根據(jù)美國海外房地產(chǎn)投資協(xié)會公布的一份調(diào)查顯示,，英國倫敦現(xiàn)在成為了2013年全球投資者海外房地產(chǎn)市場投資的第一選擇。而不久前,，英國首相卡梅倫訪問中國時也帶來了英國房地產(chǎn)市場的一系列信息,，對中國投資者寄予很高的期待。那么,，在過去的這一年里,，英國的房地產(chǎn)市場究竟熱到了什么程度?當(dāng)中又會有什么樣的投資機會?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚、著名財經(jīng)評論員張鴻共同評論,。
2013,，英國樓市究竟熱成了什么樣?當(dāng)中又有怎樣的投資機會?
英國倫敦的房產(chǎn)頗受中國投資者的青睞。2012年,，中國買家購買了倫敦27%的新建住宅房,，占總交易金額的17%，2013年上半年，來自中國大陸的買家又購買的價值約1.7億英鎊的倫敦房產(chǎn),。
馬紐薩德維(倫敦柴思房地產(chǎn)公司銷售主管)：中國買家都是現(xiàn)金買家,，他們喜歡新房，很多還喜歡高層公寓,。
王藝(贏克沃茲中國部總監(jiān))：300萬人民幣的一個投資,，在北京可能買的一個房產(chǎn)，它的租金能達(dá)到3000(元)到4000(元)人民幣,，那么如果把這300萬人民幣投到倫敦的這樣一個房產(chǎn),，它的租金能夠合成人民幣應(yīng)該是在15000元左右。
楊珊珊(本臺記者)：目前正值英國商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇時期,，很多地段的寫字樓租金已攀升至2008年前金融危機的最高點,，因此很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國投資者在投資英國商業(yè)地產(chǎn)時要做出謹(jǐn)慎選擇,。
向松祚：二戰(zhàn)以后 倫敦三環(huán)以內(nèi)的房價每十年翻一番
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
倫敦其實現(xiàn)在還是有投資機會的,，因為從金融危機以后，2009年到2012年,，這四年倫敦的房價一直沒有漲,，一直在下跌，這非常奇怪,。其實在2012年的時候,，包括倫敦當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都認(rèn)為，2013年還會下跌,，結(jié)果2013倫敦的房價漲了10%,，這出乎意料。到2013年9月份,，三季度開始,，就有人講說，倫敦的房價漲的太快,，因為整個英國的房價只漲了不到6%,，好像是5.1%，但是倫敦漲了10%,。倫敦房價漲了10%,，其實在全世界相比不算什么，因為它10%的漲幅在主要的大城市里可能排名在30名以后,。2013年漲幅第一名就是迪拜,，第二名是中國大陸，第三名是中國的香港,。倫敦10%的漲幅是被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面的,。所以它過去四年內(nèi)房價一直處于一個下降的態(tài)勢,，2013年突然上漲，多多少少有點出乎大家的意外,。
從投資的角度來講,，倫敦的平均房價，特別是好房子的房價,，我看過一些房子已經(jīng)非常貴了,。比如我自己親自去看過的，一個海德公園旁邊的房子,，是非常古老的一個房子,，位置可能是相當(dāng)于北京的天安門周圍了，海德公園是非常有名的富人區(qū),。倫敦最有名的叫肯辛頓區(qū),，肯辛頓是非常著名的富人區(qū)，房子是非常典雅的,，也是非常有文化底蘊的房子,。我們?nèi)タ吹囊粋�房子，它有五個臥室,，面積300平米左右,，你知道多少錢嗎?其實這個房子的標(biāo)價已經(jīng)是非常離譜了，是2700萬英鎊,，差不多就是2.4億人民幣,。我講這個的意思就是，倫敦的房子漲幅不高,，但是倫敦的房價水平已經(jīng)非常高了，因為從二戰(zhàn)以后差不多是這樣,，倫敦的房價做過一個很詳細(xì)的研究,，二戰(zhàn)以后它每十年，特別是倫敦,，我們講的三環(huán)以內(nèi)的房價每十年就是差不多翻一番,，非常穩(wěn)定，當(dāng)然它中間有調(diào)整,，但是平均看起來就是十年就會翻一番�,，F(xiàn)在大家在說倫敦的房價，從2008年金融危機以后,，是不是在這個十年之內(nèi)新一輪會不會再翻一番?
從漲的趨勢來講,，它應(yīng)該來講是一個好的時機，但是倫敦的房地產(chǎn)市場第一個是房價本身的水平很高,，第二個,，倫敦基本上是二手房,，基本上沒有新房，新房占的比例已經(jīng)非常非常小,。
張鴻：英國也有買不起房的啃老族
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
它沒有那么多工地,，也沒有蓋那么多新房子，像海德公園那塊,，你什么時候投資都是長期投資項目,，它不是說今年就能暴漲什么的，但是那個地方永遠(yuǎn)有富人,，全世界富人的理想可能都是在海德公園旁邊擁有一套自己的住房,。我們最近做海外投資房地產(chǎn)系列，你會發(fā)現(xiàn),，對投資者來說,，幸福的上漲其實都是相似的。英國我們回過頭來看,，去年之所以上漲,，首先它的經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，本來預(yù)計沒有那么好,，突然復(fù)蘇,，帶動了經(jīng)濟(jì)的上漲，然后收入水平的上升,，失業(yè)率開始下降,，然后政府的補貼。因為政府在前兩年下跌的時候,，政府為了救市,，出了大量的補貼購房的政策，包括買首套房的時候房價的20%,，政府會給你補貼,，你想想這個力度多厲害。然后吸引外來投資者,，,，資本利得稅是免的。
當(dāng)然,，現(xiàn)在可能說漲上來要調(diào)控,。因為它也出現(xiàn)啃老族，買不起房,。還有一個,，我看到一個數(shù)據(jù)是供需方面的，就是2013年購房需求上漲了25%,，但是待售房屋的供應(yīng)12年來新低,，只增長了6%。
向松祚：有很多中國人是為了小孩讀書在英國買房投資
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
有幾個情況,，我經(jīng)常去英國,，因為很多機構(gòu)在英國都有分支機構(gòu)，特別是中國的金融機構(gòu),，包括銀行,、證券公司,、保險公司,，很多都準(zhǔn)備去倫敦,，因為倫敦是世界上數(shù)一數(shù)二的金融中心,。它們有很多買寫字樓主要也是圍繞在所謂的倫敦金融城附近,，中國有很多公司買了這附近的樓,，那么他們買這個樓主要為了自用，并不是為了投資,。當(dāng)然,，未來也可能有投資的價值。我去看過他們買的這些樓,，這些樓以前也都是比如說英國公司,、歐洲公司,、美國公司他們原來的樓,，現(xiàn)在看到中國愿意出一個很高的價錢，就賣給了中國的公司,。我覺得這是一個大的趨勢,，它作為一個重要的金融中心,，它的商業(yè)地產(chǎn)，特別是寫字樓,，確實有很好的價值,，尤其是一些非常具有歷史意義的重要建筑,。
我再說一個數(shù)據(jù)，倫敦的需求來自哪里?2013年整個倫敦新買房的人有49%是外國人,，這個數(shù)字是非常準(zhǔn)確的,，這49%的外國人里面亞洲占到差不多60%，在60%的亞洲人里面中國人占到差不多一半還要多一點,，那是什么需求刺激亞洲人或者中國人過去的?首先是商業(yè)的需求,，就是很多的公司企業(yè)想到國際大都市，金融中心,，商業(yè)中心有他們的點,，有他們的布局，由此就會帶來一些本身的住宅的需求,，比如說很多海外的CEO,，這些老板可能要在當(dāng)?shù)刭I一個住宅,，買一個公寓,，甚至買一個別墅。
另外還有一個很吸引人的,，就是我們發(fā)現(xiàn)每年英國的大學(xué)，中學(xué),，現(xiàn)在甚至小學(xué),，包括幼兒園都到中國來做推廣,，就是英國人已經(jīng)把他的教育當(dāng)作一個非常重要的吸引外資的產(chǎn)業(yè),，它當(dāng)成一個產(chǎn)業(yè)來經(jīng)營,，很多中國的小孩都在英國念書,。我認(rèn)識的朋友中有三個是因為小孩在那讀書,，就為小孩在那買了房子,，所以這個需求是多種多樣的,，它不是說完全是為了投資,。
張鴻：不管是投資住宅還是商業(yè)地產(chǎn) 英國政府都?xì)g迎
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
平安人壽買的叫勞合社的大樓,，是倫敦金融城的一個地標(biāo)性建筑,，它不光是在金融標(biāo)志性建筑，據(jù)說在建筑領(lǐng)域也是一個標(biāo)志性建筑,。而且現(xiàn)在平安說,，樓里面的物業(yè)都已經(jīng)出租出去了,，所以現(xiàn)在中國人壽,、太平人壽都排著隊說也要去到那去,。而且卡梅倫到中國來其實是招商引資,，在這之前其實倫敦市長也來過,，公開說歡迎萬達(dá)去，萬達(dá)已經(jīng)在那兒成立了公司,，開始投資酒店項目了,。所以他們現(xiàn)在其實都看重了不管是普通投資者,，還是機構(gòu)投資者,，不管是到那邊投的是普通房產(chǎn),，包括綠地,，12億英鎊已經(jīng)開始弄，那是一系列的有點類似我們棚戶區(qū)改造的項目,，也有公寓什么的,。這些其實都是大項目,，不管是投資住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，他在這個時候都鼓勵你過去,。
向松祚：QE推出英國是受益國 英國的房價還會上漲一段時間
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
倫敦這個市場比較特殊,，特別是倫敦中心區(qū)，它跟紐約曼哈頓很相似,，原因在哪里?有人說全世界可能有三到五個地方的房價似乎是永遠(yuǎn)只漲不跌的,，就是從長期趨勢永遠(yuǎn)是漲的，那么這里面肯定包括倫敦,，包括紐約的曼哈頓,。無論經(jīng)濟(jì)危機再嚴(yán)重，長期來看曼哈頓的房價還是在漲,，它原因很簡單,，就是這個地方它太特殊，它是一個金融中心,，金融中心總有人要去,，倫敦也是一樣。現(xiàn)在有個預(yù)測,，就是到2025年,，整個倫敦,，就是我們所謂的市中心到2025年，還要增加100萬人口,，這100萬人口主要是外來的人,，就是外來的一些比較高收入的人群，那這些人群當(dāng)然住房需求就比較高了,，所以這是一個核心的概念，就是他人口的需求,，特別是高財富的人,，高素質(zhì)的人群涌到倫敦去,，而很多都有買房實力，這些人一定會帶動房價上漲,。更重要的是，英國現(xiàn)在的貨幣政策是非常寬松的,，它的貨幣政策實際上量化寬松比美聯(lián)儲搞的還早,，而且它長期實行是0.5以下的基準(zhǔn)利率,，那么它現(xiàn)在住房長期的按揭利率,，30年,，20年期的,，其實連3%都不到，所以它是非常便宜的,。再加上財政上面它有很多優(yōu)惠的政策,，特別是對一些比較窮的人買房,，比如說各種補貼，稅收優(yōu)惠,，所以貨幣政策和財政政策兩個政策，都是有助于房地產(chǎn)復(fù)蘇的,，因為特別是卡梅倫上臺以后,，他把房地產(chǎn)的復(fù)蘇作為他刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一個殺手锏使出來的,，所以這是一個非常核心的因素,。
我要強調(diào)一點,，就是說可能世界上很多國家的貨幣政策都會受到美聯(lián)儲量化寬松退出的影響,，就是說退出以后資金會流到外面去,，恰恰倫敦相反,，因為倫敦本身就是一個非常龐大的美元市場，所以美聯(lián)儲的量化寬松退出了,，很多錢還會流到倫敦去,，倫敦是最大的美元市場，也是最大的歐元市場之一,。它是受益國,，所以往往這個金融危機以后,，倫敦的金融市場反而更加活躍，它跟紐約很相似,，紐約當(dāng)然是最大的美元市場，倫敦是紐約之外的最大的美元市場,，也是最大的歐元市場,。所以從新興市場撤出這些錢，有相當(dāng)一部分都到了倫敦,，所以它的量化寬松貨幣政策還有條件繼續(xù)搞下去,，它現(xiàn)在那個央行的行長，從加拿大去的卡尼已經(jīng)說了,，說我們現(xiàn)在是非常明確的目標(biāo),，我們的失業(yè)率要降到多少，我們的經(jīng)濟(jì)增長要多少,。他是非常明確的,，他比美國的貨幣政策還要激進(jìn)，所以這也是推動它的房價還會漲一段時間的一個核心的力量,。
張鴻：房地產(chǎn)市場從某種程度上來說是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
無論是什么貨幣政策,，其實都是因為宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢來制定的。這一輪金融危機,，房地產(chǎn)先倒下了，房地產(chǎn)帶來了危機,，現(xiàn)在復(fù)蘇了,，房地產(chǎn)在往前走，所以房地產(chǎn)某種程度上來說是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表,。我們的金融政策開始寬松了,，它就走好。
現(xiàn)在單純說英國,，現(xiàn)在大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家是看好的,。因為從2013年下半年開始突然走好，然后英國政府突然從上個月開始,，預(yù)計他們的2013年走勢的時候，他原來預(yù)計的是增速0.6,， 2013年調(diào)整到1.4,，然后對2014年的增速調(diào)整從1.8調(diào)整到了2.4,，這是他們幾乎有史以來調(diào)整幅度最大的,，就是他們突然變得樂觀了。金融時報對100個經(jīng)濟(jì)學(xué)家也做了一個調(diào)查,，說也是2.4的增速,，就是說起碼未來一年，英國的經(jīng)濟(jì)會繼續(xù)在復(fù)蘇當(dāng)中,，所以這其實給它的樓市奠定了一個基礎(chǔ),，失業(yè)率還會下降，經(jīng)濟(jì)還會上升,。
向松祚：房價過高會嚴(yán)重影響城市發(fā)展 英國官員已釋放泡沫警告
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
什么事都是雙刃劍，我到英國財政部,，他們財政部的官員也講過,，他們其實不太希望倫敦的房價漲的太快。因為房價漲太快,，去年有一半的是外國人買的,，外國人都是有錢人去了，他把房價抬的老高,，實際上對本地人不利,，本地人現(xiàn)在失業(yè)率就高，很多人沒有收入,，因為房價漲了以后,，它租金也會漲，那就使得倫敦的生活成本上升,，生活成本會上升對于那些沒有工作的人,，或者低收入人群就會非常困難。
實際上這個房價,，我們講一個城市的房價快速上漲,，它不一定就是好事，它一定是有兩面性的,。比如說一個城市的房價漲的太高了,，當(dāng)然對已經(jīng)有房子的人,，對于買了好幾套房子的人是有好處�,；蛘哒f對開發(fā)商那是好的,，或者說對于想賣土地的政府是好的，但是對于大多數(shù)老百姓不是一件好事,，因為他的生活成本上升,，那么生活成本上升會嚴(yán)重的影響城市的發(fā)展。所以現(xiàn)在包括財政部的官員也在警告說,，英國的房子可能又開始出現(xiàn)泡沫了,，其實已經(jīng)釋放了這個信號，也就是說大家要小心,，沒準(zhǔn)我又會把那些政策收回去,。