繼央視2013年11月18日報道房企拖欠3.8萬億元土地增值稅后，近日央視再度報道稱,，萬科有多個項目應交未交的土地增值稅為44.34億元,。萬科隨后發(fā)布公告回應說，根據(jù)相關規(guī)定,，土地增值稅清算有三種情況：房地產(chǎn)開發(fā)項目完全竣工,、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的,；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,；報道所涉及的四個項目不屬于任一條，同時表示企業(yè)預提的土地增值稅準備金為企業(yè)會計處理程序,，不能作為應納稅金額的依據(jù),。
我們無意也不愿觸碰具體爭議的是非，但這一持續(xù)數(shù)月,，且不斷發(fā)酵的爭議,，確實暴露該稅種在定位上的模糊和征管中的困境。爭議所穿透出的一般性議題理應值得各方反思,。
土地增值稅于1993年出臺暫行條例,，以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額作為征稅對象,，增值額的計算方法為出售房地產(chǎn)收入減去取得土地使用權(quán)時支付的價款,、土地開發(fā)成本、地上建筑物成本及有關費用,、銷售稅金等,。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期通常很長，計算應納稅額時需考慮上述扣除項目,，往往涉及很專業(yè)的房地產(chǎn)財務,，由此造成的過高征納成本，使稅務機關普遍缺乏主動計征的動力,。因為征管難,，所以各地多采取按照銷售收入百分比預征的方式，預征相對于依法應繳的土地增值稅通常偏低，而且預征之后的最后清算,，在土地開發(fā)時間極長情況下,，要有效量化征管條件是件復雜的事。
其實,，土地增值稅復雜的清繳,，需探源于以流轉(zhuǎn)稅的形式征繳財產(chǎn)稅或資本利得稅。土地增值稅的稅基是不動產(chǎn)用益權(quán)轉(zhuǎn)移時出現(xiàn)的收益,，帶有典型的財產(chǎn)稅特征,，但卻采取了類似于流轉(zhuǎn)稅的征繳方式，使征稅程序繁瑣復雜,，稅務機關既需對企業(yè)財務了解,，也需得到土地、房產(chǎn)管理部門的信息配合,。因此,，若能讓土地增值稅回歸其財產(chǎn)稅的本原，可能更便于征繳管理,，而這也符合我國稅改航向,，即逐步以直接稅取代間接稅。
土地增值是一個長期動態(tài)的過程,，不止發(fā)生在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié),。而目前土地增值稅只對開發(fā)流通環(huán)節(jié)征收，而對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的增值收益不征,，既不公平也影響土地流通與價值的提升,。此外，還存在重復征稅問題,。我國從2002年開始采取“招拍掛”方式出讓國有土地使用權(quán),，在這種市場定價方式中，特定地塊的未來升值已很大程度上體現(xiàn)在企業(yè)的出價中了,，而后來計算的土地增值額主要是企業(yè)投資導致的增值,，那么就應和企業(yè)收益屬于同一性質(zhì)，因而與企業(yè)所得稅的功能重復,。土地增值稅真正應當針對的是不因企業(yè)原因造成的土地增值,，即自然增值或者政府公共投資導致的增值。
其實,，土地增值稅放在房地產(chǎn)稅費的整合中統(tǒng)籌處理更為妥當,。當前房地產(chǎn)稅費結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)開發(fā),、銷售過程中稅負過重,，而保有環(huán)節(jié)稅負輕,。當前在探討開征房產(chǎn)稅的過程中，應逐步取消土地增值稅,，將其并入房產(chǎn)稅,，統(tǒng)一對增量和存量房地產(chǎn)的土地增值收益征稅，同時將行政性的費用整合到更具合法性的稅收中,，實現(xiàn)稅收中性,。
因此，改革土地增值稅,，厘清蕪雜的房地產(chǎn)稅費體系,，既可降低征納成本，也可降低房地產(chǎn)開發(fā)銷售成本,，通過增加持有成本來抑制投機傾向，從而為遏制房價泡沫化起到一定作用,。