經(jīng)過(guò)近兩年的沉寂,，在海南獨(dú)一無(wú)二的自然資源以及島內(nèi)外剛需市場(chǎng)的拉動(dòng)下，海南樓市去年逐步走出低迷狀態(tài),，銷(xiāo)售回暖趨勢(shì)明顯,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著海南重拳出擊清理閑置土地,，并逐步降低商品住房開(kāi)發(fā)比例,，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步趨于理性和平穩(wěn)。
開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量促進(jìn)銷(xiāo)售企穩(wěn)
近幾年海南樓市受到外界持續(xù)關(guān)注,。2010年海南建設(shè)國(guó)際旅游島政策出臺(tái)后,，海南樓市量?jī)r(jià)飆升，在經(jīng)歷了短暫狂熱后,，海南樓市銷(xiāo)售量進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)兩年時(shí)間的沉寂期和低迷期,。
2013年海南樓市出現(xiàn)較為明顯的回暖趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快,，房屋銷(xiāo)售面積持續(xù)高位增長(zhǎng),。海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2013年1-11月,，海南省房屋銷(xiāo)售面積逾千萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)27.9%,；房屋銷(xiāo)售額912.84億元,，增長(zhǎng)40.3%。
“去年海南樓市總體特征是逐步回歸理性�,！笨藸柸鸷Ｄ蠙C(jī)構(gòu)總經(jīng)理沈虹說(shuō),，海南樓市銷(xiāo)售回暖首先是開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量的結(jié)果，從去年1月份開(kāi)始,，海南樓市成交價(jià)格呈現(xiàn)下行趨勢(shì),。
這在三亞尤為明顯，據(jù)統(tǒng)計(jì),，2013年前三季度三亞樓市成交均價(jià)為每平方米2.3萬(wàn)元左右,，而上年同期價(jià)格為每平方米2.7萬(wàn)元左右，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)三亞投資投機(jī)性購(gòu)房起到明顯的抑制作用,。
�,？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局市場(chǎng)處處長(zhǎng)戴開(kāi)權(quán)也認(rèn)為，�,？谏唐纷≌某山痪鶅r(jià)逐步趨于平穩(wěn),。記者走訪海口市多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn),，銷(xiāo)售回暖促使2012年開(kāi)盤(pán)的很多樓盤(pán)已經(jīng)進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售階段,。
剛需市場(chǎng)的形成也助推了海南樓市的回暖。沈虹說(shuō),，�,？跇鞘械膭傂枋袌�(chǎng)已初步確立，90-120平方米的剛需戶(hù)型占成交戶(hù)型的主導(dǎo)地位,。戴開(kāi)權(quán)說(shuō),，海口相對(duì)成熟的生活和商業(yè)配套,，聚集了很多新海南人,，逐步支撐起海口的剛需市場(chǎng),。
在沈虹看來(lái),，三亞樓市的“度假剛需”也逐步取代了投資投機(jī)性購(gòu)房，“這種度假剛需人群對(duì)高端住宅有抗性,，主要集中在70平方米的經(jīng)濟(jì)型度假房產(chǎn),。”
“重拳出擊”清理閑置土地
近年來(lái),，海南省引進(jìn)的大項(xiàng)目紛紛落地,，大型房企加快進(jìn)入海南房地產(chǎn)市場(chǎng)步伐，土地供應(yīng)矛盾正在凸顯,，但海南又存在大量的閑置土地,，還有部分企業(yè)的“囤地現(xiàn)象”,。海南近期采取多項(xiàng)措施，對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)秩序整頓和清理,。
在2013年10月底舉行的海南閑置土地處置工作會(huì)議上,，海南省國(guó)土環(huán)境資源廳廳長(zhǎng)陳健春介紹，經(jīng)過(guò)調(diào)查清理,，目前海南全省共清理出“批而未征”,、“征而未供”、“供而未用”三類(lèi)土地共28.68萬(wàn)畝,。其中“供而未用”的閑置土地,，有13.06萬(wàn)畝，約為海南省近兩年的土地供應(yīng)量,。
從用途看,，“供而未用”土地中，主要是住宅和商服用地,，約占48%,。從閑置時(shí)間看，閑置10年以上的占54.14%,，閑置5年以上10年以下的占12.43%,。
陳健春指出，因政府原因造成閑置的土地較多,，也有一部分是企業(yè)自身原因,。市縣政府財(cái)政資金有限及儲(chǔ)備土地也不足，對(duì)因政府原因造成閑置的土地,，采取置換或有償收回方式處置的壓力較大,。而企業(yè)原因造成閑置的宗地處置程序較多，處置時(shí)間較長(zhǎng),。還有一些閑置宗地已經(jīng)轉(zhuǎn)讓,、抵押，或者已經(jīng)被法院查封,，情況復(fù)雜,，處置難度較大。
據(jù)測(cè)算,，“十二五”期間,，海南省實(shí)際新增建設(shè)用地將達(dá)44萬(wàn)畝，但根據(jù)土地利用總體規(guī)劃,，今后海南可用的全部建設(shè)用地指標(biāo)總共才65萬(wàn)畝,。
為盤(pán)活閑置土地，2013年11月1日,，海南省政府實(shí)施了《海南省閑置土地認(rèn)定和處置規(guī)定》,，超過(guò)動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,，以及超過(guò)動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)2年未完成項(xiàng)目投資總額25%的土地，政府可以無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),。
海南省要求在2013年年底前，全面完成閑置土地的認(rèn)證和處置辦法,，確保處置率達(dá)到50%以上,；在2014年6月底前，全面完成閑置土地的處置工作,。
沈虹認(rèn)為,，這些舉措將加快開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)進(jìn)程和銷(xiāo)量，促進(jìn)海南開(kāi)發(fā)商洗牌,。他透露,，很多大型房企準(zhǔn)備從小開(kāi)發(fā)商手中收購(gòu)海南房地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)部分沉積多年的土地,。
逐步降低商品住房比例樓市將趨平穩(wěn)
部分專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，今年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)放量，在獨(dú)特的自然條件和氣候資源的助推下,，海南房?jī)r(jià)仍將維持平穩(wěn)狀態(tài),。
海南大學(xué)教授王毅武認(rèn)為，盡管?chē)?guó)際旅游島政策面的“含金量”已經(jīng)釋放得差不多,，但由于北方霧霾天氣的影響,，海南樓市有全國(guó)購(gòu)買(mǎi)力的支撐，海南房?jī)r(jià)仍有上漲的空間,。
沈虹則認(rèn)為,，隨著今年海南樓市的持續(xù)放量，房?jī)r(jià)上漲空間有限,。目前一些大型房企紛紛加快在海南布局,，“大型企業(yè)操作效率快，成本較低,，可以承擔(dān)較低的售價(jià),，再加上本身的存量空間，�,？诘姆�?jī)r(jià)將趨于平穩(wěn),。”
據(jù)沈虹介紹,，去年12月底到今年1月初,，三亞市僅迎賓路段就將有7500套的新增貨量，幾個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)都低于三亞樓市三季度的成交均價(jià),，這將進(jìn)一步拉低2014年三亞樓市的成交價(jià)格,。
毋庸置疑,，房地產(chǎn)業(yè)在海南經(jīng)濟(jì)中仍具有重要地位。去年前11月,，海南房地產(chǎn)投資同比增32.4%,，占全省同期全部投資總額的比重超過(guò)40%。如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,，成為海南各級(jí)政府亟待解決的問(wèn)題,。
去年10月份，海南省政府已出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》,，自2013年起,，逐步降低商品住房開(kāi)發(fā)比例，增加高端,、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)比重,，力爭(zhēng)至2017年末，海南省商品住房新開(kāi)工面積占商品房新開(kāi)工面積的比例下降至70%,，并納入市縣考核指標(biāo)體系,。而海南這一數(shù)據(jù)去年為84.4%，高出全國(guó)平均水平近10個(gè)百分點(diǎn),。
“政府希望大力發(fā)展旅游房地產(chǎn),，降低波動(dòng)性較大的純粹住宅的比重，提升經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的比重,，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性和活力,。”沈虹說(shuō),。
王毅武認(rèn)為,，旅游房地產(chǎn)最重要的特點(diǎn)是使用權(quán)的實(shí)現(xiàn)性和流動(dòng)性。海南房地產(chǎn)應(yīng)該重規(guī)劃,、分層次,、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生,，把旅游房地產(chǎn)和保障房地產(chǎn)分開(kāi),，降低商品住房開(kāi)發(fā)比例，提高保障房和旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)比例,，才能促使海南房地產(chǎn)健康,、均衡和協(xié)調(diào)發(fā)展。