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郭生祥:如何構(gòu)建中國土地基金
2013-12-21   作者:郭生祥  來源:經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)
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  郭生祥

    對于人多地少的國家,,從人均占有資源的角度平均一些財(cái)富是符合理性的,,但是平均過渡又是效率的天敵,因此綜合兩個(gè)矛盾的趨勢,,就是追求一個(gè)中產(chǎn)階級的社會,,為此,盡量采用底線保障,,擴(kuò)大中線,限制上線,但是永遠(yuǎn)保持競爭,,保持活力則是不竭的動(dòng)力,。

    然而中國的現(xiàn)實(shí)是,偏偏中國從所有制,、要素權(quán)益到市場準(zhǔn)入都極端地不均衡,,而且即便這樣,很多資源開放人為地限制了許多時(shí)間先后,,僅從時(shí)間先后上都制造了極端地不公平,,從而使資源集聚效應(yīng)形成了一窩蜂,先來的吃撐,、后來的吃不飽,,最后來的沒有吃,但是這卻不是自然的先來先得,,而是人為地限制均等,,是后天的規(guī)定。

    減少人為地先后,,對于當(dāng)下的中國也是發(fā)展機(jī)會的解放,,需要全面的檢討。否則,,過于泛濫,,不僅起不到先富的意義,反而起到限制發(fā)展,、制造不均的扭曲,。

    對于中國來說,由于人多地少,,決定了房子是總是稀缺商品,,要是對此完全采取不問不管的態(tài)度,造成的投資聚集,,制造的財(cái)富不均,,最后會扭曲市場經(jīng)濟(jì),而且會使之形成向下選擇的趨勢,,這無疑也不是完全市場經(jīng)濟(jì)濟(jì),。

    長期以來中國城鄉(xiāng)同是房地產(chǎn),但是卻只因?yàn)橐粋(gè)在城市,、一個(gè)在農(nóng)村,,就同地不同權(quán)不同價(jià),加上其它所有制,、要素權(quán)益,、市場準(zhǔn)入上的差別對待,,促使中國目前基尼系數(shù)達(dá)到了0.4-0.6區(qū)間,財(cái)富極端地分布不均勻,。

    如果完全不去糾正,,繼續(xù)讓房地畸形下去,就會剝奪很多人的基本住房權(quán),,包括購房權(quán)和租賃權(quán),,而且更根本的是會繼續(xù)制造不公平,會繼續(xù)犧牲農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán),,顯然這種情況再持續(xù)下去是難以持久的,。

    為此,可以對中國房地產(chǎn)采取特殊的辦法,,那就是讓中國房地產(chǎn)成為半市場,、半計(jì)劃的特殊商品,具體讓中國成立較多的房地產(chǎn)平準(zhǔn)基金,,通過市場的辦法矯正這個(gè)失衡,。

    中國房地產(chǎn)泡沫平抑基金,由于中國財(cái)富分布的極端不均勻,,而房地產(chǎn)又與大約66個(gè)行業(yè)相關(guān),,因此,無論是政府還是有錢人,,都無法抵制房地產(chǎn)上漲的誘惑,,而房地產(chǎn)如果誘惑太大,形成了泡沫,,不單會形成經(jīng)濟(jì)危機(jī),,還可能導(dǎo)致別的行業(yè)難以發(fā)展,形成廣泛而深刻地“荷蘭病”,,為此,,控制房地產(chǎn)泡沫化,對于中國這么大個(gè)經(jīng)濟(jì)體就具有特別意義,。

    但是如何控制呢,?我的辦法是成立中國房地產(chǎn)泡沫抑制基金,而且是分片區(qū)提取,,但是卻可以全國統(tǒng)一使用,,為的是加大基金的實(shí)力,加強(qiáng)抑制能力,。

    具體如何操作呢,?比如在買房的時(shí)候,需要購房者授權(quán)該基金,,同意以后將再貸款部分拿來直接構(gòu)成泡沫抑制基金,,平抑的目標(biāo)鎖定在社會平均利潤率+TIPS目標(biāo),,當(dāng)市場房價(jià)高出這個(gè)目標(biāo),比如說一檔,、二檔,、三檔的時(shí)候,分別允許這個(gè)再貸款基金撤出這部分資金,,從而形成對房地產(chǎn)泡沫的抑制能力,反之,,如果房地產(chǎn)價(jià)格過低,、成交低迷,則可以把這部分資金拿來囤積比分房地產(chǎn),,以刺激這個(gè)市場的購買力,,從而使其價(jià)格保持適當(dāng)?shù)奈浑A。

    當(dāng)然最好的是要構(gòu)建一個(gè)房地產(chǎn)指數(shù)基金,,這個(gè)指數(shù)可以分片區(qū)指數(shù),,然后由片區(qū)指數(shù)組成全國指數(shù),通過觀察對比上面說的平均利率+TIPS的變化,,來劃定投資與不投資標(biāo)準(zhǔn),。片區(qū)指數(shù)可以從全國幾大中心城市出發(fā),從經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)性角度,,劃分幾個(gè)城市群指數(shù),,城市群里可以適當(dāng)考慮縣鎮(zhèn)、地市,、中心城市三級,,這樣組建區(qū)域房地產(chǎn)指數(shù),再在區(qū)域之上組建一個(gè)全國統(tǒng)一的指數(shù),。

    中國土地用途平準(zhǔn)基金,,中國由于采取土地用途管理,加上在現(xiàn)有的土地管理法下,,只有城市商住用地,、工廠用地得到了一定程度地工業(yè)化城市化,因而創(chuàng)造了相對較高的財(cái)富,,這些財(cái)富又被部分資本化起來,,但這造成了用途管制下的城鄉(xiāng)土地巨大利差,而且這個(gè)差額只有地方政府和少數(shù)房地產(chǎn)商分享了紅利,。因此構(gòu)建中國土地用途管理基金,,削高、補(bǔ)低,、擴(kuò)中是題中應(yīng)有之義,,也是遲早要成立的,。

    中國城鄉(xiāng)一體化建設(shè)基金,在中國城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化前提下,,將來很多農(nóng)村土地都會被資本化起來,,當(dāng)然其前提是允許城鄉(xiāng)土地同地同權(quán)同價(jià),其中中國農(nóng)村宅基地要與城市宅基地同權(quán)同價(jià),,公用商用用地自然也是一樣,,至于城市的工廠用地、高科技用地,、事業(yè)用地也要對應(yīng)于農(nóng)村,,如果這樣就要放棄政府過去的征地方式,這種模式主要是地方政府財(cái)政收益,,然后開發(fā)商壟斷開發(fā)收益,,當(dāng)時(shí)地方政府給房地產(chǎn)商壟斷了個(gè)人建房、集體建房,、合作建房,,讓開放商一家開發(fā)供房,壟斷開發(fā)收益,,然后是部分財(cái)大氣粗地炒房者收益,,現(xiàn)在如果取消征地,相應(yīng)地改為收稅,,農(nóng)民直接拿土地參與市場流通,,而且農(nóng)民也可以個(gè)人建房、集體建房,、合作社建房,,這樣政府、開放商,、農(nóng)民,、炒房者多方利益就構(gòu)成了自由博弈,基本上就算完全市場化了,。

    這就是我最初建議“三中全會”對城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化的真正用意,。但是要實(shí)現(xiàn)這一步,需要平穩(wěn)過渡,,需要對接,,這免不了還需要一個(gè)“城鄉(xiāng)一體化基金”來轉(zhuǎn)換。這個(gè)基金一是讓農(nóng)村土地科學(xué)規(guī)劃,,做到與城市同樣地嚴(yán)格科學(xué),,然后根據(jù)用途,收取相應(yīng)地基金,,削高,、擴(kuò)中,、補(bǔ)低,保障相應(yīng)地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),,形成所謂熟地,,再一視同仁地上市。上市后形成的收益,,需要采取政府代管的辦法,,在補(bǔ)充社保基金,、教育培訓(xùn)基金等之上,,使農(nóng)民學(xué)會科學(xué)地支配金錢和財(cái)富,積蓄更多的再生產(chǎn),、擴(kuò)大再生產(chǎn)能力。

    中國廢地綠化整治基金,,中國有不少荒山,、荒嶺、荒丘,、荒灘,、荒漠,即所謂地“五荒之地”需要綠化,、整治,、改造,遲早中國會在這個(gè)方面有一個(gè)總體規(guī)劃,,并且會大量投資,,為此可著手構(gòu)建一個(gè)統(tǒng)一的、多層次的全面廢地綠化整治基金,。資金來源除上面說到的房地產(chǎn)泡沫抑制基金外,,還可以是多方面的。該基金在房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的時(shí)候,,主要投資對象“五荒之地”,,有序地供應(yīng)新增用地;當(dāng)房地產(chǎn)市場泡沫化嚴(yán)重的時(shí)候,,可突擊性地調(diào)動(dòng)來作為市場平抑基金,。該基金的回報(bào)顯然會是多方面的:1、可直接增加部分用于交易的多種可用地,;2,、可提供更多優(yōu)美自然環(huán)境和自然風(fēng)光,減少相應(yīng)地自然災(zāi)害,,享受碳補(bǔ)貼各種優(yōu)惠政策,;3,、可平抑房地產(chǎn)市場使之健康穩(wěn)定發(fā)展,在平抑的過程中也分享一定地利潤,。如果中國成功地構(gòu)建了這樣一個(gè)基金,,并持之以恒,構(gòu)建一個(gè)理性地投資模型,,把科學(xué)地模型經(jīng)營和特殊情況下的主觀經(jīng)營有機(jī)地結(jié)合起來,,不難預(yù)料會對中國經(jīng)濟(jì)生態(tài)形成良性循環(huán)打下基礎(chǔ)。

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