近日,，杭州樓盤降價,、銀行資金鏈?zhǔn)站o，房地產(chǎn)股遭遇重挫,，一系列事發(fā)突然,，給信心滿滿的房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)頭一棒。但值得注意的是,，在樓市成交量大幅下滑的同時,，土地市場卻難為所動，拍賣依然火熱,。
專家表示,，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)雖然經(jīng)歷了2008年的短暫低迷，但卻未經(jīng)歷過較大的高低起伏,，內(nèi)地房企對風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識仍然薄弱,。因此，應(yīng)警惕對市場風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識仍然薄弱的內(nèi)地房企,，對房市信號作出錯誤判斷,，造成不可控的風(fēng)險(xiǎn)。
一線土地市場熱度未減
2月26日下午,，北京第34宗配建自住房地塊成功出讓,，旭輝和當(dāng)代聯(lián)合體以7.78億元成功競得平谷區(qū)大興莊鎮(zhèn)A02-01、A02-02地塊,，溢價率49.04%,，為北京新添6.9萬平自住型商品房。
據(jù)了解,，地塊原先配有2.5萬平方米限價商品房,，房屋銷售限價6000元/平方米，而地塊價格到達(dá)合理土地上限價格后,，將現(xiàn)場競配自住型商品房面積,，該部分房屋限價1.1萬元/平方米，套型建筑面積控制在140平方米以內(nèi),。
經(jīng)過11輪舉牌，東亞出價觸及該地塊的合理價格上限7.78億元,，在之后的現(xiàn)場配建自住型商品房面積環(huán)節(jié),，世紀(jì)鴻和旭輝當(dāng)代聯(lián)合體競爭激烈，最終,，旭輝當(dāng)代聯(lián)合體以現(xiàn)場競配6.9萬平方米自住型商品房的代價奪得第34宗配建自住房用地,。
而此前，2月21日,，北京有三宗地掛牌截止并進(jìn)入現(xiàn)場競價,，收入110億元,。同日，廣州廣鋼新城五幅地塊單日155億成交,。
土地市場熱度在一線城市持續(xù)擴(kuò)散,，今年1月的成交數(shù)據(jù)較有力的印證了這一觀點(diǎn)，北上廣深土地成交總建面積717萬方米,，同比大幅上漲93%,，成交金額908億元，同比上漲185%,，成交樓板價同比上漲47%,。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，房企回歸一二線市場,，在北京等一線城市拿地拼搶白熱化,。截至日前，標(biāo)桿房企合計(jì)在2014年拿地額為367億元,，其中一線城市達(dá)到了116.89億元,。
張大偉認(rèn)為，在一線土地稀缺的背景下,，房企選擇在一二線城市聚集,，但值得注意到是，現(xiàn)階段全國市場逐漸出現(xiàn)了地?zé)岱坷涞默F(xiàn)象,，房價的持續(xù)上漲透支了購買力,，逐漸價格開始上漲乏力。而這種泡沫化的發(fā)展也導(dǎo)致市場存在調(diào)整的可能性,，開發(fā)商對土地市場的爆棚信心,，可能在未來醞釀比較大的風(fēng)險(xiǎn)。
樓市成交量下滑
杭州樓盤大幅降價,，只是樓市近日來的突出個例,，但值得注意的是，自2014年以來,，雖有節(jié)日假期影響,，但成交量恢復(fù)乏力下滑明顯。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：受春節(jié)假期因素等影響,，54個城市成交量出現(xiàn)明顯下調(diào),。截至23日，全國主要的54個城市成交量下調(diào)13%,。值得注意的是,，此次一二線城市成交量下調(diào)幅度反而超過了三四線城市。其中,，一線城市成交量下調(diào)幅度達(dá)到了20%,，二線城市的調(diào)整則達(dá)到了接近30%,。
此外，價格方面也出現(xiàn)下滑跡象,。日前,，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，1月70大中城市房價漲幅放緩明顯,。新建住宅方面除了上個月的溫州,、韶關(guān)外，又有哈爾濱,、包頭,、濟(jì)寧、杭州四個城市加入降價隊(duì)列,，下跌城市數(shù)量增至6城,。
漲幅方面，1月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比平均漲幅由去年12月份的0.51%微降為0.49%,。有25個城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅比去年12月份有所回落,。
國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，1月份房價環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少,，漲幅穩(wěn)中有降,，究其原因，一是在前期部分城市加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度,、努力增加保障性住房供應(yīng)等一系列政策措施作用下,，市場環(huán)境和預(yù)期相對穩(wěn)定；二是受信貸條件收緊,、庫存壓力減小等因素影響,，成交量回落，一些城市房價漲幅進(jìn)一步收窄,。
警惕房冷地?zé)後勶L(fēng)險(xiǎn)
對于杭州購房者來說,，此次樓盤大幅降價絕非偶然，因?yàn)檫@是看似偶然的降價中透露出杭州樓市在持續(xù)“高庫存”下的必然反應(yīng),。
高庫存成為懸在開發(fā)商頭上的一把“利劍”,，要想提高成交量，降價無疑是最好選擇,。然而,，一方面價高難售出，另一方面地價高勢頭難改,。對此,，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時表示,，現(xiàn)階段房企正面臨著“不搶沒活干,，搶了卻不掙錢”的尷尬境地,。
顧云昌認(rèn)為，對于杭州來說,，庫存量大,，且高端盤居多，是其弊病,。但房企市場定位偏高與土地價格高企不無聯(lián)系,。城市樓盤定價過高的重要原因就是土地價格的高企“現(xiàn)階段特征是房冷地?zé)幔凇赝酢l出的背景下,，開發(fā)商不得不開發(fā)高端樓盤以保住利潤,。但有些‘地王’很難獲取利潤，能做到不賠錢就算好”,。顧云昌說,，“但杭州大幅降價從另一面也說明，‘地王’地塊正面臨著巨大風(fēng)險(xiǎn),，房企拿地過于自信,。”
現(xiàn)階段對于房地產(chǎn)市場信心,，購房者與房企正出現(xiàn)著偏差,，而這也正是危險(xiǎn)的主要原因。
戴德梁行日前發(fā)布的中國投資信心報(bào)告顯示,，開發(fā)商和投資者就未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不同意見,。開發(fā)商明確地指出中國房地產(chǎn)熱潮還沒有完全消退，投資者則普遍較為保守及非常關(guān)注房地產(chǎn)市場的下行風(fēng)險(xiǎn),。
對此,，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，不應(yīng)低估購房預(yù)期改變對市場的影響力,。的確,，曾出任美國聯(lián)邦政府房產(chǎn)金融辦專家，現(xiàn)任新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長鄧永恒此前在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者專訪時表示,，從中國房地產(chǎn)市場來看,，與其他地方不同的是，其房價支撐的絕大部分是由于房價上漲預(yù)期,。
“我們通過模型計(jì)算過北京市場的房價,，得出如果北京要維持目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀的話，北京市場的預(yù)期是每年要漲5.9%,。但是如果預(yù)期向下跌了一個百分點(diǎn),，則意味著，要使得價格均衡的話北京房價將下降31%,�,！编囉篮阏f,。
對此，陳國強(qiáng)認(rèn)為,，房企擴(kuò)張步子邁得太大,，一旦經(jīng)營管理能力跟不上，或者融資遇到阻礙,，很容易導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張甚至斷裂險(xiǎn),。
陳國強(qiáng)表示，應(yīng)警惕內(nèi)地房企,，對房市信號作出錯誤判斷,，造成不可控的風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)雖然經(jīng)歷了2008年的短暫低迷,，但卻未經(jīng)歷過較大的高低起伏,，內(nèi)地房企對風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識仍然薄弱�,！�