一段時間以來，一、二線城市的房子是供不應(yīng)求,，頻頻出現(xiàn)日光盤，房企激戰(zhàn)不惜重金來爭奪地王;三、四線城市的銷量明顯滯后,，供大于求，庫存高企,，房價頻頻打折,。那么,，在房價的冷熱之間，您對房子是愛是恨?房價的這種分化會帶來哪些政策的變化?未來的房價會讓您喜,，還是讓您悲呢?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn),、張鴻共同評論。
誰說中國房價非漲不可?“中國樓市20年內(nèi)就倒”,，地產(chǎn)商王健林近期言論引發(fā)熱議,，數(shù)據(jù)也表明市場開始分化景氣度回落，中國樓市究竟是暫時熄火,，還是將迎來下跌時刻?
中國房地產(chǎn)市場是否進(jìn)入了拐點(diǎn)?近日在青島市市南區(qū),，前海一線的多個售樓處，記者看到,，雖然是周末,，但大多數(shù)售樓處生意冷清，很少看見前來看房的人,。整個展廳空空蕩蕩,，只有少數(shù)幾個工作人員，分散地坐在辦公桌前,。
山東青島某樓盤銷售人員：因?yàn)榈镜脑�,，大家買房子的熱情，好像天冷了一樣,，不大好,。
據(jù)置業(yè)顧問介紹，青島市市南區(qū)前海一線的樓盤,，均大都在每平方米三萬元以上,。由于房源、價位相對較高,。加之不少好樓層,、好位置房源已經(jīng)售出，目前僅有的幾十套尾房成了老大難,。特別是近段時間,，月成交量不足一套。新樓盤賣不出去,，二手海景房的市場也不樂觀,，一套房子動輒幾百上千萬，房主想要及時出手也并不容易,。
記者：能降多少?
山東青島某房屋中介置業(yè)顧問：能降個二,、三十萬，(掛)一兩個月很正常，一般的時間是三個月左右,。長一點(diǎn)的是半年吧,。目前這個小覷，還沒有三個月之內(nèi)賣出去的,。
部分樓市遇冷,，并不能遮蓋房地產(chǎn)商的拿地?zé)崆椤?2月4日、5日,，恒大地產(chǎn)在上海,、南京兩天內(nèi)連下兩城，拿下七幅地塊,，花費(fèi)高達(dá)103億元,。
根據(jù)中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計，今年前11個月,，保利,、萬科、招商,、中海,、恒大、金地等十大標(biāo)桿房企,，拿地總額已經(jīng)達(dá)到了2563.6億元的新高,。這一數(shù)字是2012年全年拿地支出的255%，而且還打破了2010年十大標(biāo)桿房企拿地2206億元的歷史記錄,。
張鴻：王健林的判斷是居安思�,！∷J(rèn)為城鎮(zhèn)化進(jìn)程會導(dǎo)致需求回落
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺得體質(zhì)不同，應(yīng)該辯證的施藥,。一,、二線城市我們其實(shí)談得特別多，每次說房地產(chǎn)熱的時候,，有觀眾就說,，你們談的就是北京、上海,、廣東這些地方,，跟我們沒關(guān)系。這種差異其實(shí)幾年前就有,，開始的時候是一,、二線城市在領(lǐng)漲，后來一,、二線城市一限購,，開發(fā)商全都跑到三,、四線城市去造一些概念，那時候主要是投資熱,。這兩年開發(fā)商又開始回到一,、二線城市來，其實(shí)現(xiàn)在更大的風(fēng)險在于三,、四線城市。就像亞洲冠軍恒大,，它最近的表現(xiàn)就是一線,，它開始全面進(jìn)軍上海。它以前是個三,、四線,，那么它哪兒來的這么多錢?除了他本身是冠軍，還有賣水,。三,、四線城市現(xiàn)在開始打折，就那些房子開始打折,，利用錢然后開始進(jìn)入到一,、二線城市，一下在上海拿了四塊地,。
咱們回到王健林的判斷上來,，就是城鎮(zhèn)化過程，他的邏輯在哪兒?時間長短咱不說,，就是他的邏輯是這樣,，未來城鎮(zhèn)化進(jìn)程，中國會有75%的人變成市民,，只有20%的農(nóng)民,。這些市民大概得用十五到二十年讓他們來建房子，在城鎮(zhèn)化的房地產(chǎn)市場上能有需求,，所以其實(shí)他是居安思危,，他告訴這些開發(fā)商們，到那個時候需求可能就會下來了,。你們現(xiàn)在有100萬的從業(yè)人員,，超過這個數(shù)的話，可能就得下崗,，小微企業(yè)可能就得倒閉,。所以現(xiàn)在問題落在哪兒，落在接下來我們的城鎮(zhèn)化過程,，到底是一個什么樣的過程,。
馬光遠(yuǎn)：如果明年樓市繼續(xù)調(diào)控 那房價還會漲一漲
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
現(xiàn)在體現(xiàn)的這個分化就比較符合市場,。在中國房地產(chǎn)的所有邏輯里面都頂不過一個邏輯，就是供求邏輯,。房子多了,，你用什么樣的政策都拖不住，房子少了,，你用什么樣的政策都壓不住,，這是個基本規(guī)律。一,、二線城市為什么這么火?未來人口流入的地區(qū),，產(chǎn)業(yè)流入的地區(qū)，人口流入不停止,，房子不夠,，房價就會漲。但是三,、四線城市現(xiàn)在最大的問題是房子比人多,，我們現(xiàn)在到很多地方去，看到的基本大多數(shù)都是在建的房子,，這個挺嚇人�,，F(xiàn)在的分化反而顯示了房地產(chǎn)市場真的開始市場化了，按照供求邏輯來表現(xiàn)出自己的不同的走勢,，這是對的,。我覺得王健林是在給房地產(chǎn)打氣，因?yàn)樽顦酚^的人認(rèn)為,，房地產(chǎn)的火爆日子應(yīng)該沒有十年,，至于說二十年，那是一種想像,。他以前還講過未來最好的產(chǎn)業(yè)仍然是房地產(chǎn),，現(xiàn)在突然為什么講十年、二十年?因?yàn)樗堰@個周期拉長了,，而且他也開始轉(zhuǎn)型了,。從中國房地產(chǎn)的整個周期來看，十年,、二十年,，肯定基本都轉(zhuǎn)到一些高端的，例如文化產(chǎn)業(yè)這些方面,。按照我們現(xiàn)在在建的速度,，未來的十年、二十年的增量相當(dāng)大,。我們現(xiàn)在人均居住面積,，官方已經(jīng)是32.9平了,，我們再蓋個十年，60多平,，快追上美國了,。在這種情況下，你說房地產(chǎn)還有二十年的好日子,，那絕對不是打壓房地產(chǎn),。
我覺得一線城市仍然還會火，如果說今年年底不調(diào)控,，那我倒覺得明年可能會恢復(fù)正常,。因?yàn)榈侥甑椎臅r候，又開始調(diào)控,，而且這個調(diào)得還比較厲害，高價樓盤不讓上市,，一旦到一月份,，這個價格等于是抬高計數(shù)的。明年整個漲幅不會太低,，如果把這個概念再做成緊缺的話,，明年整個房地產(chǎn)由于調(diào)控本身的存在，可能還會漲一漲,。再加上未來如果需求還很大的話,，所以我不認(rèn)為是一個虛火。關(guān)鍵是進(jìn)大城市,，還是中小城市,。如果不走中小城市的話，現(xiàn)在房子都夠了,。
聶梅生：明年房價基本和GDP走勢一致 漲幅將會回調(diào)
(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
明年的房價,，我預(yù)測會和今年四季度這樣一個走勢形成一個慣性。也就是,，全國的平均房價會在8%的增幅以下,，到今年年底大概是8%左右的一個漲幅，或者繼續(xù)再向下,，和GDP增幅差不多,。那么明年，隨著經(jīng)濟(jì)繼續(xù)回調(diào),，因?yàn)樵谌腥珪v到,，GDP會逐漸往下回調(diào)，甚至到7%都還是可以接受的,，或者說是7.5%,，這樣一個數(shù)字,，房價應(yīng)該跟它基本差不多，大概這么一個情況,。那就是比今年的漲幅還會繼續(xù)回調(diào),。回調(diào)幅度比較大的應(yīng)該是,，一線城市今年漲得多的,。因?yàn)榻衲暌痪�城市，好多都超過20%,。15%以上的同比漲幅的話,，那么明年。由于他今年漲得多,，所以明年回調(diào)的幅度會大一些,。
張鴻：明年一、二線城市的房價必然會有一個漲幅的回調(diào)
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺得一,、二線的回調(diào)應(yīng)該是必然的,，因?yàn)閯倓偟恼尉止ぷ鲿h提到了房地產(chǎn)調(diào)控。樓市調(diào)控又來了,，加上年底的時候,，還這么多城市覺得過意不去，到年底了,，漲得那么狠,，也開始調(diào)控了。所以持續(xù)一段時間可能是有的,，而且明年,，絕不會有一、二線城市像20%,、30%這樣的一個漲幅,。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)改革要開始了，新政要開始了,，所以在這個新政的過程當(dāng)中,，我們相信它不會那么有利于、有助于推高房價,，推高土地價格等等,。
包括我們看到的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鎮(zhèn)化到底怎么走?如果是我們內(nèi)升的一個城鎮(zhèn)化,，比如老百姓真的有錢,，農(nóng)民真的有錢，那這有助于未來房價的穩(wěn)定,。但如果是另外一種城鎮(zhèn)化,，比如我們急切的要靠明年,，很多政府說我們要把地再弄起來，然后城鎮(zhèn)化就是把地圈起來,，讓老百姓都集中住進(jìn)來,，這其實(shí)是舊房地產(chǎn)的城鎮(zhèn)化，如果以這個為出發(fā)點(diǎn),，那它恰恰會害了房地產(chǎn),，會迅速的起來，然后迅速的下來,。
馬光遠(yuǎn)：現(xiàn)在是一個轉(zhuǎn)折點(diǎn) 未來整個房價的走勢會比較平和理性
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺得成本是一個考慮,，但絕對不是主要考慮。今年按照在建的47億多平住宅,，包括完工的,，按照今年的新增的開工量來講，整個房地產(chǎn)的供應(yīng)是加大的,。比如北京我們?yōu)槭裁匆J(rèn)為它會平穩(wěn),，不會像今年這么爆漲，這個2萬套,，再加5萬套的自住型房，這個房子要占到整個增量的50%,，它的價格又比周邊低30%,，你說它能下來嗎?它整個增幅肯定能下來。再加上經(jīng)過這么一個大仗以后,，大家對未來整個上漲的預(yù)期,，你現(xiàn)在即使非常看好房地產(chǎn),，即使是一直非常唱多的人,，現(xiàn)在對整個房地產(chǎn)表態(tài)已經(jīng)開始模棱兩可了。因?yàn)檫@種上漲讓大家很可怕,，這是一個轉(zhuǎn)折點(diǎn),。
現(xiàn)在如果說，真的是居住性需求,，那未來你的房價越高,，事實(shí)上對很多買第一套房子的人來講，這個房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟他的收入距離拉大了,。所以就是有購買能力的人越來越少,，這也是未來抑制房價，抑制爆漲的一個客觀因素,。我覺得未來整個房價的因素里,，如果從預(yù)期講,，最大的還是供求。未來如果仍繼續(xù)流入,，房子仍然不夠,，成本再高，房子也會漲,。但是整個結(jié)構(gòu)分化以后,，未來整個房價走勢會比較平和，比較理性,。
張鴻：今年底的房價受到影響 主要就是因?yàn)殄X緊了
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
其實(shí)我們現(xiàn)在都不知道,，接下來中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，對房地產(chǎn)調(diào)控會提多少?在三中全會里邊沒有提調(diào)控,，前幾天政治局工作會議里面提到樓市調(diào)控這幾個字,，然后市場引發(fā)了很多的猜測。接下來,，經(jīng)濟(jì)工作會到底明年會怎么提,，我們其實(shí)不太知道。我覺得其實(shí)都是靠市場的手段,，更多的是市場手段,。金融、銀行,，比如今年底為什么我們說房價受到影響,，很多投資性，包括自住型的需求現(xiàn)在已經(jīng)受影響了,，就是因?yàn)殄X緊了,。
馬光遠(yuǎn)：明年整個貨幣政策一旦收緊 對房地產(chǎn)就是釜底抽薪
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
主要還是大家看到了風(fēng)險，就是房地產(chǎn)占全社會融資額的比重超過60%,，這非常嚇人,。所以今年無論是開發(fā)商的融資，還是你要買房子的按揭成本都很高,。如果我們明年一直是溫和通脹的情況下,，那么整個貨幣政策應(yīng)該會收緊，一旦收緊,，對房地產(chǎn)來講是釜底抽薪,。未來整個調(diào)控，我一直主張不要全國一盤棋,，未來既然出現(xiàn)了分化,，一、二線城市，三,、四線城市不一樣,，那我們應(yīng)該用不同的藥。房價上漲的動能已經(jīng)耗竭的差不多了,，再沖擊過去的行政性調(diào)控的舉措,，事實(shí)上對整個房地產(chǎn)不利。所以有些三,、四線城市可以不要調(diào)控,，認(rèn)真搞制度性建設(shè)。一,、二線城市一邊搞調(diào)控,，一邊搞制度性建設(shè)。我們未來希望的還是長效機(jī)制,，長效機(jī)制對整個房地產(chǎn)的健康才是必要的,。