隨著金融危機(jī)的寒冬逐漸的過去，海外房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之逐步復(fù)蘇,，越來越多的人開始關(guān)注海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,。在美國，房價(jià)在金融危機(jī)之后大幅縮水,，我們常常能看到以下的廣告：“給錢就賣,，一美元一套房，抄底美國樓市,�,！蹦敲�,，在美國買房子真的就那么合算，那么便宜嗎?抄底美國樓市到底是傳說,，還是噱頭?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員霍德明,、劉戈共同評(píng)論。
美國房價(jià)連漲21個(gè)月,，有投資客大手筆抄底,，究竟誰在分享美國地產(chǎn)復(fù)蘇盛宴?掘金美國房市，隱藏風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有哪些?
全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的報(bào)告顯示,，從2012年3月到2013年3月,，中國人在美國購房的總價(jià)值達(dá)到123億美元，成為僅次于加拿大的第二大國際買家,。
記者：中國買家真的會(huì)給美國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來實(shí)質(zhì)性變化嗎?
史密斯(美國國家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合會(huì)常務(wù)董事)：是的,，11%的國際銷售量都是來自中國買家，特別是在高端市場(chǎng),，當(dāng)然整個(gè)市場(chǎng)的國際銷售量只有2%到3%,，但中國就占了11%，而且這個(gè)數(shù)字還在不停增長,，所以他們是很有價(jià)值的客戶,，我們歡迎他們來投資。
王曉蘭(中美企業(yè)峰會(huì)圣地亞哥分會(huì)會(huì)長)：大家都往洛杉磯,，往拉斯維加斯去,，現(xiàn)在洛杉磯已經(jīng)價(jià)錢已經(jīng)就是炒的很高了，現(xiàn)在已經(jīng)他們開始要想來圣地亞哥了,。圣地亞哥現(xiàn)在房價(jià)的話,，就是今年跟去年比起來，它大概上升15%到20%了,。
除了住宅項(xiàng)目,，中國公司也開始出手美國寫字樓項(xiàng)目。2013年5月,，SOHO中國首席執(zhí)行官張欣牽頭的財(cái)團(tuán),，以7億美元購入紐約地標(biāo)寫字樓通用汽車大廈40%的股權(quán)，10月,，復(fù)星公司以7.25億美元的價(jià)格將第一大通曼哈頓廣場(chǎng)收入囊中,。
劉戈：對(duì)于已經(jīng)接受高房價(jià)的中國人來說 紐約的房子真的不算貴
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
其實(shí)我覺得也就是那么一說，兩三年前大家都說要抄底,，覺得美國的房價(jià)跌下來了以后,，它就有了投資價(jià)值。現(xiàn)在雖然回升,，但是北京,，上海的房子漲的更厲害,，就拿紐約的房子來比。以前我們覺得紐約高不可攀,，現(xiàn)在一看其實(shí)跟北京差不多,。同樣的公寓，差不多的位置,，比如說在美國紐約曼哈頓所謂的上東區(qū),，就在中央公園旁邊，很好的地理位置,，平均下來中檔公寓六七萬人民幣一平米,，在北京很多好的地方已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出這個(gè)價(jià)格了。對(duì)于已經(jīng)接受了北京,，上海的高房價(jià)的中國人來說,，這房子真的不算貴。所以這個(gè)時(shí)候,，有孩子也好,，沒孩子也好，都可以買一套放在那,。
包括像復(fù)星,，他們?cè)谌A爾街附近買60層的大樓，按平米算,，比上海的房價(jià)要低得多,。以前對(duì)自己來說是一個(gè)高不可攀的地方，現(xiàn)在可以在這里擁有地產(chǎn),，那我為什么不買呢?
霍德明：紐約,、舊金山、洛杉磯及華盛頓等城市具投資價(jià)值
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
如果2009年,、2010年買的房子那肯定是抄到底了，但是它還沒有升到2006年,，2007年的高峰,。我暑假在美國待了三個(gè)月，現(xiàn)在的樓市,，好的地方大概達(dá)到了原來的90%,，如果不好的地方大概是70%，80%,。當(dāng)然紐約特別不一樣,，紐約是個(gè)全世界都來移民的地方，中國現(xiàn)在很多也是為2歲的孩子來買學(xué)區(qū)房,，更何況美國是12年的免費(fèi)義務(wù)教育,，你只要在紐約市上學(xué),，將來哥倫比亞，或者紐約大學(xué),，甚至旁邊的哈佛都是可以考慮的,。你現(xiàn)在如果有一百萬美元，在紐約市可以買到最多一千平尺的房子,，按咱們的算法就一百平米,，你放15年，現(xiàn)在紐約市的房子如果是說一千塊錢的話,，15年以后肯定是兩千到三千塊錢,，而且一方面你的孩子又上學(xué)了。
因?yàn)槲沂峭鈬�,，所以看美國還是基本上還是看外國人聚集的地方,，越有新的資金進(jìn)去的地方，那才真正有活力的地方,。紐約肯定是的,，舊金山也是，洛杉磯也是,，相對(duì)講起來,，西雅圖、波士頓就稍微少一點(diǎn),，但是這些城市還是比亞利桑,、俄亥俄要有利。以我們這種所謂的新資金的概念進(jìn)去,，紐約,、舊金山、洛杉磯,，包括華盛頓這些地方還是值得投資的,，因?yàn)樗丛床粩嘤行碌馁Y金進(jìn)去，而新的資金進(jìn)去,，就是為商業(yè),，再不然就是為科技業(yè)，或者是為將來的孩子投資用,，但是投資一定是要找好的大學(xué),，不會(huì)到荒郊野外地方去。
劉戈：美國沒有新移民的城市房價(jià)還是比金融危機(jī)之前低
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
移民有一個(gè)特點(diǎn),，他一定要會(huì)攢堆住,，也就是中國人移民一定要找中國移民的地方，到紐約就要住到法拉盛,，那么到了美國,，有很多都是到洛杉磯周邊的一些地方,，那么印度的，包括其它地方的移民都是找自己的地方,，這些地方實(shí)際上就有一定的剛性,，本來這個(gè)地方可能就是幾萬人口的一個(gè)城市，那來幾百個(gè)人就會(huì)對(duì)這個(gè)地方的房價(jià)產(chǎn)生一個(gè)非常大的影響,。因?yàn)樗男路孔雍苌�,，基本上都是存量的房子，賣家也沒多少,，只要來幾百個(gè),、幾千個(gè)人，這個(gè)地方房價(jià)就突然一下起來了,，反倒是美國沒有新移民的地方,，房價(jià)都非常的低。我今年秋天去芝加哥,，旁邊新竣工的那些房子非常漂亮,，而且你還可以根據(jù)自己的意愿再進(jìn)行一些重新的設(shè)計(jì)，那房子都是三四百平米的房子,，就是二三十萬美元,，都是本地人在消化本地的房子，所以說房價(jià)比金融危機(jī)之前還是要低,。
我們的房子這么長時(shí)間一直是持續(xù)上漲的狀態(tài),，美國的房子實(shí)際上從上世紀(jì)50年代開始，基本上就是波浪型的,，漲漲跌跌,，所以可能這十年就漲下去，下一個(gè)十年又跌的很厲害,�,？傮w來說，他是不是一直上漲,，這是存疑的,。拿資金回報(bào)率來講，我舉一個(gè)例子,，紐約上東區(qū)一套一室一廳的公寓，大概70平米,，應(yīng)該是四百萬左右,，平均下來是六萬人民幣，如果他租出去可以租兩千美元左右,，就是一萬多塊人民幣,，看起來比北京的回報(bào)率要高一些,。但是它還有兩項(xiàng)費(fèi)用，一個(gè)是物業(yè)費(fèi),，有一千美元左右,，另外一個(gè)，就是所謂的地稅有一千美元左右,，這兩項(xiàng)加起來以后,，也基本上把租金的部分吃掉了，所以你如果僅僅是想做一個(gè)財(cái)務(wù)投資,，在曼哈頓買房子也是不劃算的,。所以很多留學(xué)生到了那個(gè)地方，經(jīng)過仔細(xì)的測(cè)算最后還是覺得租房子核算,。給2歲孩子買房子的,，那是屬于富翁、土豪,，那有錢他就買了,。
霍德明：美國同樣有學(xué)區(qū)房概念 學(xué)區(qū)房極具投資價(jià)值
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
在美國的持有成本一般來講有房地產(chǎn)稅，一般大概1%作為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),，有些城市會(huì)比這個(gè)低,，0.8%，0.7%,，但是有些城市會(huì)高到將近2%,，尤其是在東部，波士頓,、紐約這塊地方,。再加上其它還要修修換換，2%到3%的持有成本,，如果你租金能夠收到5%,，6%的話，扣掉3%,，也只有3%的凈收入了,。當(dāng)然，如果你要是找到非常好的,，現(xiàn)在價(jià)位非常低的,，當(dāng)然投資性非常好，再不然如果要長期持有,，比如說為孩子上學(xué)買房,，那你就一方面要考慮到持有成本，以及還有你孩子本身是不是真的能夠上哥倫比亞。
其實(shí)80年代我在美國居住,，到90年代的時(shí)候,，那段時(shí)間正好是美國房地產(chǎn)往下走的時(shí)候，我在波士頓1986年買的房子,，當(dāng)初13萬買的,，1993年，1994年脫手的時(shí)候只賣了8萬塊錢,，可是1996年如果我不脫手的話,，那個(gè)同樣的房子20萬，今天我上網(wǎng)去查我原來那個(gè)房子,，40萬,。
如果是學(xué)區(qū)房的話，那我倒覺得還是可以考慮投資,，買了房子以后出租,，回報(bào)率有時(shí)候到8%，像亞特蘭大,，在去年暑假時(shí)候有朋友就找我去,，保證8%以上，就是扣掉其它的費(fèi)用,。我非常動(dòng)心,，但是由于亞特蘭大太遠(yuǎn)了，萬一要修房子,，包括要跟律師簽個(gè)什么東西的話還是很麻煩,，所以我就沒有買。但是亞特蘭大在美國不算是漲的很厲害的地方,，因?yàn)樗�屬于底部,，而且學(xué)校旁邊又很好。像這種學(xué)區(qū)房的概念,，我覺得在美國是絕對(duì)適用的,，而且你要是買了，還是比租要好,，但是如果說不是這種特別的學(xué)區(qū),，或者純粹自己想要住的話，那我覺得租還是比較劃算一點(diǎn),。
霍德明：就算QE在今年退出 美國的房價(jià)還是會(huì)繼續(xù)上漲
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我覺得QE政策的預(yù)期在變,，而且大家早就知道它要變了，以前我們講QE3要退出了,，好像造成房價(jià)要大跌,，但是過去這兩個(gè)月來完全沒有這么一回事,。所以我的結(jié)論是,，QE在今年退出,，對(duì)美國房價(jià)是一點(diǎn)影響都沒有，而且相對(duì)講起來,，由于人們預(yù)期房價(jià)還會(huì)繼續(xù)再漲,，至少超過2008年、2007年那時(shí)候的最高點(diǎn),，瘋了,，其實(shí)指日可待了，20%再漲15%到20%這么一個(gè)預(yù)期在未來兩年里面,，可能還會(huì)吸引,。在目前一段時(shí)間里，更多的亞洲,，或者中東地區(qū),，印度的人到所謂美國這種移民居住的地方去，但是如果你不是到移民居住地方去的話,，我覺得還是少去,，因?yàn)槲铱催^的很多城市，包括伊利諾伊,、底特律這些城市還是少碰,。
劉戈：大部分中國人在美國買房子就是有需求 跟美國樓市漲跌無關(guān)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
其實(shí)，大部分中國人去美國買房子,，跟美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)漲漲跌跌沒關(guān)系,，他就是有需求了。一方面,，美國的房子對(duì)于很多中國人來說,，它的價(jià)格已經(jīng)不是高不可及了。另外,，現(xiàn)在孩子在美國留學(xué)的很多,，很多人也在美國有生意，所以既然現(xiàn)在北京,，上海的房子已經(jīng)這么貴,，那我為什么不把下一套買房子投資的錢，讓我在美國有一個(gè)窩,，我出租也好,，孩子以后工作也好，就是做一個(gè)投資,，所以他反倒不受美國房地產(chǎn)漲漲跌跌的影響,，就是因?yàn)閷?shí)力強(qiáng),，土豪，有錢,，所以這房子必買不可,，而且有需求。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度了以后,，資本向外溢出的這種沖動(dòng)是自然而然的,，每一個(gè)國家都經(jīng)歷過這樣一個(gè)過程，包括歐洲的國家,，包括日本,，包括東南亞，包括我們現(xiàn)在,，總量上來說其實(shí)真的是不多,，但是現(xiàn)在的速度非常快,。去年的時(shí)候我到美國去開一些會(huì)議,，開的是學(xué)術(shù)性的會(huì)議，結(jié)果在中間不斷有中介,，有經(jīng)紀(jì)人在大會(huì)上發(fā)言,，最后這個(gè)會(huì)議都變成了賣房子的會(huì)了。新的經(jīng)濟(jì)體一旦增長起來以后,，它的這種需求就會(huì)像爆炸式的增長,，美國的經(jīng)紀(jì)人熟悉這一套，所以專門要把房子賣給你,，所以這個(gè)時(shí)候廣告多了,，接觸多了，你就覺得大家都在美國買房子,，但是總量上來說沒那么多,。