房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”即將結(jié)束,，市場冷熱不均,。在熱點城市出現(xiàn)“搶房潮”的同時，部分城市成交量表現(xiàn)平淡,。業(yè)界分析稱,，這與多地上調(diào)房貸利率不無關(guān)系，個別城市甚至出現(xiàn)銀行停止受理房貸的現(xiàn)象,。
《經(jīng)濟參考報》記者了解到,，目前銀行信貸政策呈現(xiàn)明顯收緊之勢，盡管尚未出現(xiàn)銀行普遍停貸的現(xiàn)象,，不過首套房貸八五折的優(yōu)惠利率已經(jīng)成為歷史,，主流銀行當前的房貸利率大部分上調(diào)至九折以上，個別銀行開始執(zhí)行基準利率,。
分析人士指出,，房貸政策收緊使得購房門檻提升，成本增加,，將直接影響到剛需群體的入市熱情,。
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| 趙乃育/繪 |
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成色 金九銀十部分樓市表現(xiàn)平淡
一直以來，房地產(chǎn)市場的“金九銀十”總是備受關(guān)注,。隨著前三季度結(jié)束,，今年國慶長假期間的成交情況無疑成為第四季度成交的風向標，進而影響到整個全年的市場走勢,。
市場機構(gòu)CRIC研究中心在對全國49個城市,，20家企業(yè)以及上百個項目跟蹤調(diào)研后指出，今年國慶期間房地產(chǎn)市場冷熱不均,，部分城市表現(xiàn)平淡,。
一方面，10月長假期間多數(shù)城市周度成交量環(huán)比9月均有所下降,。調(diào)研的49個城市中,，僅7個城市有所上漲。該機構(gòu)指出,，國慶長假期間各地交易中心停止備案是造成黃金周成交量遠小于9月周均水平的重要原因,；此外，與去年同期相比，三線城市成交情況明顯好于一二線城市,。
CRIC研究中心分析師楊晨青告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，“我們調(diào)研的24個一二線城市中僅10個城市成交量高于去年黃金周期間，而其他14個城市較去年國慶期間成交量全部下降,，廈門,、石家莊跌幅甚至達到80%以上；與一二線城市相比,，25個三線城市則完全相反,，只有6個城市較2012年黃金周成交量有所下降，其余城市全線上漲”,。
在楊晨青看來,，供應不足致使“銀十”以來部分城市市場成交平淡。各房企2011年以前的土地儲備已經(jīng)基本消化完畢,，而2011年以及2012年初恰逢企業(yè)拿地低潮,，致使現(xiàn)在多數(shù)企業(yè)貨量不足，2012年底至今成交的土地還未能進入市場成為商品住宅供應,。
他表示,，傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”的推盤旺季普遍出現(xiàn)在9月，10月市場供應漸少使得成交略遜于9月,。此外,，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)推廣渠道越來越多，房展會對市場的影響正逐年趨弱,，今年國慶期間各地的房展會關(guān)注度也不及往年,。
楊晨青還指出，銀行普遍收緊個貸使得剛需,、改善型需求入市門檻有所提升,，審批條件從嚴、首套房貸利率上浮等已經(jīng)成為各銀行的共識,，甚至個別城市個別銀行已經(jīng)暫停個人住房貸款業(yè)務,。
利空 主流銀行房貸利率普遍上調(diào)
一二線城市，銀行收緊房貸正成為普遍現(xiàn)象,。除了北京等城市普遍上調(diào)房貸利率以外,，近期廣州、天津,、武漢等地多家銀行都以“額度用盡”為由暫停房貸業(yè)務,。以北京為例，當前主流銀行首套房貸利率報價均為九折以上,。自2012年一季度以來,，首套房貸八五折利率在北京全線鋪開,，成為推動市場復蘇、提振購房者信心的重要因素之一,。但從2013年5月開始,，多家銀行逐步取消八五折利率優(yōu)惠。目前僅有數(shù)家外資行依然提供八五折優(yōu)惠利率,，但是受制于較為苛刻的條件,，市場份額極為有限，首套房貸利率主流報價已經(jīng)提到了九折以上,。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，從首套房貸利率批貸的結(jié)果來看，八五折利率優(yōu)惠占比從4月開始穩(wěn)步下滑,，到9月占比達到43.6%，為2012年3月以來的最低,。從目前的銀行口徑來看,，仍有幾家主流銀行的首套房貸利率報價維持在九折，部分銀行已上調(diào)至95折,，甚至是基準利率,。通常年底銀行的信貸額度都會減少，預計四季度銀行的利率報價還會呈上漲的趨勢,。
張旭表示,，受2012年八五折利率全線鋪開以及年中的兩次降息影響，首套商貸利率在2012年前三季度穩(wěn)步下滑,，其后則保持低位運行的穩(wěn)定局面,，2013年二季度以來出現(xiàn)上行態(tài)勢。今年9月,，首套房貸批貸的平均利率為5.80%,，為基準利率的八九折。從目前銀行的報價估計,，11月,、12月的銀行批貸后的首套房商貸的平均利率水平將會達到九五折以上。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說,，當前銀行信貸逐漸收緊,，甚至今年11月后購房者可能要面臨“難以獲得貸款”的局面。
張大偉介紹,，盡管目前各銀行官方口徑并無暫停房貸的公布,，但事實上的確有多家銀行已基本暫停房貸業(yè)務，主要是因為這些銀行的首套房貸款等基本無優(yōu)惠,，購房者并不會選擇這些銀行做貸款,，所以出現(xiàn)了事實上的貸款暫停,。
他進一步指出，與今年6月份相比,，目前北京各家銀行的放款時間都在一個月左右,。相比年初的5至10個工作日，延長了很多,。預計從今年10月底開始,，貸款額度會更加緊張，折扣優(yōu)惠可能會再收窄,。
影響 剛需群體購房門檻增加
在張大偉看來,，目前市場情況下，一二線城市剛需購房者受到房貸收緊的影響最大,。這部分購房者首付能力弱,，絕大部分房款需要貸款�,！半m然中央政策提及保護剛需,，但現(xiàn)實是首套房剛需的貸款利率折扣一直在減少”。
他分析指出,，“以貸款100萬為例,，之前85折利率的話，30年貸款期內(nèi)購房者需要支付利息105.9萬,。而如果是基準利率,，購房者甚至需要支付的利息高達128.7萬。而按照現(xiàn)在一般的基準利率9成計算,，30年支付的利息也高達113.4萬”,。
對此，張旭也認為利率折扣的上漲將會直接增加購房者的月供壓力,。房貸利率上調(diào),，購房者月供增加，再加上2013年以來房價的持續(xù)上漲,，會對部分購房者的購房能力產(chǎn)生直接影響,，尤其是剛需群體將面臨雪上加霜的局面。
張旭進一步指出,，首套房貸利率明顯收緊對需求的影響將是必然,。目前來看，盡管市場上還未出現(xiàn)明顯的需求萎縮,，短期內(nèi)也難以扭轉(zhuǎn)價格走勢,，但是總體來看市場的上行空間將會受到限制。
世聯(lián)地產(chǎn)一份針對購房者信心指數(shù)的報告顯示,，2013年3季度購房者信心指數(shù)為58.2,，較上季度提升1.5,，創(chuàng)下近三年來新高。這也是自今年年初“新國五條”政策頒布以來,，購房信心指數(shù)首次提升,。從分類指數(shù)來看，當前房價滿意指數(shù),、未來房價預期指數(shù),、購房時機預期指數(shù)均有明顯提升。
CRIC研究中心的調(diào)研結(jié)果顯示,，當前市場上剛性需求仍占據(jù)主導地位,，國慶期間多數(shù)熱銷項目仍是剛需項目。廣州花都的雅居樂錦城折后均價不到10000元/平方米,，當天即銷售900套,；而位于南京的江岸景城盡管位置較為偏遠，其價格優(yōu)勢吸引了一批剛需客戶,，推盤當天即銷售八成,。
張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，相比改善型客戶,，剛需群體很難提前還款，受到房貸利率的影響也最為直接,。他認為,，“在目前的市場情況下，剛需購房者也恰恰是最容易恐慌性入市的群體,，因為沒有住房,，擔憂永遠買不起，只能透支購買力,。在現(xiàn)在市場情況下,，政府應該保障剛需夾心層的基本居住需求，提供類似公積金等低利率購房工具,，避免市場整體恐慌”,。