銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度正在發(fā)生微妙的變化,。繼不久前多家券商對(duì)房地產(chǎn)信托發(fā)出預(yù)警信號(hào)后,，關(guān)于銀行業(yè)收緊房貸的傳言正在市場中蔓延。
多家銀行收緊房貸
記者２５日了解到,，興業(yè)銀行春節(jié)前下發(fā)相關(guān)通知,，將部分與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的業(yè)務(wù)暫停至今年３月底，此次業(yè)務(wù)窗口指導(dǎo)僅針對(duì)地產(chǎn)夾層融資與地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資,，個(gè)人住房按揭并未受到影響,。
記者隨后聯(lián)系招商、交通,、民生銀行等股份制銀行,，得到答復(fù)均是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款趨于謹(jǐn)慎。
近年來,，開發(fā)貸款,、信托、基金等融資方式相互交織,，形成了一張“造血網(wǎng)”,，源源不斷向房地產(chǎn)市場“輸血”。隨著商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng),，其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款已開始收緊,。
據(jù)了解，夾層融資是一種無擔(dān)保的長期債務(wù),，這種債務(wù)附帶有投資者對(duì)融資者的權(quán)益認(rèn)購權(quán),，夾層融資客戶一般都是房地產(chǎn)企業(yè)；房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù),，主要指與地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的行業(yè),，如水泥、玻璃,、鋼鐵,、建材等。兩者均為開發(fā)貸款項(xiàng)下的組成部分。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,，未來銀行對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款將持續(xù)采取謹(jǐn)慎態(tài)度,，尤其是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大的二、三線城市和中小型開發(fā)商的業(yè)務(wù)將會(huì)進(jìn)行更嚴(yán)格的審核,，必要時(shí)不排除暫停的可能,。
瑞銀證券分析師李宗彬認(rèn)為，由于開發(fā)商財(cái)務(wù)杠桿較高,，如果銀行暫停開發(fā)貸款及按揭貸款,，開發(fā)商的現(xiàn)金流可能面臨較大壓力。銷售回款和開發(fā)貸仍是開發(fā)商最主要的資金來源,，銀行暫停房地產(chǎn)夾層融資和供應(yīng)鏈貸款對(duì)大部分開發(fā)商的資金鏈有一定影響,。
地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)驟升
此前，部分三,、四線城市出現(xiàn)“空城”,，杭州、常州等城市的部分樓盤采取力度較大的降價(jià)促銷,，引發(fā)外界對(duì)部分開發(fā)商資金鏈驟緊、房地產(chǎn)市場可能轉(zhuǎn)向的猜測,。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為,，出現(xiàn)打折促銷，可能是因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)商新增土地儲(chǔ)備較多,，面臨一定的資金壓力,。
“杭州、常州等供給偏大的城市出現(xiàn)的降價(jià)銷售現(xiàn)象不會(huì)蔓延至整個(gè)一,、二線城市,，但房價(jià)漲幅回落將是行業(yè)趨勢�,！崩钭诒蛘J(rèn)為,。
興業(yè)證券認(rèn)為，商業(yè)銀行的行為模式變化無異于同時(shí)掐斷了銷售回款,、外部融資這兩條路徑,。房地產(chǎn)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)將在未來一段時(shí)間處于高位。
此外,，今年以來,，市場資金成本不斷攀升、信托違約事件頻發(fā)等因素也促使商業(yè)銀行對(duì)市場風(fēng)險(xiǎn)重新定價(jià),，可能會(huì)放緩配置高風(fēng)險(xiǎn),、高收益資產(chǎn)。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù),，估算今年將有７９６６只信托產(chǎn)品到期,，規(guī)模合計(jì)９０７１億元,，而風(fēng)險(xiǎn)敞口恰恰集中于房地產(chǎn)和平臺(tái)信托，其中房地產(chǎn)信托到期規(guī)模達(dá)到２５００億元,。
“近年來信托違約事件出現(xiàn)概率最高的是房地產(chǎn)行業(yè),。”廣東金融學(xué)院院長陸磊說,。
廣發(fā)證券銀行業(yè)分析師沐華認(rèn)為,，對(duì)于開發(fā)貸，銀行依然會(huì)采用較為嚴(yán)格的名單制和區(qū)域管理手段予以控制,。所謂名單制管理是指對(duì)名單外的地產(chǎn)企業(yè)不予貸款,，權(quán)限上收總行，年度增量控制嚴(yán)格,。僅鼓勵(lì)部分舊城改造,、棚戶區(qū)建設(shè)、廉租房建設(shè)貸款,；區(qū)域管理是指挑選重點(diǎn)城市,、各區(qū)域的龍頭企業(yè)，警惕三,、四線城市的房價(jià)上漲,。
房地產(chǎn)的“黃金年代”或?qū)⒚媾R終結(jié)
與銀行業(yè)的擔(dān)憂似乎截然相反的情況也同時(shí)出現(xiàn)：國內(nèi)一線城市土地市場價(jià)格飆升；一些大型房企在瘋狂拿地的同時(shí),，也調(diào)高了業(yè)績目標(biāo),。
“復(fù)雜的市場情況可能在表明，畏懼者已經(jīng)開始畏懼,，但貪婪者依舊貪婪,。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行研究中心主任郭田勇認(rèn)為,，諸多跡象表明今年房地產(chǎn)市場在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),、融資環(huán)境等方面正面臨很大的不確定性。
“北上廣深等一線城市的剛需較強(qiáng),，二,、三線城市則很明顯出現(xiàn)了房地產(chǎn)供給過剩的問題，開發(fā)商經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)在加大,。在這種情況下,，銀行提供貸款融資的風(fēng)險(xiǎn)正在集聚�,！惫镉抡f,。
受訪的業(yè)內(nèi)人士表示，在經(jīng)濟(jì)放緩、流動(dòng)性偏緊,、融資成本提升的背景下,，房地產(chǎn)投資高增長恐難以為繼。廣發(fā)證券銀行業(yè)分析師沐華說,，從趨勢看,，銀行對(duì)于開發(fā)貸和按揭貸款的謹(jǐn)慎態(tài)度，在未來幾年內(nèi)較難改變,。
“綜合各項(xiàng)政策和市場因素,，房價(jià)很難一直漲下去。房地產(chǎn)的‘黃金年代’將面臨終結(jié),�,！惫镉抡f。