國家統(tǒng)計局１８日公布消息說,，廣州房價同比高達２０.９％,，環(huán)比上漲０.８％,。而同一天廣州市國土房管局公布的消息說，房價環(huán)比大降１０.６％,，當(dāng)月成交均價同比下降７.１％,。
同一城市的房價統(tǒng)計，為何出現(xiàn)截然不同的結(jié)果,？記者就此問題進行了追蹤調(diào)查。
根據(jù)《７０個大中城市住宅銷售價格變動情況》的解釋說明,，國家統(tǒng)計局調(diào)查的方法是“新建住宅銷售價格,、面積、金額等資料直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)”,。
按照廣州市國土房管局的說法,，兩者都真實，數(shù)據(jù)差異主要源于統(tǒng)計方式不同,。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛說,，廣州的統(tǒng)計方法是算術(shù)平均法，將總成交房價除以總成交面積,，算出單位房價,；而國家統(tǒng)計局則是指數(shù)計算法，追蹤同一物業(yè)不同時期的價格變化進行加權(quán)計算得出房價數(shù)據(jù),。
據(jù)分析,，將平均房價幾萬元的中心區(qū)和幾千元的郊區(qū)合在一起計算平均數(shù)，這種統(tǒng)計對于判斷房地產(chǎn)市場“沒什么實用價值”,；而國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計方法比較科學(xué),，更能體現(xiàn)房地產(chǎn)市場的變化,。
作為經(jīng)濟發(fā)達、市場化程度高的廣州市,，為何選擇如此的統(tǒng)計方式,？專家指出，采用指數(shù)算法,，只要房價上漲,，統(tǒng)計結(jié)果一定上漲；而采用算術(shù)平均法,，只要政府控制中心區(qū)高價住宅的成交,，房價數(shù)據(jù)可能出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性下降”。
今年４月,，廣州出臺政策,，由政府對住房價格進行“指導(dǎo)”，“高于政府指導(dǎo)價的住宅不得銷售”,，下半年,，一些開發(fā)商表示，中心區(qū)的高價住宅很難拿到預(yù)售證,，而郊區(qū)的低價住宅則容易拿到預(yù)售證,。
業(yè)內(nèi)人士指出，變換統(tǒng)計方法,，并不能改變房價過高的狀況,。如此統(tǒng)計，有“忽悠”之嫌,。
為了統(tǒng)計數(shù)據(jù)“明顯下降”,，除了在統(tǒng)計方法上“做文章”，還可以讓“胖子”和“瘦子”在一起稱體重,。
記者注意到,，今年１０月開始，廣州市將位于遠(yuǎn)郊的從化和增城兩個縣級市納入廣州市的房價統(tǒng)計,，而此前的房價統(tǒng)計并不包括這兩個縣級市,。
目前，這兩個縣級市的平均房價每平方米不足萬元,，而廣州市核心區(qū)的平均房價每平方米四五萬元,，將兩地納入房價統(tǒng)計的“創(chuàng)新方法”，其結(jié)果顯而易見,，廣州房價轉(zhuǎn)瞬之間從“大漲”變?yōu)椤按蠼怠薄?/P>
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，廣州一些樓盤與年初相比上漲３０％以上，如海珠區(qū)一處二手房,，去年買入,、今年賣出,，房價已經(jīng)從兩萬元出頭上漲到三萬元以上。
廣州市購房者毛女士對記者說,，不久前她看上白云區(qū)一處１３０平方米的住宅,，約定成交價格是每平方米２．３萬元，但開發(fā)商１１月底突然打來電話,，政府緊急下了通知,，成交價不能高于１．９萬元，否則不能網(wǎng)簽,。
所以毛女士必須簽每平方米１．９萬元的“合同”供國土房管局備案計入房價統(tǒng)計,，但多出來的每平方米４０００元差價必須提前交現(xiàn)款。這樣一來,，毛女士首付相當(dāng)于多出了５０多萬元,，無法籌措這筆巨款，結(jié)果只好放棄了這套住房,。
“政府光想著完成調(diào)控目標(biāo),，開發(fā)商一分錢也不少賺，最后還是我們這些剛需買單,�,！泵咳缡钦f。
“數(shù)據(jù)互相矛盾,，很容易產(chǎn)生誤導(dǎo),。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為,，當(dāng)前房地產(chǎn)成交均價“數(shù)據(jù)打架”的矛盾,，不僅讓政府難以有效判斷，而且會讓一些喜歡“以數(shù)據(jù)說話”的人擾亂市場預(yù)期,。
專家建議,，地方政府發(fā)布房價數(shù)據(jù),，應(yīng)該根據(jù)城市的區(qū)域,、房屋的類型等分別發(fā)布數(shù)據(jù)，讓公眾真實感受到房地產(chǎn)市場的變化,，使房價數(shù)據(jù)更具參考價值,，避免因為數(shù)據(jù)矛盾引發(fā)市場誤判。
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