華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)2012年6月就開(kāi)始預(yù)測(cè)，2013年房?jī)r(jià)要大漲,。一年之后,，任志強(qiáng)多次在公開(kāi)場(chǎng)合不無(wú)自豪地表示，他的預(yù)測(cè)很準(zhǔn),。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月18日公布的數(shù)據(jù)顯示,，11月份70個(gè)大中城市中，四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)漲幅全部同比超過(guò)20%,。其中,，上海11月新建商品住宅價(jià)格同比上漲21.9%,，全國(guó)最高；北京同比上漲21.1%,，深圳同比上漲21.0%,，廣州同比上漲20.9%,；另外，同比漲幅超過(guò)10%的城市超過(guò)20個(gè)。
誠(chéng)如全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生所言,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局所統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市,，在全國(guó)600多個(gè)城市里只占很小比例,。但不可否認(rèn)的是，處于調(diào)控中的一線城市以及重點(diǎn)二線城市,，2013年普遍出現(xiàn)了房?jī)r(jià)大漲現(xiàn)象,。
不可否認(rèn)的房?jī)r(jià)暴漲
放到更大范圍,，也還是漲,。中國(guó)指數(shù)研究院最新的百城指數(shù)顯示，百城住宅均價(jià)自2012年12月以來(lái)連續(xù)12個(gè)月環(huán)比上漲,，漲幅持續(xù)擴(kuò)大至10.98%。必須提醒,，這是均價(jià)漲幅。超過(guò)10%的平均漲幅,，算得上是暴漲了,。摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌評(píng)價(jià)稱,，“令人意外的是,，2013年房?jī)r(jià)的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于預(yù)期,。北上廣深等一線城市的房?jī)r(jià)上漲尤其引人注目,�,！�
朱海斌認(rèn)為，與2009-2010年樓市不同的是,，這一輪房?jī)r(jià)上漲中,，地區(qū)差異日漸突出。受調(diào)控政策影響,，一線城市普遍面臨供給不足的局面,。相比之下,，小城市新房供應(yīng)量增長(zhǎng)更快,，房?jī)r(jià)漲幅也更為溫和,。根據(jù)計(jì)算,，三線城市(省會(huì)城市水平以下的城市)的房?jī)r(jià)11月份同比增長(zhǎng)僅為4%,，買房供房壓力仍然屬于可以接受的程度,。
朱海斌的觀點(diǎn)代表了很多專家的看法,。
聶梅生對(duì)2013年的房地產(chǎn)形勢(shì)的評(píng)價(jià)是,，一是房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)處于高位,，包括房?jī)r(jià),，但漲幅在逐漸回落,；二是城市之間的房?jī)r(jià)形成巨大的差異化，京滬深穗房?jī)r(jià)漲幅相當(dāng)高,，但其他部分城市的房?jī)r(jià)不僅在GDP漲幅之下,，有的甚至低于CPI增長(zhǎng)。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，百城住宅均價(jià)今年以來(lái)整體漲幅明顯高于去年,。隨著10-11月多個(gè)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，市場(chǎng)看漲預(yù)期得到有效控制,。11月,，百城住宅均價(jià)達(dá)10758元/平方米，為2010年6月以來(lái)的最高水平,。
二手房也創(chuàng)下歷史新高,。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，十大城市二手住宅均價(jià)環(huán)比連續(xù)第21個(gè)月上漲,，同比連續(xù)第15個(gè)月上漲,。根據(jù)對(duì)北京等十大城市主城區(qū)二手住宅活躍樣本的調(diào)查，2013年1-11月,，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲18.5%,，11月價(jià)格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高,。
政策邏輯與市場(chǎng)規(guī)律
2013年房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有放松,，但房?jī)r(jià)卻運(yùn)行在調(diào)控的預(yù)期之外,。不同關(guān)注點(diǎn)的專家傾向于同意，供求關(guān)系最終起了決定作用,，而調(diào)控政策起到了或正面或反面的作用,。
如果回顧任志強(qiáng)早在2012年的預(yù)測(cè),，他同樣也是以供求關(guān)系推導(dǎo)出房?jī)r(jià)暴漲的結(jié)論。只不過(guò),，在任志強(qiáng)的邏輯中,，影響供求的因素是多方面的,。
綜合任志強(qiáng)在2012年多次言論，他判斷房?jī)r(jià)暴漲有四大理由,。首先,，從2006年和2005年的土地供應(yīng)下降看到了2007年出現(xiàn)的暴漲，2009年土地負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致了2010年的房?jī)r(jià)上漲,，而2012年的統(tǒng)計(jì)顯示,，土地供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)持續(xù)發(fā)展，所以,，后一輪緊跟著就是價(jià)格暴漲,；其次，限購(gòu)令阻礙了二手房供應(yīng),，從而加大了房?jī)r(jià)暴漲幅度,。任的具體解釋是，由于2007年,、2009年房?jī)r(jià)暴漲時(shí),，市場(chǎng)都有較充分的二手房供應(yīng),，這在一定程度上稀釋了房?jī)r(jià)上漲壓力。但到2013年,，依靠增加二手房供應(yīng)滿足市場(chǎng)需求的路子也被政策堵上；第三,，最關(guān)鍵的問(wèn)題是，限購(gòu)令并未限制住購(gòu)房需求,，2012年新房銷售額與以往相差無(wú)幾，因此到2012年3月,，當(dāng)舊的土地供應(yīng)庫(kù)存建設(shè)的新房終止時(shí),，供需矛盾加劇,，必導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲；第四,，地價(jià)綁架了房?jī)r(jià)。用任志強(qiáng)的話說(shuō),，“新一屆(地方)政府可能更希望房?jī)r(jià)上漲，否則如此大規(guī)模的地方債窟窿可能抹不平,。”
早在2010年,，任志強(qiáng)在分析當(dāng)年房?jī)r(jià)暴漲時(shí)，考慮的因素則分別是,，第一，供求關(guān)系,，其中也包括地價(jià)推動(dòng)作用；第二,，交易環(huán)節(jié)水費(fèi)增加推動(dòng)作用；第三,，建安,、原材料,，以及人力等成本增加；第四,，金融政策貨幣政策影響。
2010年,，任志強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)年并不是房?jī)r(jià)在引導(dǎo)其他周邊環(huán)境因素的變化,，而是各種政策與調(diào)控措施在影響著房?jī)r(jià)的上漲與波動(dòng),；而2013年,，任志強(qiáng)僅利用簡(jiǎn)單的市場(chǎng)邏輯就推導(dǎo)出了房?jī)r(jià)暴漲的結(jié)論,。這些市場(chǎng)邏輯也有調(diào)控反作用的結(jié)果。
除了上述任志強(qiáng)指出的限購(gòu)反作用,，中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉進(jìn)一步補(bǔ)充稱，在2013年的調(diào)控政策中,，北京最為嚴(yán)格，出臺(tái)了歷史上負(fù)擔(dān)最重的交易環(huán)節(jié)征收20%個(gè)人所得稅,。但這項(xiàng)調(diào)控政策最終的效果是，交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)大幅增加反而導(dǎo)致二手房交易冷清,，供應(yīng)量減少。也就是說(shuō)20%個(gè)稅在某種意義上加速了房?jī)r(jià)暴漲,，使得部分需求不得不到新建商品住宅釋放,。
各主要城市一手抓調(diào)控，一手抓保障,，但這似乎也并未能改變房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的現(xiàn)實(shí)。
亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅以保障房種類最多的北京為例分析稱,，近年來(lái)保障房政策的搖擺所引發(fā)的，由低收入申購(gòu)人群享有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)適房,、雙限房到享有居住權(quán)的廉租房、公租房,，今年又新增了一個(gè)自住型商品房，各種產(chǎn)權(quán)形式的保障房輪番登場(chǎng),，但仍然不能說(shuō)建立起了一個(gè)完備的住房保障體系。由于具備保障房申購(gòu)資格的人群規(guī)模非常龐大,，而近年來(lái)保障房供應(yīng)量增長(zhǎng)有限，輪候時(shí)間過(guò)長(zhǎng),，一部分家庭被迫擠入商品房市場(chǎng),，加劇了商品房市場(chǎng)的供需矛盾,，也從客觀上造成房?jī)r(jià)上漲。
聶梅生還認(rèn)為,，一邊是低利率，一邊是發(fā)行鈔票,，湊在一起也在加速造成高房?jī)r(jià)。聶梅生認(rèn)為,，鈔票發(fā)行速度和漲房?jī)r(jià)是成正比的關(guān)系，2007,、2008年鈔票發(fā)行比較平緩的時(shí)候，房?jī)r(jià)也很平緩,。但是，在2008年啟動(dòng)救市模式后,，猛發(fā)鈔票，房?jī)r(jià)就猛漲,。雖然這并不是唯一的因素，但一定是重要的因素,。
如聶梅生所言，房地產(chǎn)調(diào)控十年一共出了70多個(gè)文件,，其中絕大部分都是控制房?jī)r(jià)的，但房?jī)r(jià)卻越來(lái)越高,。聶梅生的結(jié)論是，以房?jī)r(jià)為調(diào)控目標(biāo)的10年調(diào)控是失效的,。只有一件事是對(duì)的,，就是終于搞明白了保障房應(yīng)該由政府來(lái)管,。她認(rèn)為，我們可以借鑒成熟經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)驗(yàn),，最重要的一點(diǎn)是遵循房地產(chǎn)發(fā)展周期，敬畏市場(chǎng)規(guī)律,。