土地增值稅清算,，就像懸在房企頭上的達摩克利斯之劍,，每有風吹草動,，都會引來一陣騷亂,。2007年是如此，今天也是如此,。
日前有媒體報道稱,，有稅法律師根據(jù)國家統(tǒng)計局、財務部以及國稅總局相關數(shù)據(jù),，對沒有征收到位的土地增值稅經(jīng)過精心測算后得出結論,，2005年至2012年8年間，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。其中,，包括SOHO中國,、萬科、招商地產(chǎn),、富力等45家房企榜上有名,，萬科截至2012年底應交未交金額高達58億元，排名第三,。
一時間,，一場有關土地增值稅的大討論，真知與謬論混雜其間,，令讀者一頭霧水,。其背后，是這個歷史繁雜的稅種,，在過去很多年形成的“普遍預征,，清算缺位”的現(xiàn)實。
上市房企罕見集體否認
一石激進千層浪,，昨天地產(chǎn)股全面下跌,。“我們是做房地產(chǎn)的,，不是拍電影的�,！睘I江集團在昨天緊急停牌后,，其內(nèi)部人士向上證報記者表示，為了避免市場誤讀,，濱江集團選擇臨時停牌,。“聽說大家(其他房企)很多都會發(fā)澄清公告,�,！�
果不其然，昨天晚間,，華遠地產(chǎn),、金地集團、濱江集團,、中華企業(yè),、金隅股份、城投控股,、北辰實業(yè)(,、萬通地產(chǎn)、首開股份、北京城建等十余家上市房企發(fā)布公告,，口徑高度一致地否認欠繳土地增值稅,。部分房企直言有關報道系誤讀。
以萬科為例,，昨日早間,，萬科率先回應稱報道源于誤讀，并稱萬科一貫堅持守法經(jīng)營,、照章納稅,。近年來萬科每年納稅額都約為凈利潤的兩倍。2012年,，萬科總納稅額211億,，其中土地增值稅52.8億。而深圳市地稅局則第一時間為萬科“站臺”,，稱未發(fā)現(xiàn)萬科拖欠土地增值稅,。地產(chǎn)大佬任志強則在微博上高調(diào)質(zhì)疑相關媒體，稱其破壞企業(yè)與行業(yè)聲譽,，有可能起訴媒體的上述行為,。
“預征”多年 巨額撥備以防清算
要說清房企巨額的“應交未交”的土地增值稅，先要把稅種說清楚,。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規(guī)定,，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物(即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人,，應當繳納土地增值稅,。
具體稅率為四級超率累進稅率：即增值額未超過開發(fā)成本50%的，稅率為30%,；增值額占成本50%至100%,，稅率40%；增值額占比100%至200%,，稅率50%,；增值額占比200%以上，稅率為60%,。
對于一些囤地多年的房地產(chǎn)企業(yè),，這是一個巨額的稅率。過去十年間,，部分城市房價與土地成本的漲幅有數(shù)倍甚至十倍不止,。那么差額的30%至60%，意味著房企利潤的“大出血”,。當然,，近年來,，由于房企利潤空間收窄，應繳土地增值稅比例也確在降低,。
但實際情況是,，到目前為止，房企幾乎沒有真正執(zhí)行過上述納稅政策,。因為對房地產(chǎn)開發(fā)成本(即可扣除項目)確定方法不詳?shù)捻椖�,，有《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定：“由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的,，可以預征土地增值稅,。”
于是,，近十年來,，各地房地產(chǎn)市場幾乎清一色地執(zhí)行了預征的操作辦法，地方征收標準不一,。如南京在2007年時普通商品房預征標準為銷售金額的1%,、商鋪為2%、高檔別墅3%,；上海大多數(shù)開發(fā)項目的預征額為房屋銷售價格的1%,。
不過，開發(fā)商也明確知道按照稅法,，土地增值稅的清算合理合法,。理論上說，房企在上交預征土地增值稅后,，要在項目結算后,，和政府進行土地增值稅清算，且以“多退少補”為原則,。這也是萬科等幾乎所有房企都嚴格撥備土地增值稅的原因。例如萬科的58億土地增值稅撥備,，就是多年結算項目應交未交的,，有可能被清算的土地增值稅。
2007年1月,，國稅總局曾發(fā)布《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》,，文件公布后兩天，地產(chǎn)股一路狂瀉,，資本市場高度恐慌,，被稱為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控史上開發(fā)商遭遇的最大一次重創(chuàng)。但此后,，隨著全球金融危機的出現(xiàn)以及4萬億救市政策,，這一緊縮式調(diào)控政策悄然流產(chǎn),。
一位房地產(chǎn)界人士稱，如果將過去8年所有房地產(chǎn)項目銷售金額拉出,，“雖然可能沒有3.8萬億那么多,，但是活躍房企幾千億的應交未交金額應該是有的�,！�
口水戰(zhàn)背后：“清算新政”或漸近
可以說,，昨天這場土地增值稅口水戰(zhàn)有偶發(fā)因素，也有深層隱憂,。
簡單來說,，因為用預征來代替清算，是時下普遍被采用的操作辦法,。就像萬科所稱,，“預提”與“現(xiàn)時納稅義務”是完全不同的概念，房地產(chǎn)項目要達到清算條件才需要清算并交納土地增值稅,，在此之前,，按照會計上配比和謹慎性原則，企業(yè)對尚未到達清算條件的項目進行土地增值稅預提撥備,。
房企計提大量土地增值稅撥備,，是防止有一天政府會依法清繳土地增值稅，到那時,，企業(yè)再無不繳之由,，而巨額稅金可能高度影響企業(yè)現(xiàn)金流。因此,，盡管此次媒體報道對歷史成因鮮有涉及,，而企業(yè)之所以如此緊張地出面澄清，實為對土地增值稅清算,，這個達摩克利斯之劍的真實隱憂,。
“我們判斷，本屆政府嚴格清算土地增值稅的可能是有的,�,！币患掖笮头科蟾邔訐鷳n地說。另一位接近決策層的房地產(chǎn)界人士甚至預言,，這一稅政變化出爐的時間,，可能比市場預料的要快�,！皬囊恍嗤䦟W者最近內(nèi)部講話來看,，中央似乎在提醒地方政府，將應收未收的相關稅種嚴格征收,，將有力地化解高額地方債務,�,！�