“383新政推動公寓搶購潮,，準(zhǔn)現(xiàn)房搶占投資制高點,，六層精裝電梯藝術(shù)公寓亦可直接入住”,。這是通州宋莊一個新開盤的小產(chǎn)權(quán)項目的廣告群發(fā)手機(jī)短信,。
“快告訴我哪兒有小產(chǎn)權(quán)啊,？”不少投資者,，認(rèn)為政策出來之后小產(chǎn)權(quán)要放開，現(xiàn)在買入是好時機(jī),，于是準(zhǔn)備“豪賭”一把。也有小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商試圖借機(jī)漲價,，到處放風(fēng)聚集人氣,。但《法制晚報》記者在市場調(diào)查過程中,，卻發(fā)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房并未因為新的政策理論而“受惠”，來自各方面的聲音也多不看好這個市場,。
同時,，對于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的問題，村民身份的業(yè)主和市民身份的業(yè)主想法截然相反,。市民身份的業(yè)主希望轉(zhuǎn)正套利,，而村民身份的業(yè)主不希望轉(zhuǎn)正，因為轉(zhuǎn)正后產(chǎn)權(quán)只有70年,，不轉(zhuǎn)正永遠(yuǎn)都是村民自己的,。
中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長、辦公室主任陳錫文日前在接受采訪時表示,，小產(chǎn)權(quán)房不合法的根源在于農(nóng)村集體土地在規(guī)劃上,，不是用來建商品住宅的，小產(chǎn)權(quán)不符合土地規(guī)劃利用,，違反了土地用途的管制,。
探訪 小產(chǎn)權(quán)樓盤確有漲價業(yè)績慘淡
前幾天，記者收到一條內(nèi)容為“383新政推動公寓搶購潮,，準(zhǔn)現(xiàn)房搶占投資制高點,，六層精裝電梯藝術(shù)公寓亦可直接入住”的小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)廣告促銷短信。
早在10月份,，由國務(wù)院發(fā)展研究中心提交的一份改革方案,，包含“三位一體改革思路、八個重點改革領(lǐng)域,、三個關(guān)聯(lián)性改革組合”,，被坊間稱為“383改革方案”。
該方案最引人關(guān)注的內(nèi)容之一就是對小產(chǎn)權(quán)房如何妥善解決,，而打著“383”旗號發(fā)廣告的,，小產(chǎn)權(quán)房尤多。在經(jīng)過電話確認(rèn)之后,，《法制晚報》記者如約在通州宋莊小堡村,，找到了案名為“賞石苑”的小產(chǎn)權(quán)項目。
記者現(xiàn)場沒有發(fā)現(xiàn)任何關(guān)于該在售樓盤的典型標(biāo)識,，道旗,、橫幅都沒出現(xiàn)“賞石苑”字樣，更沒有“開盤”,、“優(yōu)惠”等醒目的促銷口號,。
“聽說方案時，老總就打來電話，要求我們漲價,，漲了200元每平,。”業(yè)務(wù)員小霍跟記者介紹,，整個項目有170多套房屋,，現(xiàn)在還有150套，其中一棟是精裝修公寓,，其他是普通住宅,，均價8千多。
記者看到,，售樓處里面坐著不到10個人,，但是在記者前后幾個小時的到訪時間里，并沒有看到有客戶在看房,，也沒有新的看房人入內(nèi),。
記者在網(wǎng)上搜索到該項目今年5月29日發(fā)的帖子，自稱有房源150套,，由此可推斷,，這幾個月，包括有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的“利好”政策發(fā)布之后,，該項目銷售量為零,。
“他們賣不動是正常的！”一位多年從事通州小產(chǎn)權(quán)房和政策房銷售的經(jīng)紀(jì)人姚女士透露,，宋莊的小產(chǎn)權(quán)房幾乎是停頓狀態(tài),。政府查得緊、客戶弄不懂政策不出手,、開發(fā)商不敢做推廣,。即使有一兩套的“成交”，也是開發(fā)商或者銷售公司的“自己人”,。
“他們還真敢賣�,。∑渌椖慷疾桓覄�,�,！币ε恐傅氖峭ㄖ菟吻f另外兩個知名項目。房子賣到一半,，政府出面干涉,，還在已經(jīng)快封頂?shù)母邩巧蠎覓鞐l幅，提醒市民小心非法建筑的風(fēng)險,。這兩個項目,，一個在“賞石苑”南側(cè),，一個在北側(cè)，相距不過幾百米,，現(xiàn)在已是人去樓空,，建設(shè)和銷售全面停頓,。
分析 此“小產(chǎn)權(quán)”非彼小產(chǎn)權(quán)
在購房人,、投資人心目中，對小產(chǎn)權(quán)房都有一個自己的理解,，那就是：凡是不發(fā)“大產(chǎn)權(quán)證”的都叫小產(chǎn)權(quán),，或者凡是建筑在農(nóng)村集體土地上的，都叫“小產(chǎn)權(quán)”,。但是,，這個小產(chǎn)權(quán)的“含金量”可有天壤之別。
薛經(jīng)理是通州區(qū)一個專門從事小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的前期部經(jīng)理,，跑地,、簽合同都是他的事兒。在跟記者談起宋莊小產(chǎn)權(quán)房的時候,，他斷然否定：“那不叫小產(chǎn)權(quán)”,。
他認(rèn)為，真正意義上的“小產(chǎn)權(quán)房”,，指的是購房人跟村委會或基層政府簽訂的“購房合同”,、或者使用權(quán)協(xié)議，這才叫“土地流轉(zhuǎn)”,。而宋莊那幾個項目卻不是,，開發(fā)商跟村里面簽訂的是《土地租賃協(xié)議》，在上面蓋樓,，也不管這些土地的使用性質(zhì),，換句話說是沒有規(guī)劃。沒規(guī)劃的樓房就是違章建筑,，“說不定什么時候就給你拆了,！”薛經(jīng)理說。
“小產(chǎn)權(quán)有條件轉(zhuǎn)正”這句話不管是否能實施,，違章建筑總是不能買,，因為跟開發(fā)商簽訂協(xié)議，根本沒找到“本家主人”——村委會,。村委會的紅章,，沒有蓋在保障你購房權(quán)利的合同上，什么時候村里想流轉(zhuǎn)土地了,，增值是村民和開發(fā)商的,，而購房人不可能有土地收益,，根據(jù)合同，人家“不認(rèn)識你”,。
這一點,，記者在北京市國土局通州分局得到了印證。執(zhí)法大隊陳隊長對《法制晚報》記者說,，“真的連小產(chǎn)權(quán)都不是”,，開發(fā)商用租地蓋房子，這種用地行為就是違法,，根本沒有規(guī)劃,，國土部門已經(jīng)會同當(dāng)?shù)卣卫砹撕芏啻巍Ｋ吻f那兩個停工,、停售等待處理的項目,，現(xiàn)在的狀態(tài)是“罰沒”，交給鎮(zhèn)政府處理了,。
現(xiàn)狀 有村委會公章項目客戶相對多
在京通快速路和通燕高速連接點——通州區(qū)西馬莊,，有一處打著明顯標(biāo)志的小產(chǎn)權(quán)項目：永順家園。
售樓處工作人員顯得比其他項目的銷售人員,，更加自信和坦率,，一位男性經(jīng)理介紹，該項目有合法的規(guī)劃,，是通州新城建設(shè)村民上樓工程的一部分,，上網(wǎng)可以查到規(guī)劃許可證文件編號。記者要求看合同范本條款,，這位經(jīng)理很配合地拿來了一份制式合同,，簽約的甲方確實是某村委會，并加蓋了公章,。
銷售經(jīng)理告訴記者,，之所以有房銷售，是因為解決了村民上樓的問題之后,，多余的被拿來給外來戶,，小區(qū)中村民和非村民的比例是2:1左右。
該小區(qū)的看房人明顯比宋莊項目的多,，在記者看房前后,，不斷有客戶到訪。
聲音 并不是每個業(yè)主都想“轉(zhuǎn)正”
朝陽區(qū)著名的小產(chǎn)權(quán)項目——東旭花園,，位于京哈高速與京通快速之間,，東旭花園的主力戶型是獨棟別墅和聯(lián)排別墅，一部分住戶是黑莊戶鄉(xiāng)的村民,，另一部分是城里過來的“購房者”,，其中不乏演藝界名人,。
對于小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正問題，村民身份的業(yè)主和市民身份的業(yè)主想法截然相反,。
韓先生是朝陽區(qū)城鎮(zhèn)戶籍,，15年前買了這里一棟聯(lián)排，后來又換成了一個獨棟,。韓先生認(rèn)為,，轉(zhuǎn)正的目的是為了使別墅的產(chǎn)權(quán)能合法增值，但是這么多棟別墅,，隔三差五地辦手續(xù)不現(xiàn)實,，而且需要對整體項目進(jìn)行實測和確權(quán),，這個工程太繁雜了,。“我想轉(zhuǎn)正,，他們不想轉(zhuǎn),，我一個人也轉(zhuǎn)不了啊,！”
韓先生所說的“他們”,，是指戶籍在本村的村民，記者在村口,，與一位準(zhǔn)備回家的村民王先生聊了起來,。
“我才不轉(zhuǎn)呢？轉(zhuǎn)正要交多少錢我不知道,，不轉(zhuǎn)正我能住一輩子,，孩子還能住，交了錢改成國家的,，最多住70年,，這個賬誰不會算！”
新聞延伸 村主任：“誰再賣土地就對不起鄉(xiāng)親們”
“現(xiàn)在,，不僅購房人謹(jǐn)慎,，就連村里面都謹(jǐn)慎了”，通州區(qū)某村委會負(fù)責(zé)人楊主任說,。
楊主任介紹,，保證農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)時獲得更大收益，這是大家一致認(rèn)同的,。以前賣小產(chǎn)權(quán)房因為財力問題,，實屬無奈之舉，只好賣一部分籌集資金,，而這部分非村民占用的土地,，簽訂合同的時候?qū)懙氖恰坝谰谩�,、“長期”。
這個問題在土地迅速增值的時候就會產(chǎn)生矛盾,，村民都不愿意他們的土地被別人長期占用,，就要找村干部，作為本屆村主任,，賣小產(chǎn)權(quán)房就會挨罵,；作為后任村主任，如果能想辦法清理這些被占用的土地,，就會受到村民的擁護(hù),。
“不就是撕毀合同嘛，在收回土地的效益,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于賣小產(chǎn)權(quán)房效益的時候,，通過自認(rèn)違約的辦法趕走非村民是可行的”。楊主任列舉了通州農(nóng)民告畫家的例子,，雖然當(dāng)時官司結(jié)案的時候,，農(nóng)民賠了錢，但是讓畫家把房子和宅基地還給了自己,，將來土地的長期利益,，還是自己的。
“誰再賣土地就是對不起鄉(xiāng)親們,，誰能想辦法收回土地就是造福子孫”,，楊主任這樣表述村民對村干部的期望。
盡管有明令禁止,，且其權(quán)屬不完備,、面臨諸多政策和交易風(fēng)險，但小產(chǎn)權(quán)房以其價格較低,、手續(xù)較簡,、準(zhǔn)入無限制等優(yōu)勢，迎合了不少人的需求,。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)的話題由來已久,，各種解決方法也在嘗試著進(jìn)行，從現(xiàn)在的政策走向來看,，絕不是放開交易和轉(zhuǎn)正的時候,，在相配套的法律還沒健全的前提下，過度炒作只會誤導(dǎo)投資人,，給日后的管理帶來無窮隱患,。