商品房70年土地使用權(quán)到期之后,,我們的房子該怎么辦,?是自動(dòng)續(xù)約再延長幾十年的使用權(quán),還是根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金,或是還有其他新辦法,?在“以房養(yǎng)老”政策開始在一些地區(qū)試點(diǎn)時(shí),“房子70年后怎么辦”的問題再次變得迫切和現(xiàn)實(shí)起來,。
有關(guān)70年的擔(dān)心
剛剛在北京買下一套商品房的陳卓原本并沒有去想70年之后的事情,,直到她無意中看到《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法(試行)》,在這部2005年頒布的地方法規(guī)中明確規(guī)定,,“土地有償使用期限屆滿,,土地使用者需繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請(qǐng),,未申請(qǐng)或者申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的,,期滿后的土地使用權(quán)由政府無償收回�,!�
“屆滿”“未獲批準(zhǔn)”“無償收回”這些字眼讓陳卓開始擔(dān)心自己房子未來的命運(yùn),。一想到有一天自己傾全家之財(cái)買下的房子可能會(huì)不屬于自己,陳卓心有惴惴,�,!埃罚澳旰螅业姆孔舆是我的嗎,?或者說,,要怎樣它才能繼續(xù)屬于我呢?”
這是每一個(gè)商品房擁有者都要面對(duì)的問題,。
在我國,,土地使用權(quán)出讓的最高年限是:居住用地70年。70年土地使用期滿后,,土地收歸國有,,地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有。然而,,“皮之不存,,毛將焉附”,土地使用權(quán)的到期事實(shí)上也就意味著房屋整體所有權(quán)的到期,,這也正是人們會(huì)擔(dān)心“70年后”的根源所在,。
根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,,自動(dòng)續(xù)期,。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定:土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用的,,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期,,除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的,,應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
顯而易見,,從法律層面講,,購房者有權(quán)利在土地使用權(quán)到期后申請(qǐng)并獲得延期的資格,但具體的法律條文卻并沒有對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法作出明確規(guī)定,。這個(gè)政策真空無疑給人們留下了想象的空間,,“70年后的續(xù)期,還要付出多大的代價(jià),?”
土地使用權(quán)到期后的幾重猜想
�,。玻埃保蹦晟虾5囊粓�(chǎng)土地拍賣會(huì)上,預(yù)申請(qǐng)須知中一條“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”的規(guī)定,,曾在社會(huì)上掀起了繼《物權(quán)法》之后新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭論,。
再次申請(qǐng)土地使用需要補(bǔ)繳土地出讓金,不過補(bǔ)繳多少,,以什么為標(biāo)準(zhǔn),,擁有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是否愿意繳,能否繳得起,,一旦有房屋業(yè)主不愿意繳納,,土地上的房屋該怎么處理?這一系列的問題暫時(shí)還沒有任何政策能夠回答,。
有些人悲觀地認(rèn)為,,70年土地使用權(quán)到期后可能會(huì)出現(xiàn)“房隨地走,、國家補(bǔ)償”的情況,。畢竟房屋的價(jià)值隨著時(shí)間的推移會(huì)減少,而土地的價(jià)值則剛好相反,。不過,,這種做法帶來的社會(huì)成本和經(jīng)濟(jì)成本都過于巨大,在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來,,這不太可能成為一種普遍的方式,。
楊紅旭認(rèn)為,根據(jù)《物權(quán)法》“自動(dòng)續(xù)期”的法律精神,,保障房屋產(chǎn)權(quán)所有者對(duì)物業(yè)的合法權(quán)利應(yīng)當(dāng)是立法的基本出發(fā)點(diǎn),,直接收回土地,或是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳巨額土地差價(jià)的可能性微乎其微,�,!皣視�(huì)適時(shí)地進(jìn)行政策調(diào)整,在商品住宅土地使用權(quán)集中到期前肯定會(huì)出臺(tái)相對(duì)完善和公平的法律、法規(guī),�,!�
一場(chǎng)未完成的土地制度改革
1990年5月19日中華人民共和國國務(wù)院第55號(hào)令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》發(fā)布并施行,,該條例第十二條規(guī)定:土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:居住用地70年,。國家規(guī)定,城鎮(zhèn)建設(shè)用地土地實(shí)行國有,、個(gè)人和企業(yè)可以有償使用以及交易使用權(quán),。
盡管現(xiàn)在“70年土地使用權(quán)”的問題飽受爭議,但回顧我國改革開放的歷史不難發(fā)現(xiàn),,從禁止土地租賃,、買賣,到允許土地使用權(quán)的出讓,、買賣,,這無疑是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的一個(gè)里程碑式的進(jìn)步�,!白≌玫兀罚澳晖恋厥褂脵�(quán)”也正是土地制度改革重要的成果之一,。
事實(shí)上,對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行時(shí)間限制也并非獨(dú)創(chuàng),,在其制度設(shè)計(jì)之初就受到了當(dāng)時(shí)香港土地使用和交易制度的影響,。而在馬來西亞、新加坡等國家,,這種轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而不轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)的方式也普遍存在,,區(qū)別不過是具體年限的不同而已。根據(jù)這些國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn),,在相關(guān)法規(guī)和政策健全的基礎(chǔ)上,,本著對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的尊重,土地使用權(quán)的續(xù)期并不會(huì)造成嚴(yán)重的社會(huì)問題,、侵害業(yè)主的合法權(quán)益,。
不過,從我國相關(guān)法律制定之初到現(xiàn)在,,20多年過去了,,由于當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)并沒有過多涉及70年之后的問題,,而隨著很多商品住宅“年齡”的增高,,原本要留給未來解決的問題開始變得十分迫切,這場(chǎng)始于20多年前的土地制度改革也急需新的注腳和更加完善的體系,�,!埃罚澳旰笸恋厥褂脵�(quán)怎么辦”,,不僅是購房者關(guān)心的個(gè)人問題,同樣也是中國土地制度改革繼續(xù)發(fā)展完善所必須回答的問題,。