yīng)各地的具體情況,，在未來(lái)的調(diào)控中，必須要有一個(gè)大的改變,，主要辦法就是實(shí)行中央和地方的合理分工,。
張泓銘認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控具體操作層面,，中央政府的職責(zé)主要是明確提出住房發(fā)展的指導(dǎo)思想,，提出指導(dǎo)性的全國(guó)住房發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃和結(jié)構(gòu)要求等。除此之外,，對(duì)于地方權(quán)力,，應(yīng)明確規(guī)定允許地方政府在特殊條件下采取行政手段的種類，以及地方政府主動(dòng)調(diào)控住房市場(chǎng)的權(quán)限,。
在張泓銘看來(lái),，除了嚴(yán)重的全國(guó)性房地產(chǎn)普遍問(wèn)題，中央政府應(yīng)不再實(shí)施全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)調(diào)控舉措,。簡(jiǎn)言之,，中央只提出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)，并提供調(diào)控條件,，但不喊調(diào)控口令,。“至多,，在需要時(shí)向特定的地方發(fā)出調(diào)控行動(dòng)的提醒或提示”,。
弱化 行政手段或逐漸減少
事實(shí)上，弱化行政手段在此次住建部主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體調(diào)控思路中已經(jīng)有所體現(xiàn),。其中,，最為明顯之處是，不再?gòu)?qiáng)制要求地方政府制定并公布當(dāng)年度的房?jī)r(jià)控制目標(biāo),，而是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定,、房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性兩個(gè)方面,。此外，以前頻繁使用的“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”也被“穩(wěn)控房?jī)r(jià)”代替,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，住建部這一思路的變化，可能會(huì)使地方政府逐步減少行政性手段對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù),。部分價(jià)格較高的樓盤的審批,，可能在未來(lái)出現(xiàn)一定的松動(dòng)。但房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方,，則可能會(huì)采用新的政策性住房產(chǎn)品來(lái)對(duì)沖房?jī)r(jià)上漲的壓力,。
以北京為例，2014年以來(lái),，北京“限價(jià)令”正在逐漸弱化,。2013年，為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快漲幅,，北京一度施行嚴(yán)格的“限價(jià)令”措施,，要求開(kāi)發(fā)商對(duì)商品住宅的預(yù)售報(bào)價(jià)不能高于同等項(xiàng)目以往的成交價(jià)格，否則將難以獲得項(xiàng)目預(yù)售許可證,。而2014年以來(lái),，北京樓市入市的項(xiàng)目已經(jīng)逐漸擺脫“限價(jià)令”的束縛，許多新項(xiàng)目在報(bào)價(jià)上均有不同程度上漲,。
與不再?gòu)?qiáng)制要求地方政府制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)相呼應(yīng)的,，還有“房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍”的暫緩。
來(lái)自兩會(huì)的信息顯示,，全國(guó)人大將啟動(dòng)房地產(chǎn)稅的立法工作,。中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）研究中心研究員楊科偉據(jù)此分析,，房地產(chǎn)稅是一個(gè)內(nèi)涵很豐富的集合概念，既有開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的各個(gè)稅種,，又有購(gòu)房者交易,、持有環(huán)節(jié)的稅種。不能片面地單純理解為上海,、重慶試點(diǎn)的“房產(chǎn)稅”,。對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能包括契稅,、個(gè)人所得稅,、營(yíng)業(yè)稅、印花稅,、房產(chǎn)稅和未來(lái)的遺產(chǎn)稅等,。
楊科偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，隨著房地產(chǎn)稅立法的推進(jìn)，其作為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的地位也將予以確定,。他認(rèn)為,，這一舉措不僅可以大幅削弱不動(dòng)產(chǎn)的投資空間，降低市場(chǎng)投資投機(jī)需求比例,，還能有效替代行政性政策調(diào)控,，有利于市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。
完善 健全多層次住房供應(yīng)體系
值得注意的是,，此次是中央層面首次將創(chuàng)新和完善多層次的住房供應(yīng)體系列入房地產(chǎn)調(diào)控思路,。
在闡述房地產(chǎn)市場(chǎng)總體調(diào)控思路中，齊驥表示,，住建部將在熱點(diǎn)城市開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn),，主要為解決新就業(yè)無(wú)房人群，以及已有穩(wěn)定工作但收入較低未購(gòu)房人群,。他表示,，地方政府在土地出讓初期，便明確供應(yīng)對(duì)象,，供應(yīng)價(jià)格,，戶型等方面，政府讓渡部分土地出讓金,，產(chǎn)權(quán)為個(gè)人與政府共有,。
據(jù)悉，住建部已對(duì)上海,、黃石試點(diǎn)的共有產(chǎn)權(quán)住房、深圳通過(guò)市場(chǎng)化手段籌集政策性房源,、北京自住房進(jìn)行了肯定,，要求各城市可根據(jù)自身情況落地推廣。業(yè)內(nèi)分析指出,，除京滬深穗四大城市外,，共有產(chǎn)權(quán)住房還很可能在其他房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾較大的城市落地,。
此外,，對(duì)于低收入人群住房保障托底,，2014年將新開(kāi)工700萬(wàn)套以上保障性住房,，其中各類棚戶區(qū)470萬(wàn)套以上,，這也是“十二五”以來(lái)單年度保障房建設(shè)最多的一年,。此外,，在資金方面，除加大中央財(cái)政預(yù)算投入外,，國(guó)資監(jiān)管部門將在今年出臺(tái)下?lián)軐ｍ?xiàng)資金用于工礦企業(yè)棚戶區(qū)改造的相關(guān)政策。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行,，將加大對(duì)棚戶區(qū)改造的貸款支持力度,。
日前，全國(guó)人大代表,、證監(jiān)會(huì)機(jī)構(gòu)部巡視員歐陽(yáng)昌瓊表示,，對(duì)于落實(shí)保障房建設(shè)資金，資本市場(chǎng),、證券公司,、證券行業(yè)應(yīng)當(dāng)大有作為。他建議,，可以通過(guò)金融工具的創(chuàng)新來(lái)推動(dòng)保障性住房建設(shè),，建議通過(guò)證券公司開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)這樣一種新的金融工具來(lái)為保障房建設(shè)籌措長(zhǎng)期的市場(chǎng)化運(yùn)作資金,。