一段時(shí)間以來(lái),，有關(guān)個(gè)人住房房產(chǎn)稅(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房產(chǎn)稅”)試點(diǎn)擴(kuò)容的消息不時(shí)見(jiàn)諸報(bào)端和網(wǎng)絡(luò)媒體,，各方輿論將房產(chǎn)稅視為樓市調(diào)控的“最后一根稻草”,，紛紛期待開(kāi)征房產(chǎn)稅,，以期立竿見(jiàn)影地抑制居高不下的房?jī)r(jià)。對(duì)此,，記者來(lái)到最早開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作的重慶,，一些業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家在接受記者采訪時(shí)表示，開(kāi)征房產(chǎn)稅是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，在很多方面還缺乏實(shí)踐和認(rèn)識(shí),，他們建議，要將擴(kuò)容和開(kāi)征前的基礎(chǔ)工作做好,、做實(shí),。房產(chǎn)稅擴(kuò)容乃至將來(lái)正式開(kāi)征,，須遵循一個(gè)重要原則，那就是征收范圍不宜過(guò)寬,，稅率不宜過(guò)高,，要循序漸進(jìn)，把握好節(jié)奏,。
政策效應(yīng)初顯約束高端住房消費(fèi)
2011年1月28日起，重慶市按照國(guó)務(wù)院部署,，以完善稅制,、調(diào)節(jié)分配、引導(dǎo)消費(fèi),、便于操作為原則,，制定了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案，在主城區(qū)對(duì)獨(dú)棟住房,、新購(gòu)住房?jī)r(jià)格超過(guò)上兩年商品住房均價(jià)兩倍的住房,，市外在重慶市“無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè),、無(wú)工作”人員所購(gòu)第二套及以上的住房,，開(kāi)征房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作開(kāi)展三年來(lái),，“政策約束”效果明顯,。一是遏制了高檔住房帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。試點(diǎn)以來(lái),，主城區(qū)高檔住房成交建筑面積均價(jià)持續(xù)下降,，年均降幅在6%左右。二是調(diào)節(jié)了商品住房供需結(jié)構(gòu),。開(kāi)征房產(chǎn)稅,，增加了應(yīng)稅住房購(gòu)買(mǎi)者的持有成本，一定程度上抑制炒作心理,，引導(dǎo)市民合理住房消費(fèi),，促進(jìn)商品住房供求關(guān)系理性回歸。
此外,，房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配,。重慶市規(guī)定，房產(chǎn)稅收入全部用于公租房建設(shè),，實(shí)現(xiàn)了“高端有約束”與“低端有保障”的有效銜接,。據(jù)了解，房產(chǎn)稅收入每年在一億元左右,。
房?jī)r(jià)居高不下期待房產(chǎn)稅擴(kuò)容
近年來(lái),，針對(duì)不斷飆升的房?jī)r(jià),，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，措施不可謂不全,，力度不可謂不大,，但房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)總體上沒(méi)有得到遏制。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,，與7月份相比,，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市僅有兩個(gè),，上漲的城市有66個(gè),。同比來(lái)看，70個(gè)大中城市中,，價(jià)格下降的城市僅有1個(gè),，上漲的城市卻有69個(gè)。
8月份,，北京,、上海、廣州,、深圳等一線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲在18%至20%之間,，天津等31個(gè)二線(xiàn)城市同比上漲在7%至10%之間，唐山等35個(gè)三線(xiàn)城市同比平均上漲6%左右,。
應(yīng)當(dāng)看到,，在當(dāng)下投資渠道較窄的情況下，許多購(gòu)房者都將房地產(chǎn)視為投資品,，一方面他們對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期是上漲,，另一方面也不希望房?jī)r(jià)下跌。
房產(chǎn)稅一直被看成是樓市調(diào)控的一大利器,，是根治炒房的“殺手锏”,。
“鑒于房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)峻形勢(shì)，中央政府有必要再選擇一些大中城市開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn),�,！敝貞c市社會(huì)科學(xué)院財(cái)政金融研究所所長(zhǎng)鄧濤表示，從完善我國(guó)地方稅收體系來(lái)看,，房產(chǎn)稅改革是有必要的,；開(kāi)征房產(chǎn)稅，有利于縮小貧富差距,。更為重要的是,，征收房產(chǎn)稅可以增加地方財(cái)政收入，使地方政府減少對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。
房產(chǎn)稅不能沖抵土地出讓金
很多人認(rèn)為,，目前,，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)已繳納了土地出讓金，征房產(chǎn)稅是否涉及重復(fù)收費(fèi),？
對(duì)此,，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)問(wèn)題研究的重慶工商大學(xué)校長(zhǎng)楊繼稅認(rèn)為，房產(chǎn)稅是國(guó)家作為社會(huì)管理者收取的一種稅,，而土地出讓金則是國(guó)家作為土地所有者將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年期讓渡給土地使用者而收取地租的資本化,。稅收具有無(wú)償性、強(qiáng)制和固定性,。稅收沒(méi)有交換的對(duì)價(jià),，不可能討價(jià)還價(jià)。土地出讓金是獲得一定年期土地使用權(quán)的對(duì)價(jià),，它是一種市場(chǎng)配置資源的交易費(fèi)用，而且土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)不僅是千差萬(wàn)別的,，而且是波動(dòng)的,。
顯然，房產(chǎn)稅與土地出讓金不能混為一談,。二者的性質(zhì)不同,，征稅與收費(fèi)的范圍、時(shí)限,、條件等都不一樣,，因此房產(chǎn)稅的征收不能沖抵土地出讓金。世界上實(shí)行土地國(guó)有,、地區(qū)所有的國(guó)家或地區(qū),，政府對(duì)國(guó)有或地區(qū)所有的土地出租、出讓既收取租金或出讓金,，也征收房地產(chǎn)稅,，兩者并行不悖。例如,，我國(guó)香港特區(qū)政府對(duì)讓渡地區(qū)土地使用權(quán)時(shí),，既要收取批租的租金(出讓金)，又要征收具有房產(chǎn)稅性質(zhì)的差餉,。
客觀認(rèn)識(shí)和穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅
一些業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家在接受記者采訪時(shí)表示,，開(kāi)征房產(chǎn)稅是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在很多方面還缺乏實(shí)踐和認(rèn)識(shí),，須將擴(kuò)容和開(kāi)征前的基礎(chǔ)工作做好,、做實(shí)，對(duì)其有個(gè)全面客觀的認(rèn)識(shí),。
首先,，房產(chǎn)稅不是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的“最后一根稻草”,。開(kāi)征房產(chǎn)稅，將“流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)”的收費(fèi)變?yōu)椤氨Ｓ协h(huán)節(jié)”的收稅,，增加了房地產(chǎn)調(diào)控的杠桿與手段,，有助于遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)行為。但是,，應(yīng)當(dāng)看到,，當(dāng)前樓市深層次的問(wèn)題尚未得到根本解決，不能指望房產(chǎn)稅一出,，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各種問(wèn)題就能迎刃而解,，房?jī)r(jià)就能降下來(lái)。解決房地產(chǎn)問(wèn)題的關(guān)鍵還在于建立樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制,，從土地,、稅收、信貸等各個(gè)方面打好“組合拳”,。同時(shí),，要加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，從根本上遏制投機(jī)炒房,，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸,。
其次，房產(chǎn)稅擴(kuò)容乃至將來(lái)正式開(kāi)征,，須遵循一個(gè)重要原則,，那就是征收范圍不宜過(guò)寬，稅率也不宜過(guò)高,，要循序漸進(jìn),，把握好節(jié)奏。
從重慶的試點(diǎn)來(lái)看,，納入房產(chǎn)稅征稅對(duì)象的主要是獨(dú)棟商品住宅和新購(gòu)高檔住房,。這類(lèi)住房具備占有土地等公共資源多、價(jià)位高,，高端住房消費(fèi)特征明顯,，因而有必要首批納入。但是,，從房產(chǎn)稅的性質(zhì)和國(guó)外征收情況看,，房產(chǎn)稅作為個(gè)人住房持有環(huán)節(jié)的稅收，個(gè)人住房無(wú)論面積,、價(jià)值,，也無(wú)論何時(shí)以購(gòu)置、繼承、修建等方式取得,，都應(yīng)是普遍意義上的征稅對(duì)象,。因此，隨著房產(chǎn)稅試點(diǎn)的步伐,，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,、居民經(jīng)濟(jì)承受能力的增強(qiáng)等，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)應(yīng)考慮擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍,。比如,，將多套或超大面積的住房納入房產(chǎn)稅的征收范圍、逐步將非主城區(qū)的個(gè)人住房也納入房產(chǎn)稅的征收范圍,。
重慶的房產(chǎn)稅稅率采取0.5%,、1%、1.2%分檔差別稅率,。主要考慮：按交易總價(jià)分檔,，相應(yīng)提高稅率，房屋價(jià)值越高,，稅負(fù)也相應(yīng)提高,，有利于調(diào)節(jié)收入分配，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu),，促進(jìn)土地集約利用。國(guó)際上大多數(shù)國(guó)家的房產(chǎn)稅都采用了比例稅率,，稅率一般在0.5-3%之間,。尤其在房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)初期，其稅率不宜過(guò)高,，應(yīng)該讓居民有一個(gè)適應(yīng)和逐步增加經(jīng)濟(jì)承受力的過(guò)程,。
第三，開(kāi)征房產(chǎn)稅,，一些基礎(chǔ)性的工作須進(jìn)一步完善,。如，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估問(wèn)題,。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn),，房產(chǎn)稅征收是以房產(chǎn)價(jià)值為依據(jù)征收的，需要對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行評(píng)估,，確定房產(chǎn)的地段,、位置，核算出所屬位置的稅率標(biāo)準(zhǔn),。但在國(guó)內(nèi),，房產(chǎn)價(jià)值的確定存在難度，一方面目前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)不夠健全，評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)人員數(shù)量和素質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上市場(chǎng)需求,，另一方面各地城鎮(zhèn)化進(jìn)程迅猛,，交通變更以及城市功能調(diào)整加快，導(dǎo)致房產(chǎn)和地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估可變性強(qiáng),，難以做到公平,、公正，獲得廣大房產(chǎn)持有者認(rèn)可,。如果不能對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行有效評(píng)估,，將難以確定基、稅率,。
再比如,，信息障礙。由于全國(guó)房產(chǎn)數(shù)據(jù)沒(méi)有聯(lián)網(wǎng),，投機(jī)資金從政策執(zhí)行較嚴(yán)的一線(xiàn)城市向二,、三線(xiàn)城市泛濫，從高端住宅市場(chǎng)流向中低端市場(chǎng),，導(dǎo)致限購(gòu),、稅收、貸款等調(diào)控政策落不到實(shí)處,。因此,，建立全國(guó)性互聯(lián)互通的個(gè)人住房信息系統(tǒng)，是征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ),。
此外,，開(kāi)征房產(chǎn)稅還要破解一些法律障礙。當(dāng)前,，要對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域已有的法律,、法規(guī)、地方政策做一個(gè)梳理和清理,，防止出現(xiàn)“法律打架”的現(xiàn)象,，影響征收的權(quán)威性。同時(shí),，制定完善的房產(chǎn)稅征收方面的法律法規(guī),，為房產(chǎn)稅改革順利推進(jìn)提供法律保障。