10月份房?jī)r(jià)上漲初顯疲態(tài) 三四線城市樓市供應(yīng)過量?
“我國(guó)西部形成了一個(gè)樓市風(fēng)險(xiǎn)的集中圈”
文章導(dǎo)讀：
房地產(chǎn)業(yè)界比較認(rèn)可的分法是，北上廣深等是一線房地產(chǎn)市場(chǎng);除此之外的省會(huì)城市和副省級(jí)計(jì)劃單列市是二線房地產(chǎn)市場(chǎng);其他地級(jí)市及以下城市是三四線房地產(chǎn)市場(chǎng),。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月18日公布信息顯示,，70個(gè)大中城市中，10月份新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有2個(gè),，持平的城市有3個(gè),，上漲的城市有65個(gè)。
雖然70個(gè)城市的環(huán)比平均漲幅只收窄了0.2個(gè)百分點(diǎn),，但依然引起了各方的關(guān)注,。此前關(guān)于三四線城市樓市即將崩潰的爭(zhēng)論，再次變得熱烈起來,。
三四線城市拖了全國(guó)樓市的“后腿”
10月份全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有所收窄,，與三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅趨緩有一定關(guān)聯(lián)。
房地產(chǎn)業(yè)界比較認(rèn)可的分法是,，北上廣深等是一線房地產(chǎn)市場(chǎng);除此之外的省會(huì)城市和副省級(jí)計(jì)劃單列市是二線房地產(chǎn)市場(chǎng);其他地級(jí)市及以下城市是三四線房地產(chǎn)市場(chǎng),。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上述數(shù)據(jù)顯示，10月份,，三四線城市樓市的變化初步表現(xiàn)出下行趨勢(shì),。從環(huán)比來看，10月份有5個(gè)城市房?jī)r(jià)停止了上漲的步伐,，分別是溫州(下降0.1%),、秦皇島(下降0.1%)，南充,、牡丹江,、鄭州與上月持平。5個(gè)停止上漲的城市中,，溫州,、秦皇島、南充,、牡丹江都是三四線城市,。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，初步測(cè)算,，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅為0.7%,，比9月份的環(huán)比平均漲幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，原因之一就是10月份二三線城市的環(huán)比漲幅比9月份有不同程度的收窄,。
而房?jī)r(jià)同比數(shù)據(jù)的變化進(jìn)一步表明,，三四線城市的房?jī)r(jià)漲幅收窄勢(shì)頭拖了整體樓市的“后腿”。劉建偉指出,，70個(gè)大中城市中同比價(jià)格上漲較多的,，仍主要集中在一線城市和少數(shù)二三線城市，大部分城市房?jī)r(jià)同比漲幅總體平穩(wěn),。數(shù)據(jù)顯示,，如10月份北京新建商品住宅價(jià)格同比上漲21.2%;而三四線城市安慶同比上漲5.5%,，大理上漲4.9%。
溫州房?jī)r(jià)則自2011年9月開始,，已連續(xù)26個(gè)月出現(xiàn)了同比下降,，3年來房?jī)r(jià)下跌近20%。記者走訪了解到,，2010年溫州誕生的單價(jià)高達(dá)3.7萬元/平方米的地王,，一直面臨著貶值、賣不動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),，其一期開盤價(jià)格只有保本價(jià)45000多元/平方米,，離7萬元/平方米的預(yù)期目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。
一位地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者,，另一個(gè)三四線城市鄂爾多斯(不在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)之列),，近年來部分項(xiàng)目的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了崩盤，從每平方米近兩萬元降至1萬元以內(nèi),，多家開發(fā)商在鄂爾多斯被深度套牢,，有些項(xiàng)目工地不僅遭遇了停工，還面臨著農(nóng)民工討要工資的窘境,，可以說,，溫州、鄂爾多斯已經(jīng)開始了樓市泡沫破滅的過程,。
有人認(rèn)為,，四五年內(nèi)，溫州與鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)很難復(fù)蘇,。
泡沫未破但拐點(diǎn)初現(xiàn)
當(dāng)然,，大部分三四線城市的房?jī)r(jià)依然在上漲。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，包頭市10月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.8%,，同比上漲8.4%;丹東市10月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，同比上漲8.5%;除溫州外,，
69個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲已超過了半年時(shí)間,。
即便是10月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的秦皇島市，房?jī)r(jià)也同比上漲了7.6%,，記者走訪了解到,，位于該市海港區(qū)的世紀(jì)港灣項(xiàng)目?jī)r(jià)格已高達(dá)23000元/平方米，是秦皇島市均價(jià)7000多元/平方米的2倍以上,。
不在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)之列的三四線城市房?jī)r(jià)同樣漲勢(shì)迅猛,，房?jī)r(jià)高企。以福建省福鼎市為例,，雖然只是個(gè)縣級(jí)市,，但記者了解到,，不少項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)1萬元/平方米左右，如福鼎新天地廣場(chǎng)價(jià)格已超過10000元/平方米,。另外,，湖北省隨州市的部分樓盤，如碧桂園等項(xiàng)目?jī)r(jià)格接近5000元/平方米,。
但是，有地產(chǎn)分析人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示,，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然保持著一定的交易量和高房?jī)r(jià),，但是拐點(diǎn)已經(jīng)初步顯示出來了，那就是房?jī)r(jià)再?zèng)]有迅速上漲的空間了,，僅從房?jī)r(jià)收入比來看,，很多三四線城市的房?jī)r(jià)收入比超過了國(guó)際通行水平。
以秦皇島為例,，2012年該市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為21919元,，比上年增長(zhǎng)13.1%。這意味著一個(gè)三口之家的年均收入只有4萬多元,，而買均價(jià)7000多元/平方米的80平方米的一套房子,，需要14年，即房?jī)r(jià)收入比高達(dá)14,，而合理的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為4~6,。
上述地產(chǎn)分析人士表示，拐點(diǎn)并不意味著房?jī)r(jià)泡沫立即破滅,，但很顯然,，三四線樓市價(jià)格上漲的難度，是越來越大了,。
任志強(qiáng)：樓市行不行,，看人氣
對(duì)于三四線城市而言，雖然其房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)高位運(yùn)行,，但無疑風(fēng)險(xiǎn)在不斷增大,。
克而瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，大多三四線城市外出務(wù)工人員占比較高,，城市常住人口普遍低于戶籍人口,，新增住房需求相對(duì)冷淡。而經(jīng)濟(jì)總量的相對(duì)有限,，以及中心區(qū)域土地供應(yīng)的較為充裕,，更使得三四線城市供應(yīng)過量的市場(chǎng)現(xiàn)象雪上加霜，因此大多三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)待售存量一直處于增長(zhǎng)之中,，今年部分城市供應(yīng)達(dá)到峰值,，其供求失衡甚至處于臨界點(diǎn),，整體供求風(fēng)險(xiǎn)較高，主要表現(xiàn)在,，“一是交易量將出現(xiàn)大幅萎縮,，二是房?jī)r(jià)有較大的下滑風(fēng)險(xiǎn)�,！�
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)對(duì)此表示認(rèn)同,，他認(rèn)為，“只要人口輸出的城市(樓市)就沒有戲,，只要人口輸入的城市就沒事,，房子總會(huì)賣出去。有些城市人口哪怕現(xiàn)在不行,，但是只要城市處于上升期,，人口也是逐步聚集的。比如常州就是一個(gè)非常好的城市,，但是據(jù)我了解,，人口集中度已經(jīng)開始下降了，過去是呼呼地往那里去,，現(xiàn)在都往蘇州或者其他一些城市里去了,，我們要看到這點(diǎn)，因?yàn)樽≌欢ㄊ歉说亩嗌儆嘘P(guān)的,。一個(gè)城市(的樓市)是不是會(huì)出毛病,，就看這個(gè)城市對(duì)人們是不是具有吸引力，如果具備吸引力,，那就還得一直往上漲,，反之就有問題�,！�
林波表示,，從供求角度來衡量，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與財(cái)富聚集的雙方面作用下,，行政等級(jí)較高的城市無疑擁有更強(qiáng)的市場(chǎng)去化能力,，其供求風(fēng)險(xiǎn)也往往更低。反之,，三四線城市供求風(fēng)險(xiǎn)更大,。
近期，林波和他的團(tuán)隊(duì)針對(duì)國(guó)內(nèi)樓市風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了調(diào)查研究,，發(fā)現(xiàn)我國(guó)西部地區(qū)形成了一個(gè)樓市風(fēng)險(xiǎn)的集中圈,，“一類是由于過度炒作，泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等，一類是隴南,、慶陽,、固原等中國(guó)最為貧窮、干旱缺水地區(qū);還有,，西南地區(qū)山地地形制約了人口和經(jīng)濟(jì)集聚,，房地產(chǎn)發(fā)展亦較為落后，秦巴山區(qū)廣元,、巴中,，云貴山地臨滄、昭通等均存在著一定的風(fēng)險(xiǎn),�,！�