“北京五環(huán)新房售價(jià)接近10萬(wàn)元/平方米”,，近日,，隨著綠地中心4號(hào)商務(wù)辦公樓服務(wù)式公寓以及商務(wù)辦公獲準(zhǔn)銷售,，其中服務(wù)式公寓9.5萬(wàn)元/平方米的預(yù)售價(jià)格成為業(yè)內(nèi)討論的焦點(diǎn)，按照當(dāng)初拿地承諾,，該項(xiàng)目非住宅部分并不被允許銷售,，但為何此番綠地的服務(wù)式公寓不但預(yù)售價(jià)格超高且擁有明顯的住宅屬性？這種產(chǎn)品是否打了“酒店式公寓不得散售”的擦邊球,？
“不得銷售”禁令成空文
市住建委網(wǎng)站核發(fā)的預(yù)售證中明確標(biāo)出,，此次獲批的為綠地中心4號(hào)商務(wù)辦公樓，服務(wù)式公寓擬售價(jià)94996元/平方米,，商務(wù)辦公擬售6萬(wàn)元/平方米,，預(yù)售許可證性質(zhì)為非住宅類。
按照北京市國(guó)土局公布的綠地中心相關(guān)地塊招標(biāo)方案,，該地塊由住宅,、商業(yè)和綜合三部分構(gòu)成，而另一家當(dāng)初與綠地競(jìng)標(biāo)該項(xiàng)目的企業(yè)負(fù)責(zé)人也透露,，地塊以商業(yè)綜合為主,，住宅占比非常小，且商業(yè)綜合部分明確被要求鼓勵(lì)自持,，而這也是當(dāng)時(shí)綠地?fù)魯∑渌科蟮囊粋�(gè)重要原因,。
記者隨后從市發(fā)改委網(wǎng)站上也發(fā)現(xiàn)，在2012年6月有關(guān)該項(xiàng)目的核準(zhǔn)批復(fù)顯示,，朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村1008-625,、627地塊商業(yè)金融項(xiàng)目，建設(shè)內(nèi)容為商業(yè)金融及配套,。該項(xiàng)目建成后,，商業(yè)金融部分由北京綠地京華置業(yè)有限公司持有或經(jīng)營(yíng)管理，不得對(duì)外銷售或轉(zhuǎn)為其他用途,。
上述企業(yè)負(fù)責(zé)人直言,，如果此番入市的服務(wù)式公寓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商業(yè)并非住宅，按照市發(fā)改委的批復(fù)和綠地當(dāng)初拿地的承諾,，理論上是不可以對(duì)外銷售的,。但查詢市住建委官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，綠地中心從去年5月以來(lái)共3次獲得預(yù)售許可證,，先后銷售了1號(hào),、2號(hào)和3號(hào)商務(wù)辦公樓。
服務(wù)式公寓的擦邊球
除了銷售方式外,，對(duì)于服務(wù)式公寓的性質(zhì)業(yè)內(nèi)也頗為質(zhì)疑,。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，從其定價(jià)的可售性來(lái)看，服務(wù)式公寓和以往的酒店式公寓并沒(méi)有根本區(qū)別,，某種程度上迎合了長(zhǎng)期在住宅投資領(lǐng)域壓抑的群體需求,。
記者發(fā)現(xiàn)，早在2010年,，北京市住建委,、市發(fā)改委、市規(guī)劃委,、市國(guó)土局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問(wèn)題的通知》,，明確規(guī)定簽訂土地出讓合同的酒店項(xiàng)目一律禁止分層、分單元銷售以防止由于住宅價(jià)格升溫導(dǎo)致的開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃和土地性質(zhì),，將酒店用房設(shè)計(jì)為住宅,，進(jìn)行分套或單元銷售。
“說(shuō)白了,，綠地中心屬性雖然并非住宅,，但服務(wù)式公寓屬于商住類�,！北本┲性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，綠地中心的服務(wù)式公寓之所以能夠以9.5萬(wàn)元/平方米左右的均價(jià)成功獲得預(yù)售許可證，完全仗著其商業(yè)屬性,�,！皬�1月北京入市住宅項(xiàng)目看，限價(jià)政策依然約束市場(chǎng),，但限價(jià)政策更多是執(zhí)行在住宅項(xiàng)目,，綠地剛好打了這個(gè)擦邊球�,！�
從7696元到9.5萬(wàn)的暴利
此外,，綠地中心的身價(jià)暴漲也十分引人注目。2010年9月,，綠地通過(guò)招標(biāo)形式以25.84億元競(jìng)得該地塊,，折合樓面價(jià)僅為7696元/平方米，與目前預(yù)售價(jià)接近9.5萬(wàn)元/平方米相比,，等于四年內(nèi)翻了12倍。
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為,，綠地中心的服務(wù)式公寓此次之所以受到爭(zhēng)議,，原因是在北京樓市政策的敏感期下，這種產(chǎn)品帶有明顯住宅屬性的產(chǎn)品,，雖然產(chǎn)權(quán)為商業(yè),，但公寓的屬性依然會(huì)誤導(dǎo)消費(fèi)者，加之價(jià)格敢于觸碰“高壓線”，從“限高令”的角度看,，此類產(chǎn)品入市容易引發(fā)市場(chǎng)猜忌,，誤認(rèn)為地方政府的價(jià)格管制放松了。
但張大偉特別提醒,，預(yù)售價(jià)格并不等于簽約價(jià)格,，按照該區(qū)域位置，這一項(xiàng)目的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)不可能簽約達(dá)到9.5萬(wàn)元,，此類商住物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格基本是報(bào)價(jià)的一半,。昨日，記者就散售,、商改住以及價(jià)格等問(wèn)題采訪了綠地方面,，公司以負(fù)責(zé)人在休假為由未予答復(fù)。