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10月23日,,北京市住建,、國土等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》,擬在今明兩年相繼推出兩萬套和五萬套自住型商品住房,。政策的發(fā)布猶如給“一房難求”的“剛需”群體打了一針“強心劑”,。自住型商品住房能否穩(wěn)住“一路上漲”的房價,房源如何落實到位,,分配機制怎樣體現(xiàn)公平和公正,,成為購房者最為關(guān)心的問題。
業(yè)內(nèi)人士表示,,相比于當前大量的住房需求,,此類房源入市將產(chǎn)生何影響還有待市場檢驗,帶有保障性質(zhì)的自住型商品住房同樣會面臨管理上的難題,。
房源入市對市場影響幾何
根據(jù)意見,,自住型商品住房將采取“限房價、競地價”等方式供地,,套型建筑面積以90平方米以下為主,,銷售均價比同地段,、同品質(zhì)商品住房低30%左右,今明兩年將有7萬套此類性質(zhì)的住房入市,。
“符合限購條件的家庭都可以購買,,而且數(shù)量還不少�,!币蚍績r上揚而焦慮的朱女士略顯寬慰地說,,“等一等也許真的有機會買到便宜的房子�,!�
鏈家地產(chǎn)研究部分析師張旭表示,,“供應規(guī)模較大讓普通購房者入圍的可能性大大增加,這在一定程度上也使得部分購房者出現(xiàn)短期觀望,,等待這部分房源入市,。這或許會直接緩解目前的價格上漲壓力”。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù),,最近幾年北京剔除保障房后的純商品房住宅供應每年平均在8萬套左右,。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉樂觀地表示:“如果明年5萬套的計劃能成為事實,市場結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)質(zhì)變,,這對市場的影響非常大,!”
“若供應達到一定規(guī)模,自然會影響到新建商品住宅的定價,�,!钡珡埿裢瑫r指出,“從近5年的住宅交易量來看,,每年大概有26.5萬套的住房需求,,而且自住型商品住房的供應大多集中在相對偏遠的區(qū)域。相比北京的大量符合購買政策的購房者來說,,住房供應還是有較大缺口,實際影響有待市場進一步觀察,�,!�
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長陳志則表示,隨著自住型商品住房體量增大,,明年上半年,,老百姓的購房需求也許就會向這些房源流動,平抑價格的作用將會逐漸得到體現(xiàn),。
七萬套房源如何落實到位
“自住型商品住房政策解決了‘夾心層’的住房困難,,這一政策由北京來探索非常有必要�,!眹鴦赵喊l(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲認為,,“作為長效的調(diào)控措施,對緩解老百姓因住房問題產(chǎn)生的緊張情緒有重要作用�,!�
“惠民的政策雖然振奮人心,,但政策成敗的關(guān)鍵在于這7萬套房源能否落實到位�,!北本┦形鞒菂^(qū)正在參加保障房輪候的王先生表示,,“總覺得保障房供應太有限,希望這次的自住型商品住房能夠如期入市,�,!�
據(jù)介紹,北京市明確表示年內(nèi)土地供應將以自住型住房項目地塊為主,。自住型商品住房地塊明年將在土地供應計劃中單列,,確保供應。北京市國土局副總工程師王兵表示,,國土,、規(guī)劃部門對自住型商品住房的地塊梳理工作正在進行,已供應6宗地塊,,年底前還將有6到7宗土地出讓,,交易方式將以“限房價競地價”“限地價競配建”的方式為主。
北京市發(fā)展改革委投資處的相關(guān)負責人表示,,北京市發(fā)展改革委將把自住型商品房項目納入“綠色通道”,,加快項目審批工作。
對于房源所處的位置,,陳志認為:“可能因為某個樓盤所處區(qū)域好,,配套設施完善,出現(xiàn)了供不應求的現(xiàn)象,,而有的區(qū)域因為配套方面的原因市場不好,,政府應該及時做出反應�,!蓖醣鴦t表示:“北京市力爭做到在建設規(guī)模大,、教育醫(yī)療條件好、公共資源覆蓋面廣,、道路交通通暢的地方優(yōu)先選配,。”
保障“剛需”能否公平分配
經(jīng)適房,、兩限房的分配問題一直令業(yè)內(nèi)詬病,,而帶有保障性質(zhì)的自住型商品住宅也同樣面臨分配的問題。業(yè)內(nèi)人士指出,,由于其比較寬松的購買政策,,管理上會有一定難度,。怎樣確保購房人的確是自住呢?
根據(jù)政策,,符合限購政策在北京市具有購房資格的家庭均可購買此類住房,,兩類家庭可優(yōu)先購買:一是北京市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女);二是已在輪候經(jīng)濟適用住房,、限價商品住房的家庭,。政策同時規(guī)定,購房家庭只能購買一套自住型商品住房,,如將該住房出售,,以后不能再購買自住型商品住房。
“雖然組織搖號的主體是開發(fā)商,,但針對搖號的監(jiān)督機制將近似于保障房的搖號模式,,確保公正�,!北本┦凶〗ㄎ敝魅瓮鯓s武表示,。
有購房者表示,參加保障房輪候的家庭眾多,,輪候經(jīng)濟適用住房,、限價商品住房的家庭優(yōu)先購買,會不會擠占其他購房者的機會呢,?
對此,,王榮武解釋,目前北京保障房輪候家庭總數(shù)大概有13萬,,但預計參與自住型商品房搖號的家庭并不多,,畢竟兩者之間價格差距仍較大。而且一旦輪候家庭放棄保障房而加入自住型商品房搖號,,則會取消其此前保障房搖號資格,。
業(yè)內(nèi)人士表示,由于有諸多限制政策存在,,容易在操作中出現(xiàn)漏洞,,未來應在執(zhí)行過程中出臺相應的細則�,!氨热纾捎谑窍迌r房產(chǎn),,政策規(guī)定在該住房購買滿5年后再上市需要繳納30%的收益,。”張大偉指出,,“屆時如何計算收益,,裝修,、稅費、利息等是否要扣除,,都需要進一步研究和明確,。”