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趙乃育/繪 |
作為中國(guó)樓市“風(fēng)向標(biāo)”，經(jīng)過(guò)房?jī)r(jià)連續(xù)24個(gè)月的下跌之后，溫州房?jī)r(jià)普遍跌了近30%,，眾多高端樓盤(pán)房?jī)r(jià)腰斬,，受此影響，部分購(gòu)房者停止支付按揭貸款“棄房”而逃,，昔日溫州“炒房團(tuán)”有變?yōu)椤皸壏繄F(tuán)”的苗頭。權(quán)威部門(mén)調(diào)查顯示，目前溫州“棄房”現(xiàn)象只有不到600例,，當(dāng)前銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但在溫州企業(yè)普遍深陷經(jīng)營(yíng)困難,、房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的情況下,，樓市泡沫破滅有可能引爆銀行風(fēng)險(xiǎn)，值得高度關(guān)注,。
近600套房屋成“棄房”
據(jù)溫州市銀監(jiān)分局對(duì)轄內(nèi)銀行的調(diào)查統(tǒng)計(jì),，截至7月末，全市各類“棄房”共發(fā)生595例,，其中,，按揭貸款不良余額為41277萬(wàn)元，出現(xiàn)“棄房”的為15例,；因經(jīng)營(yíng)困難以償還貸款,，而對(duì)抵押房產(chǎn)“棄房”的有580戶。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前實(shí)地走訪溫州十多個(gè)“明星”樓盤(pán)了解到,，三四年前曾經(jīng)創(chuàng)出五六萬(wàn)每平方米的樓盤(pán)如今價(jià)格遭遇“攔腰斬”,。記者獲悉，溫州市甌海區(qū)的明星樓盤(pán)“中梁香緹公館”曾被炒到每平方米5萬(wàn)多元,，如今跌回到了每平方米2.5萬(wàn)元,，600多套住房雖已全部賣出，但只有40多戶入住,，還有的房屋都被掛在房屋中介等待出售,。
與此相對(duì)，在今年8月初溫州限購(gòu)政策微調(diào)后(從比一般城市嚴(yán)厲調(diào)回與其他城市相同),，一些低開(kāi)的新樓盤(pán)出現(xiàn)熱賣,。溫州市住建部門(mén)表示，當(dāng)?shù)夭⑽闯霈F(xiàn)大面積房?jī)r(jià)腰斬現(xiàn)象,�,！澳切┧^腰斬的房子，原本就背離實(shí)際價(jià)值,，數(shù)量非常有限,，不能代表溫州樓市真實(shí)情況,。”大多數(shù)樓盤(pán)只是降價(jià)到合理區(qū)間,，部分定價(jià)合理的樓盤(pán)銷售情況有所回升,。
一家國(guó)有銀行溫州分行個(gè)人金融部負(fù)責(zé)人表示，目前溫州所有的住房按揭貸款出現(xiàn)3例“棄房”情況,，但拍賣產(chǎn)值都能覆蓋貸款額,，銀行沒(méi)有損失。因抵押貸款無(wú)法償還而出現(xiàn)房屋被處置的大概有100多例,。
溫州哥倫布房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司客戶經(jīng)理劉政說(shuō),，他代理的二手房樓盤(pán)都曾有個(gè)別“棄房”進(jìn)入拍賣程序�,！胺�?jī)r(jià)大幅下降,，拿到房子也抵不過(guò)給銀行的按揭，一算賬,，就有人就索性‘棄房’,。”劉政說(shuō),，道理上是這樣,，但實(shí)際上如果“棄房”，將損失掉首付款以及每月還給銀行的資金,，更重要的是個(gè)人信譽(yù)會(huì)受到影響,，所以這樣的情況并不常見(jiàn)。
據(jù)溫州市中級(jí)人民法院統(tǒng)計(jì),，今年1月至8月,，溫州全市法院委托拍賣的財(cái)產(chǎn)共1244件。在這些委托拍賣的財(cái)產(chǎn)中,，約80%為房產(chǎn),，“其中有斷供房，也有很多因?yàn)槠渌m紛引發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)拍賣,�,！睖刂菔兄屑�(jí)人民法院司法鑒定處處長(zhǎng)張琛表示，近兩年房屋產(chǎn)權(quán)拍賣與其他財(cái)產(chǎn)處置一樣,，都處在高點(diǎn),。
一些銀行人士指出，抵押物處置有很多程序,，費(fèi)時(shí)較長(zhǎng),，目前有不少已經(jīng)出現(xiàn)違約的抵押房屋正在走程序，還沒(méi)有進(jìn)入到最后的拍賣程序,。后續(xù)房屋拍賣數(shù)量可能還會(huì)增加,。
抵押擔(dān)保成“棄房”重災(zāi)區(qū)
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到,，“棄房”雖由房?jī)r(jià)大幅下跌引起,，但深層原因卻是溫州經(jīng)濟(jì)不振,、本地企業(yè)普遍出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，導(dǎo)致資金鏈斷裂難以償還抵押貸款,，被迫“棄房”,。與此同時(shí)，“抵押+保證”這一擔(dān)保方式也誘使貸款者“棄房”,，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)加大,。
“沒(méi)辦法，做什么賠什么,，銀行貸款還不上,，抵押的房子只好讓銀行拿去了�,！睖刂菔新钩菂^(qū)一位私營(yíng)企業(yè)主說(shuō),。受溫州民間借貸風(fēng)波以及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化影響，溫州本地民營(yíng)企業(yè)普遍出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難,，大量借款人自身資金鏈斷裂,，無(wú)力償還銀行貸款，導(dǎo)致部分企業(yè)被迫選擇“棄房”,。
據(jù)銀監(jiān)部門(mén)測(cè)算,，在溫州，由于借款人資金鏈斷裂形成不良的房屋抵押貸款約為23.74億元,，占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%,。前述銀行負(fù)責(zé)人說(shuō)，由于溫州企業(yè)多進(jìn)行“炒房”活動(dòng),，如今房?jī)r(jià)大幅下跌,，資金鏈吃緊，無(wú)法償還銀行貸款只能“棄房”,�,！安糠衷诜�?jī)r(jià)處于高位時(shí)發(fā)放的貸款，可能會(huì)出現(xiàn)貸款余額高于抵押物市值的情況,，從而導(dǎo)致借款人主動(dòng)‘棄房’”,。
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻分析指出，斷供“棄房”的成本高昂,，這意味著信譽(yù)受損,，會(huì)進(jìn)入銀行“黑名單”。溫州當(dāng)?shù)仄髽I(yè)幾乎全都大肆擴(kuò)展,、涉足房地產(chǎn),，在企業(yè)盈利微薄,、融資困難的情形下，最先會(huì)從樓市撤離以緩解資金壓力,，而這無(wú)疑推倒了溫州房?jī)r(jià)下跌的第一張“多米諾骨牌”,。抽出資金，投資客撤離,，房?jī)r(jià)跳水,，反過(guò)來(lái)導(dǎo)致手里的房產(chǎn)難以“變現(xiàn)”，資金鏈斷裂,，從而引發(fā)“棄房”現(xiàn)象,。
值得注意的是，部分企業(yè)主因擔(dān)�,！斑B坐”而選擇“棄房”,。自2011年溫州民間借貸風(fēng)波以來(lái)，溫州擔(dān)保鏈風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延,，部分經(jīng)營(yíng)正常的借款人無(wú)力同時(shí)承擔(dān)自身貸款還款責(zé)任和代償責(zé)任,，遂主動(dòng)選擇“棄房”。據(jù)測(cè)算,，擔(dān)保鏈風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)形成的不良房屋抵押貸款余額約為7.28億元,，占全部房屋抵押貸款不良余額的14.15%。
溫州銀監(jiān)部門(mén)測(cè)算,，房屋價(jià)值縮水形成不良的房屋抵押貸款余額約為4.43億元,，占全部房屋抵押貸款不良余額的8.6%。但溫州銀監(jiān)部門(mén)分析指出,，當(dāng)前溫州資金鏈和擔(dān)保鏈風(fēng)險(xiǎn)仍未根除,，實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖的外部條件并不具備,。因此,，預(yù)計(jì)溫州房?jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間將保持低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。
“抵押+保證”成銀行風(fēng)險(xiǎn)易爆點(diǎn)
記者調(diào)查了解到,，不論從溫州樓市“兩重天”并存的情況來(lái)看,，還是從銀行住房抵押貸款總體規(guī)模來(lái)看，當(dāng)前“棄房”只是局部現(xiàn)象,。目前溫州住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)總體可控,，但樓市下行壓力猶存，不排除“棄房”增多甚至蔓延,，“抵押+保證”這一擔(dān)保方式成為銀行主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),。
盡管出現(xiàn)近600例“棄房”，但溫州銀監(jiān)分局對(duì)42家機(jī)構(gòu)進(jìn)行專題調(diào)研發(fā)現(xiàn)，溫州房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)總體可控,。當(dāng)前,，溫州個(gè)人住房按揭貸款余額660.83億元，其中不良貸款余額4.02億元,，不良率為0.61%,；商業(yè)用房按揭貸款余額25.03億元，其中不良貸款余額0.19億元,，不良率為0.76%,。均低于同期全部貸款3.68%的不良率,，總體風(fēng)險(xiǎn)可控,。
目前來(lái)看，溫州樓市下行壓力巨大,�,！巴顿Y客撤走而無(wú)人接盤(pán)，過(guò)度投資吹起的樓市泡沫就要破滅了,�,！睖刂蓥蝿俜慨a(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人楊松波說(shuō)。隨著樓市泡沫擠出,，部分購(gòu)房者,、借貸者“棄房”可能性增加，銀行風(fēng)險(xiǎn)隨之加大,。
值得注意的是,，隨著房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，溫州普遍存在的房屋“抵押+保證”這一擔(dān)保方式將成銀行風(fēng)險(xiǎn)易爆點(diǎn),。在溫州,，銀行一般會(huì)按抵押物評(píng)估價(jià)的一定比例來(lái)發(fā)放貸款，如果借款人希望申請(qǐng)更多的貸款,，則往往會(huì)被要求增加保證擔(dān)保,，變?yōu)椤暗盅?保證”的組合擔(dān)保方式。
當(dāng)房?jī)r(jià)處于高位時(shí),，抵押物的市值能覆蓋全部貸款,，此時(shí)保證人的代償風(fēng)險(xiǎn)很低，其擔(dān)保意愿也比較強(qiáng)烈,；但當(dāng)?shù)盅何锸兄悼s水不能覆蓋全部貸款時(shí),，保證人的代償風(fēng)險(xiǎn)隨之增加，其代償?shù)哪芰鸵庠笗?huì)相應(yīng)降低,。因此,，保證擔(dān)保沒(méi)有成為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效防線，目前溫州“抵押+擔(dān)保”貸款不良率達(dá)7.17%,，遠(yuǎn)高于純抵押貸款的2.52%和同期全部貸款3.85%,，成為最大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。