國內(nèi)限購限貸,，海外置業(yè)最近成為了投資新寵,！土地房產(chǎn)私有、永久產(chǎn)權(quán),、外國人可以貸款,、近30年來每年平均增長7%、公寓租金年回報(bào)率7%,，別墅則是5%……聽了這些數(shù)字,你是不是動(dòng)心了？會(huì)不會(huì)想去澳大利亞投資房產(chǎn),？在澳大利亞投資買房真的如此美妙,？其中有著怎樣的風(fēng)險(xiǎn)？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn),、張鴻共同評(píng)論,。
澳洲真的是海外地產(chǎn)投資天堂嗎？其中有著怎樣的風(fēng)險(xiǎn),？
據(jù)記者了解,，2013年，澳大利亞來自中國的房產(chǎn)投資已經(jīng)排在第三位,，僅低于美國和新加坡兩地,，美國和新加坡的投資主要是基金公司和房產(chǎn)企業(yè)投入房地產(chǎn)開發(fā)，而中國的投資則是更多的來自個(gè)人和家庭,，投資方式也更集中在直接購買新房上,。
2013年，對(duì)于投身房地產(chǎn)行業(yè)不久的祁岳來說,，無疑是趕上了一個(gè)好年頭,，公司在澳大利亞開發(fā)的兩處樓盤，一處上半年竣工交付,，一處下半年剛剛施工,，但現(xiàn)在都已經(jīng)賣完清盤。
祁岳（澳大利亞B1集團(tuán)董事長）：去年其實(shí)我們兩個(gè)樓盤,，第一個(gè)樓盤就是在悉尼西部的差不多我們82套房子就是全部都銷售空了,，而且大家也都入住了,，那么在新開盤的這個(gè)伯伍德項(xiàng)目的210套房子，實(shí)際上我們也是在差不多一個(gè)月之內(nèi)就全部都售空了,。我覺得2014年的房價(jià)還會(huì)增長在兩位數(shù)以上,，15%到20%之間。
據(jù)澳大利亞房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，2013年,，悉尼房價(jià)上漲了14.5%，如果加上租金收益,，全年的房產(chǎn)增值在20%左右,，這使得悉尼的平均房價(jià)已經(jīng)超過了65.5萬澳元，約合354萬人民幣,，高居世界最貴房價(jià)榜單,，盡管如此，悉尼房地產(chǎn)界和市場分析機(jī)構(gòu)都認(rèn)為,，2014年,，房價(jià)還將上漲。
張鴻：寬松的貨幣政策和移民政策的放松也助推了澳洲的房價(jià)
�,。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
澳大利亞是因?yàn)槲耐梁捞�,，它自己這兩年也產(chǎn)生土豪特別多。有數(shù)據(jù)顯示2013年,，他們的商業(yè)地產(chǎn)交易額又創(chuàng)了新高,，增幅達(dá)到70%，本地的機(jī)構(gòu)投資人,、本地土豪的投資額增幅百分之六十多,。它現(xiàn)在又形成了種種洼地，這個(gè)洼地不是價(jià)格的洼地,，比如說它的匯率在往下走,，然后它寬松的貨幣政策，還有就是最近幾年澳大利亞的移民政策開始放松,，它放松了移民資格以后,，買房的人就開始多了，尤其是移民當(dāng)中可能有很多也是土豪,。
如果你不是澳大利亞人,，那你在當(dāng)?shù)刂荒苜I一手房，但是一手房里面可以有50%的賣給外來投資者,，其實(shí)比例已經(jīng)相當(dāng)大了,，然后外來的投資者在本地也能貸款，他首套也有補(bǔ)貼。再有,，他特別有意思的是,，他在還款上和很多國家不一樣，它有一定期限的,，你只還息,，不還本，所以這誕生了一個(gè)什么呢,？我就查澳大利亞很多中介的網(wǎng)站,，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)叫以房養(yǎng)學(xué)。就是很多人去澳大利亞留學(xué),，然后中介就說,，房子可以只還利息這幾年，而且房子又能出租出去,，又能賺點(diǎn)租金,，等你學(xué)上完了以后，你一算,，好像自己上了幾年學(xué)還賺了點(diǎn),。
馬光遠(yuǎn)：整個(gè)澳大利亞的匯率在走低 這意味著房價(jià)還會(huì)往上走
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
事實(shí)上澳大利亞這幾年主要的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè),，就是礦產(chǎn)資源隨著這幾年全球經(jīng)濟(jì)處在低谷,，對(duì)它的影響非常大，所以這幾年經(jīng)濟(jì)的這種不是很景氣,，導(dǎo)致它在整個(gè)貨幣政策上放的比較松，而且更主要的是什么呢,？它也希望通過房地產(chǎn)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì),，所以這幾年事實(shí)上在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體里面，澳大利亞的整體的房價(jià)相對(duì)比較平穩(wěn),，平穩(wěn)的基礎(chǔ)上一直是向上的,，而且沒有經(jīng)歷一個(gè)大的調(diào)整。因?yàn)樗袊业姆康禺a(chǎn)市場都有一個(gè)特點(diǎn),，就是當(dāng)你利息比較低,，貨幣政策比較寬松的情況下，那么不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)投資保值的首選,。再加上如果把它作為一個(gè)刺激經(jīng)濟(jì)的政策,，那么效果會(huì)更加明顯。我們現(xiàn)在看到整個(gè)澳大利亞的匯率在走低,，這當(dāng)然對(duì)整個(gè)澳大利亞的房地產(chǎn)來講,，這種走低就意味著房價(jià)還會(huì)往上走。
事實(shí)上，比如說美國房地產(chǎn)是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè),，那么在歐洲的一些國家中也是支柱產(chǎn)業(yè),，但是像澳大利亞這樣，經(jīng)歷了金融風(fēng)暴以后,，仍然保持房價(jià)很明顯的上漲,，在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體里是比較少的，我想主要跟海外投資熱潮有很大的關(guān)系,。
張鴻：土地私有,、無房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅是吸引中國投資客的主要因素
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
房價(jià)反過來其實(shí)也某種程度上,，現(xiàn)在已經(jīng)開始影響澳大利亞的貨幣政策,，比如說他們在討論需不需要再降息的時(shí)候，可能會(huì)考慮房價(jià)現(xiàn)在已經(jīng)漲的挺厲害的了,，是不是需要調(diào)控了,。本地的一些地產(chǎn)商們擔(dān)心的恰恰是未來如果美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇了，這些投資客們就跑到美國去了,，那我們這里的房地產(chǎn)市場是不是又不保了,？他們有這種擔(dān)心。
澳大利亞其實(shí)和我們是差不多,，比如現(xiàn)在在北京,，你要是買大的townhouse，買起來總價(jià)按平米算好像不是特別貴,，挺值的,，但是未來你的出租和出售都會(huì)有問題，都會(huì)很麻煩,。如果你的公寓在市中心,，又是在CBD，那就相對(duì)來說好出租,、好賣一些,，所以澳大利亞的公寓房就會(huì)相對(duì)來說，單價(jià)會(huì)貴一點(diǎn),。澳大利亞有一個(gè)不同,，土地是私有的，所以如果你買了一個(gè)別墅,，你將擁有這塊土地,，這也是很多中介吸引海外投資者非常重要一點(diǎn)。如果你買了這個(gè)土地,，那土地就歸你了,。當(dāng)然也什么沒有70年產(chǎn)權(quán),。所以說如果你更看重一紙土地契約，那你就買別墅,。
其實(shí)它吸引人的不光是靠利率這些,，比如說它和其他發(fā)達(dá)國家有一個(gè)非常重要的不同，就是房產(chǎn)稅,，就是它持有環(huán)節(jié)是沒有房產(chǎn)稅的,。比如說就可以以房養(yǎng)學(xué)。當(dāng)然,，房子的維修,、物業(yè)費(fèi)等等要承擔(dān)，但是持有成本不是特別高,。還有一個(gè),，就是中國人可能特別看重的一點(diǎn)，澳大利亞沒有遺產(chǎn)稅,。此外,，他們有比較成熟的法律保障，你做了房東以后,，把房子出租出去,，他也有相關(guān)的對(duì)出租房屋的法律保障。
馬光遠(yuǎn)：貨幣政策是大家決定是否去該國投資房產(chǎn)的重要因素
�,。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
其實(shí)主要看預(yù)期怎么樣,，比如說未來2014年，整個(gè)澳大利亞的經(jīng)濟(jì)形勢如果不錯(cuò)�,，F(xiàn)在我們判斷美國整體經(jīng)濟(jì)形勢不錯(cuò),，但到澳大利亞我們來看，整個(gè)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體在2014年未來的預(yù)期出現(xiàn)了明顯的一個(gè)分化,，美國比較確定,，那么歐洲能不能把這個(gè)底兜住往上走？現(xiàn)在還不好說,。澳大利亞整體來看不好不壞,，也就是說既有悲觀的因素,，同時(shí)也認(rèn)為這個(gè)經(jīng)濟(jì)壞也壞不到什么地方去,，所以大家認(rèn)為未來整個(gè)澳大利亞的貨幣政策變化的可能性不大，甚至還有可能再降息,。
在這種情況下,，整個(gè)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的貨幣政策，包括未來的經(jīng)濟(jì)走勢發(fā)生分化的情況下,，那么大家的海外投資也開始出現(xiàn)分化,。比如說美國的房價(jià)很低，我們就到那個(gè)地方去，但是如果說整個(gè)美國的經(jīng)濟(jì)形勢很好,，現(xiàn)在好像美國有些房子已經(jīng)超過了危機(jī)以前了,。在這種情況下，貨幣政策可能成為大家決定是不是到這個(gè)國家投資的一個(gè)很重要的因素,。
馬光遠(yuǎn)：澳大利亞也分一線城市,、二線城市 房價(jià)差別也較大
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
現(xiàn)在我們談澳大利亞的房產(chǎn),，最值得向大家提醒的是什么,？澳大利亞也分一線城市、二線城市,。我們現(xiàn)在談到的這些所謂漲的很好的地方,，主要在悉尼這些大城市，而不是說所有的房地產(chǎn)都很怎么樣,。因?yàn)榘拇罄麃喿钪饕倪�是人少,，你到一些城市去了以后非常漂亮，但是人不多,。因?yàn)檎麄�(gè)澳大利亞整體,，無論是房地產(chǎn)中介，還是房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),，整個(gè)的基礎(chǔ)制度建設(shè)非常好,。比如說談到房產(chǎn)的話，我們可能說的不是說悉尼的房產(chǎn),，而是應(yīng)該更具體到悉尼哪個(gè)地方,，甚至哪一套房子的價(jià)值怎么樣。我們現(xiàn)在看7%,，這個(gè)針對(duì)性就很強(qiáng),，并不是說所有的都是7%。比如說你每天坐火車上班,，在很遠(yuǎn)的地方,，那里的房價(jià)跟悉尼市內(nèi)的房價(jià)肯定沒法比。
因?yàn)槲覀冇袝r(shí)候買房子,，因?yàn)閲鴥?nèi)有很多陷阱,，所以我們每個(gè)人把合同會(huì)研究的特別透，而且會(huì)成為一個(gè)專家,。但事實(shí)上,，因?yàn)榘拇罄麃喺麄�(gè)房地產(chǎn)市場很規(guī)范，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有非常專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)來幫你做,。比如說房產(chǎn)稅的問題,、遺產(chǎn)稅的問題等等,，這些事實(shí)上對(duì)很多國家來講，影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場,。比如說在英國,，遺產(chǎn)稅可能最后能達(dá)到40%，也就是到最后,，這個(gè)房子如果是你的遺產(chǎn),，那40%就歸政府了。所以我覺得要多了解一些常識(shí),，多做功課,。
張鴻：去澳大利亞求學(xué)的年輕人助推了當(dāng)?shù)氐淖夥啃枨?BR> （《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
你如果找了好的中介,，包括這種投資中介,，做了很好的法律安排的話，基本上他們能承諾的投資回報(bào)率還是可以的,。他保證承諾給你回報(bào),，然后他負(fù)責(zé)出租出去，即使出租不出去,，他也會(huì)給你固定的回報(bào),。那就基本說明，它在市中心一些比較好的地方,，包括澳大利亞也有學(xué)區(qū)房,，也有很多移民。它比加拿大好在哪兒呢,？就是去加拿大那求學(xué)的年輕人沒有那么多,，但是去澳大利亞求學(xué)的年輕人特別多，年輕人也助推了租房的需求,。如果你買了一個(gè)好的小戶型,，出租相對(duì)來說沒那么難。
有一點(diǎn)要提醒大家的是,，雖然說最近30年平均房價(jià)增長了7%,，但它是有周期的，大概它的周期在7到12年一個(gè)上漲周期,，2004年以后,，其實(shí)經(jīng)過了一輪下跌，所以一些地產(chǎn)商,，包括一些中介會(huì)告訴你,，現(xiàn)在正是新的一輪上漲的開始,。你也要小心,，對(duì)房價(jià)的走勢其實(shí)沒有人看得準(zhǔn),，包括那些專業(yè)的中介。
再有,，澳大利亞是個(gè)移民國家,，移民國家的生活方式就是移民心態(tài)，就是他很可能是買個(gè)游輪,，到處劃著玩,，但是他不買房，所以他本地的這些人也都是移民心態(tài)出來的,，他的大多數(shù)人也都是租房,，可能租一輩子。
馬光遠(yuǎn)：目前澳大利亞房地產(chǎn)的市場周期在一個(gè)轉(zhuǎn)折的時(shí)間點(diǎn)上
�,。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
事實(shí)上在澳大利亞熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)房,，租金非常高。比如說你租一個(gè)很小的房子,，每個(gè)月租金可能兩三千澳元,，等于說你的收入是四五千的話，你的一大半都拿去租房子了,。所以很多人因?yàn)樽饨鸶�,，如果金融政策比較不錯(cuò)的話，那么他會(huì)去選擇買房子,。而且未來移民比較多的話,，它整個(gè)租金的收益率本身比美國要高。當(dāng)然要看到房地產(chǎn)的周期,，這個(gè)周期現(xiàn)在算下來已經(jīng)在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上,。
如果說明年整體經(jīng)濟(jì)，比如說中國經(jīng)濟(jì),，2014年我們確定的目標(biāo)是要放棄沒有效益,，沒有質(zhì)量的增長速度，但是中國經(jīng)濟(jì)對(duì)澳大利亞的經(jīng)濟(jì)影響非常大,。也就是說,，如果我們速度保持平穩(wěn)的話，澳大利亞的鐵礦石的需求不會(huì)太高,。在這種情況下,，我想低的貨幣政策可能還會(huì)持續(xù)，如果說它的大宗商品本身再出現(xiàn)下一輪的下探,，還可能有降息的可能,，那么如果降息的話，可能更會(huì)吸引新一輪的投資,，但是這也意味著風(fēng)險(xiǎn)的逐漸到來,。
如果我們到澳大利亞去買房,，一方面當(dāng)然要學(xué)好算各種帳，那么同時(shí)對(duì)未來整個(gè)經(jīng)濟(jì),，房地產(chǎn)的大周期應(yīng)該有一個(gè)比較好的判斷,，當(dāng)所有人到那個(gè)地方去買房的時(shí)候，一般意味著風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)到來,。