這個周末,，一條關于興業(yè)銀行停止房地產(chǎn)業(yè)務貸款的消息引發(fā)不少媒體關注，而與此同時,，是杭州,、常州的幾個樓盤進行了大幅降價。一邊是銀行收緊,，一邊是開發(fā)商降價,，在春寒料峭的當下，房地產(chǎn)市場的寒意似乎有些刺骨,。在猛漲一年之后,，房價真的要降了么?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠,、張鴻共同評論。
銀行業(yè)務收緊,，開發(fā)商樓市降價,，樓市風險暗流洶涌，70個城市房價連漲13個月,，房地產(chǎn)市場波瀾不驚,，樓市到底還能扛多久?
不久前，杭州的好幾個樓盤幾乎步調一致的大幅下調了房價,。降價之后,，當?shù)氐匿N售情況如何?記者看到位于杭州城北的這家樓盤，此前銷售均價由近兩萬元直降到一萬五千八百元,。在緊臨杭州北海公園的另一個樓盤天鴻香榭里,，開發(fā)商打出了直價六千元的宣傳口號。
日前,，一條關于興業(yè)銀行暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務和供應鏈金融業(yè)務的消息,，被媒體傳得沸沸揚揚。隨后,，中信銀行,、交通銀行也被卷入了這場暫停房企融資業(yè)務的風波。記者在市場中調查發(fā)現(xiàn),，對于個人貸款,，銀行普遍進行了收緊。近一周,，記者在南京市的六家銀行進行咨詢,，發(fā)現(xiàn)沒有一家對首套房貸進行利率優(yōu)惠，有的甚至上浮了這一利率,，而且大多數(shù)信貸人員表示,，今年房貸額度特別少。
某銀行信貸經(jīng)理：現(xiàn)在使用額度的,，但是等到一個月之后,，等到快要放款的時候，說實話確實不能保證(放貸)因為一個月可能會發(fā)生很多事情,。
一邊是海水,，一邊是火焰，房貸收緊,，樓市成交量下滑,，但土地市場卻依舊熱火朝天。2月21日,，廣州荔灣區(qū)廣鋼新城地塊出讓再掀高潮,，一天時間拍出155億元天價,。2014年以來,，各地新地王一直頻頻搶鏡,。截止2月23日，北上廣深四個一線城市2014年土地出讓金總收入達到1382.4億元,，比2014年同期攀升746.3億元,，同比增幅高達117.32%。
飲水思源,，在信貸市場銀行放貸也是一片紅火,，2014年的1月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，當月社會融資規(guī)模2.58萬億元,，刷新單月規(guī)模的歷史新高,。1.32萬億元的新增人民幣貸款，創(chuàng)下近四年來的最高水平,。此外,，70個大中城市新建商品住房價格也連續(xù)13個月攀升，國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示,，與上個月相比70個大中城市一月新建商品住房價格有62個城市環(huán)比上漲,，6個城市下降，而同比價格上漲城市有69個,，北上廣深四個一線城市漲幅繼續(xù)領跑全國,。其中，上海漲幅最高,，達到20.9%,。
張鴻：現(xiàn)在資金偏緊 房地產(chǎn)市場累積的風險越來越大
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
這里邊一個是涉及到銀行，銀行據(jù)說是要收緊房貸,，但是現(xiàn)在很多銀行都出來辟謠了,，說我們不是針對普通人，是針對開發(fā)商那樣大規(guī)模的房貸,。只是它的兩個融資項目,。一個叫夾層融資，一個叫供應鏈融資,，相對來說量比較少的,，而不是我們所說的一套房貸，二套房貸,。還有一個是開發(fā)商本身,，杭州率先降價的是德信地產(chǎn)，但是你再往前看幾天,，2月18號,，他在杭州的城東新城,，剛剛花17.5個億買了一塊地。所以對他們來說,，就是那邊我趕緊拿地,，這邊趕緊清盤。所以開發(fā)商有自己的不同的考量,，所以你也很難說他對未來沒有那么看好,。還有一個就是不同的區(qū)域，好像這一次集中在浙江,、江蘇稀稀落落的幾個降價,。但是江蘇南京又出來一個時光盤，就是一個小時就賣光了,。所以現(xiàn)在仍然是亂象,，說什么的都有。
起碼風險讓大家覺得是有的,，或者是越來越大了,，今天股市上的表現(xiàn)，跌得最狠的兩大板塊,。另外,，還是會提到我們要總量控制，區(qū)別對待,，而且也會提到說,，房地產(chǎn)因為現(xiàn)在在資金偏緊的時候，房地產(chǎn)累積的風險越來越大,。
馬光遠：整個市場的風險在繃緊 大家都在觀望
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
事實上,，我們從周末的一系列消息看，四個字真真假假,，到現(xiàn)在事實上你搞不清楚,，它哪個是真的，哪個是假的,。比如說,，大家一開始講，興業(yè)銀行全面停止房貸業(yè)務,，然后興業(yè)銀行辟謠說沒這個事,。緊接著別人把他的文件發(fā)出來了，所以沒多長時間,，興業(yè)銀行就退了一步說,，我們發(fā)了這個文，但是我們主要指的是什么什么，緊接著我們又看到說,，說跟個人房貸沒關系,，但是又講到個人房貸在有些地方，又說所有的優(yōu)惠都已經(jīng)取消了,，以前是七折,、八折，這個不打折事實上意味著大家都在謹慎風險,。
我覺得從這些消息背后反映的是在政策的一個真空期,，我們現(xiàn)在政策上沒有任何消息。事實上從去年下半年到現(xiàn)在,，除了極個別的一些重大會議會談到房地產(chǎn)的相關的一些政策以外，事實上政策層面到現(xiàn)在為止沒有出現(xiàn)一些新的變化,。房地產(chǎn)市場各種各樣的消息滿天飛,，說明什么?說明市場的風險在加劇，我們現(xiàn)在聽到的主要的消息都是降價的消息,，而且不是無中生有,，這個降價是真實存在的。第二點,，銀行互相之間的這種信息的傳遞,，到市場上以后，我們發(fā)現(xiàn)不管是真是假,，只要一個消息一出來,，市場上絕對會引起很大的波瀾。
我個人認為進入一個寒冷期,，也就是說如果這些消息本身,，比如說經(jīng)過大家的梳理以后，如果說這些消息本身如果真的是假的話,，那么對整個市場的影響沒有這么大�,，F(xiàn)在我們看到任何一個小小的信息都讓房地產(chǎn)像驚弓之鳥，這說明整個市場的風險真的在繃緊,，學界,、業(yè)界到買房者，大家都在觀望,，到最后的銀行,，因為我們知道銀行跟開發(fā)商之間，它是一個利益共同體,。
顧云昌：2014年房地產(chǎn)增速放緩 有些地方會出現(xiàn)嚴重的供大于求
(全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
從總體看來,，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)目前的資金并不是那么緊張，因為去年的銷售比較好，全行業(yè)有12萬億的資金到位,。但是市場總體上像國民經(jīng)濟一樣,，就增長速度在放緩，銷售速度放緩,，就說行業(yè)在取得下行的通道當中,。特別是市場有很多分化，有些小企業(yè)的一些三,、四線城市,，房子已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的情況，那么銷售會出現(xiàn)問題,。
對于個別銀行為了防范這樣一種風險,，就暫停了這樣一種業(yè)務。我個人判斷2014年房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭肯定不如2013年,。我認為大概的時間就是增速放緩,，無論是房價的增長速度，銷售的增長速度,，投資的增長速度都要放緩,，而且，有些地方可能出現(xiàn)了比較大的,，嚴重的供大于求,，對于一些資金實力差的企業(yè)來說，風險還是很大的,。
張鴻：目前銀行的處境艱難 會更加謹慎的做好風險防范
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
興業(yè)停的這兩塊,，一個叫夾層融資，它其實是介于股權融資和債權融資當中的一個融資方式,。比如說你是一個開發(fā)企業(yè),，你的自有資金率不夠，這就不能讓你開發(fā)房子,。2005年才開始有這種方式,，我先入你的股份，或者當是債券,，然后你的自有資金就起來了,，你就去蓋房子了，到時候我們設定一標準,，到最后我再把這個股權再退回來,。我想說的是，它雖然量不大,，但是我們看到銀行也在說,，要謹慎風險,，要減少風險，我們要調我們貸款的結構,，所以我們要停掉這個,。
還有一個叫供應鏈的金融，供應鏈金融就是主要是上游,，主要是水泥這些和房地產(chǎn)有關的,，這說明什么?說明我們覺得房地產(chǎn)和它相關的這些行業(yè)，可能面臨著一定的風險,。如果說這個夾層融資主要針對可能是那些沒有特別強資質的那些大企業(yè)的話,，那可能它會覺得這個開發(fā)商那邊要調結構，就是小的可能,，風險大了我們就給它停掉,，我們未來的貸款只給那些大的，一流的那些開發(fā)商,，幾百強的那種,。那我的貸款也要相應來調整個的結構，所以我覺得開發(fā)商在調結構,，銀行也在調自己的貸款結構。
銀行現(xiàn)在的處境其實是挺難的,，一月份的存款大面積的減少,，因為面對著來勢兇猛的互聯(lián)網(wǎng)金融。銀行,，過去為什么房貸會那么多?是因為銀行覺得房貸,，利潤來源還不錯，挺穩(wěn)定的,。但現(xiàn)在當你成本增加了以后,，你就要考慮哪一塊是你更值得投的，你可投的錢已經(jīng)越來越少了,。還有一個就是,，當你意識到這個行業(yè)可能面臨風險時，銀行首先要做的,，銀監(jiān)會在上個月就已經(jīng)提醒了說,，去年底，2013年底,，銀行貸款里邊將近三分之一是房地產(chǎn)貸款,，這是一個體系內的33%，這是一個體系內的風險,。所以尤其是一些中小銀行,，過去在房地產(chǎn)上占了很多便宜，他們跑得比較靈活，現(xiàn)在可能最先意識到風險,。
馬光遠：樓市的整體預期在發(fā)生變化 房地產(chǎn)市場的風險在加劇
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
如果這個市場本身真的很火熱的話,，一個小小的消息在市場上贏不到這么大的一個反映。所以現(xiàn)在你看不是一個銀行在行動,，而是一個集體行動,。我們現(xiàn)在來看，在政策處于真空期的情況下,，購房者的預期在變化,，開發(fā)商的預期在變化，金融機構的預期在變化,，包括研究者的預期也在變化,。所以現(xiàn)在我感覺如果說這種預期徹底逆轉的話，那絕對不僅僅意味著市場在分化,，可能是未來整體下跌的一個行情,。所以說這一次，停貸的這么一個消息引發(fā)的一系列巨大的爭議說明了什么?我覺得也不意味著未來房價就立馬下跌,，但最起碼意味著房地產(chǎn)風險加劇,、加大，已經(jīng)成為大家的共識,。
張鴻：一線城市肯定還會繼續(xù)火爆 三四線城市堪憂
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
土地市場的火熱還主要在一線城市,，北京、上海,、廣州,、深圳。而且現(xiàn)在各大銀行都在說,，要區(qū)別對待,，區(qū)別對待后邊往往會跟上三、四線城市需要謹慎,，所以未來土地市場繼續(xù)火爆的肯定還是在一線城市,。我看一個民間機構的數(shù)據(jù)，京滬廣深在今年的50天里,，賣地收入是1382億,，上漲117%。如果銀行發(fā)現(xiàn)風險的話,，它自然會收縮戰(zhàn)線,。就像我們現(xiàn)在看到的，他把一些風險相對來說比較高的,，他會剝離掉,，然后相對來說風險比較大的那些區(qū)域,，他說這個地方你要慎重，我們總量也要控制,，在房地產(chǎn)領域的貸款也不要增加太快,。
如果開發(fā)商發(fā)現(xiàn)這些風險的話，那他也會,，比如說,，他不會說用更多大量的那種杠桿，他要這邊要清盤,，要賣一些,，然后那邊再來買地，所以他可能也要避免這些風險,。包括萬科,，王石天天在那兒說，說風險,，李嘉誠賣地了,，然后誰誰誰風險要大，但是這其實沒有影響萬科的節(jié)奏,，可能他有一些細化的節(jié)奏我們看不出來,，但是因為他是做房地產(chǎn)，不能因為有了風險,，他就不做這個,，但是他肯定選擇的那些項目，或者選擇的那些地,，或者這個杠桿化，可能要盡量地避免,，一旦風險來臨對自己的影響,。其實，我最擔心的還是三,、四線城市,。
馬光遠：如果整個房地產(chǎn)預期扭轉 銀行要做好房價下跌的思想準備
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我個人不認為，現(xiàn)在我們仍然可以用分化行情去體現(xiàn)�,，F(xiàn)在大家不僅僅要看個別的數(shù)據(jù),，更要看整體的一個表現(xiàn)，銀行的表現(xiàn)說明什么?降價又說明什么?比如說去年大家談到房價上漲的時候,，包括暴漲是因為什么?因為2012年全年整個統(tǒng)計新房的供應是下降的,，不是增加的，這個供應減少了,，這個是可以解釋清楚的,。那么如果放到今年來看去年,，2013年整個新房供應增加是10%以上，我們新建的在建面積是60多億平,，60多億平按照去年賣了13億平來看的話,，能賣個四到五年，那么而且這個增速還以19%左右在增加,。再看去年的待售面積,，不斷在增加。一方面房子賣得很好,，另一方面待售面積不斷增加,，總的面積已經(jīng)達到了5億平，今年超過5億平肯定沒有任何問題,。在這種情況下,，我們看到一方面房價很高，這是一個基本現(xiàn)實,，第二點經(jīng)濟增速在下滑,，第三個供需基本在平衡，那么我們要問支撐房價未來上漲的因素何在?我個人認為,，這種情況一旦出現(xiàn),，它不是一個簡單地解釋三、四線城市下降主要原因是什么,。供應夠了是一個原因,，但是經(jīng)濟下滑貨幣收緊，到預期扭轉,，這三個因素都起作用的話,，它影響的不僅僅是三、四線,，一,、二線都會影響。
整體風險,，是一個整體風險,，我認為是一個轉折點。也就是一,、二線城市今年如果說,，整個房地產(chǎn)預期扭轉的話，有可能出現(xiàn)停漲,，如果出現(xiàn)停漲,，就是風險。對于銀行來講,，做好思想準備,，做好房價下跌的準備,，必須提上議事日程。
這已經(jīng)是一個共識,，比如我們現(xiàn)在談到整個中國的房地產(chǎn),，今年以來我們談得最多是什么?就是如果大家整體的預期最終改變以后，比如三,、四線城市,，現(xiàn)在供應過剩，那么一,、二線城市會出現(xiàn)什么問題?如果這個預期扭轉的話,，會停漲，如果一旦停漲,，風險就會繼續(xù),。所以我認為可能是一個整體風險的問題，而且這種整體風險出現(xiàn)的概率是一個大概率,，不是小概率,，任何的風吹草動，讓大家……