高價(jià)收購(gòu)的湖南神龍鐵礦持續(xù)虧損,，與當(dāng)初的業(yè)績(jī)承諾背道而馳,，無(wú)奈之下,，創(chuàng)興資源只好發(fā)公告催促交易對(duì)手付齊業(yè)績(jī)承諾補(bǔ)償款,。
這并不是創(chuàng)興資源在關(guān)聯(lián)交易中的第一次失手,。事實(shí)上,，過(guò)去兩三年里,，創(chuàng)興資源和實(shí)際控制人之間的數(shù)次資產(chǎn)騰挪,，上市公司就好像掰玉米的黑瞎子,，到頭來(lái)啥好處也沒(méi)撈到,，而實(shí)際控制人及其一致行動(dòng)人卻從中漁利頗豐。
低價(jià)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而高價(jià)收購(gòu)鐵礦石的資產(chǎn)置換,，如今看來(lái)如同“丟了西瓜撿芝麻”,。
轉(zhuǎn)讓振龍房地產(chǎn)股權(quán)有蹊蹺
正當(dāng)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)熱火朝天之時(shí)，創(chuàng)興資源卻做出退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),、進(jìn)軍礦業(yè)的轉(zhuǎn)型決定,，上市公司的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)被陸續(xù)轉(zhuǎn)讓給了實(shí)際控制人名下公司。
2012年5月,，創(chuàng)興資源將持有的上海振龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司5.23%的股權(quán),，作價(jià)10400萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給上海百匯星融。2012年12月,，創(chuàng)興資源又將持有的上海振龍15%的股權(quán),，作價(jià)29820萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給上海百匯星融。兩次轉(zhuǎn)讓共轉(zhuǎn)讓股權(quán)20.23%,，累計(jì)發(fā)生的關(guān)聯(lián)交易金額為40220萬(wàn)元,，創(chuàng)興資源持有的上海振龍股權(quán)比例僅剩余19.70％。而這些股權(quán)的受讓方——上海百匯星融投資控股有限公司,，系廈門(mén)博納科技有限公司的全資子公司,。廈門(mén)博納科技有限公司持有創(chuàng)興資源7.76%股權(quán)，二者均為創(chuàng)興資源實(shí)際控制人陳冠全控制的公司,。
上海振龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)較好,，目前在開(kāi)發(fā)的主要是“綠洲康城”大型綜合社區(qū)項(xiàng)目,，包括別墅、高層住宅,、大型商場(chǎng),、五星級(jí)酒店及酒店式公寓，項(xiàng)目位于浦東新區(qū)環(huán)南一大道以北,，咸塘港以東,，羅山路以西，康橋路兩側(cè),。截至2012年12月31日,，上海振龍的資產(chǎn)總額為172488.06萬(wàn)元，負(fù)債總額為95520.39萬(wàn)元,，凈資產(chǎn)為76967.67萬(wàn)元,。2012年度，上海振龍實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入111717.93萬(wàn)元,，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)29287.30萬(wàn)元,。
如此好的地產(chǎn)業(yè)務(wù)卻遭到創(chuàng)興資源毫不吝嗇的剝離，被實(shí)際控制人納入麾下,。上海銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)顯示,，截至2011年12月31日，上海振龍資產(chǎn)賬面值為157159.71萬(wàn)元,，評(píng)估值為308213.60萬(wàn)元,，評(píng)估增值151053.89萬(wàn)元，評(píng)估增值率96.11％,；負(fù)債賬面值109479.35萬(wàn)元,，評(píng)估值109424.46萬(wàn)元，評(píng)估減值54.89萬(wàn)元,，評(píng)估減值率0.05％,；凈資產(chǎn)賬面值47680.36萬(wàn)元，評(píng)估值198789.14萬(wàn)元,，評(píng)估增值151108.78萬(wàn)元,，評(píng)估增值率316.92％。創(chuàng)興資源與上海百匯星融以經(jīng)評(píng)估的上海振龍股東權(quán)益198789.14萬(wàn)元作為定價(jià)依據(jù),，上海振龍15.00%股權(quán)交易價(jià)格為人民幣29820萬(wàn)元,。
通過(guò)對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，評(píng)估基準(zhǔn)日2011年12月31日的上海振龍凈資產(chǎn)47680.36萬(wàn)元,，與一年之后的凈資產(chǎn)76967.67萬(wàn)元少了近3億元,，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓決議恰好發(fā)生在2012年11月30日，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)令投資者十分質(zhì)疑。
而且,，創(chuàng)興資源目前只收到上海百匯星融支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款15000萬(wàn)元,，并于2013年4月24日在工商部門(mén)辦理了股權(quán)過(guò)戶(hù)的相關(guān)變更登記手續(xù)。上海百匯星融承諾將于2013年12月17日前完成尚余1.482億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的支付,，并以2013年6月17日為基準(zhǔn),，按同期銀行貸款利率向上市公司支付相應(yīng)的滯納金,。
讓渡夏宮地產(chǎn)控股權(quán)很慷慨
不僅是轉(zhuǎn)讓上海振龍房地產(chǎn)的股權(quán)給控股股東,，創(chuàng)興資源還通過(guò)大幅減資放棄增資的方式慷慨讓渡控股子公司上海夏宮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的控股權(quán)。
2011年9月13日,，創(chuàng)興資源召開(kāi)的第五屆董事會(huì)第五次會(huì)議審議通過(guò),，同意對(duì)控股子公司上海夏宮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司減資6300萬(wàn)元。上海夏宮的股東按出資比例減資,，創(chuàng)興資源持有上海夏宮97.35%股權(quán),，減資6133.05萬(wàn)元，廈門(mén)象嶼保稅區(qū)大洋國(guó)際貿(mào)易有限公司持有上海夏宮2.65%股權(quán),，減資166.95萬(wàn)元,。本次減資完成后，上海夏宮注冊(cè)資本金為500萬(wàn)元,，公司和象嶼大洋的出資額分別為486.75萬(wàn)元,、13.25萬(wàn)元，出資比例保持不變,。
創(chuàng)興資源在公告中如此表述,，上海夏宮房地產(chǎn)僅開(kāi)發(fā)了“東方夏威夷”項(xiàng)目，目前該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)已進(jìn)入收尾階段,，上海夏宮無(wú)土地儲(chǔ)備和其他投資項(xiàng)目,，現(xiàn)有注冊(cè)資金規(guī)模已超過(guò)其經(jīng)營(yíng)需要，因此對(duì)上海夏宮減資6300萬(wàn)元,。并表示此次減資事項(xiàng)不會(huì)對(duì)上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響,，也不會(huì)導(dǎo)致上市公司并表范圍發(fā)生變更。2011年11月30日,，創(chuàng)興資源公告,，上海夏宮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已完成上述減資事宜的相關(guān)工商變更登記手續(xù)辦理，并于近日領(lǐng)取了上海市工商行政管理局浦東新區(qū)分局核準(zhǔn)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,。
然而,，就在夏宮房地產(chǎn)的減資剛剛完成幾天，事情就發(fā)生巨大改變,，夏宮房地產(chǎn)的控制權(quán)落入控股股東廈門(mén)博納之手,。
2011年12月9日公告，創(chuàng)興資源的董事會(huì)又通過(guò)了《關(guān)于同意廈門(mén)博納科技有限公司對(duì)上海夏宮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司增資的議案》，放棄上海夏宮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的增資權(quán),，同意公司控股股東廈門(mén)博納科技有限公司對(duì)夏宮房地產(chǎn)公司增資2989.16萬(wàn)元,，其中，2000萬(wàn)元增加上海夏宮注冊(cè)資本,，989.16萬(wàn)元增加上海夏宮資本公積金,。這一舉動(dòng)的直接后果是，上海夏宮增資完成后,，將導(dǎo)致創(chuàng)興資源合并報(bào)表范圍變更,，創(chuàng)興資源持有的上海夏宮股權(quán)比例由97.35%降至19.47%，上海夏宮將不再納入上市公司合并報(bào)表范圍,。
經(jīng)廣東正中珠江會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司審計(jì),，截至2011年6月30日，上海夏宮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總資產(chǎn)為13711.38萬(wàn)元,，凈資產(chǎn)為8747.18萬(wàn)元,；2011年上半年，上海夏宮營(yíng)業(yè)收入為5724.17萬(wàn)元,，凈利潤(rùn)為1015.83萬(wàn)元,。
高溢價(jià)購(gòu)鐵礦持續(xù)虧損
由于此前收購(gòu)的神龍礦業(yè)持續(xù)虧損，業(yè)績(jī)遠(yuǎn)未達(dá)到收購(gòu)時(shí)的承諾,，今年4月創(chuàng)興資源不得不發(fā)公告督促交易對(duì)方履行業(yè)績(jī)補(bǔ)償,。這使得創(chuàng)興資源當(dāng)年6倍溢價(jià)收購(gòu)上海祖龍景觀開(kāi)發(fā)有限公司持有的湖南神龍礦業(yè)股權(quán)一事再度被推上風(fēng)口浪尖。
創(chuàng)興資源與上海祖龍的這筆鐵礦股權(quán)交易要追溯到2009年,。當(dāng)時(shí),，創(chuàng)興資源仍叫作“創(chuàng)興置業(yè)”，尚未更名,。2009年4月,，創(chuàng)興置業(yè)實(shí)際控制人陳榕生因內(nèi)幕交易遭司法調(diào)查，陳冠全代替其父陳榕生全面入主創(chuàng)興置業(yè),。僅僅2個(gè)月過(guò)去,，一項(xiàng)父子間的關(guān)聯(lián)交易就迫不及待地展開(kāi)：2009年7月，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià),，創(chuàng)興資源以1.43億元競(jìng)得上海祖龍景觀開(kāi)發(fā)有限公司所持祁東神龍礦業(yè)有限公司（2011年更名為“湖南神龍礦業(yè)有限公司”）48%股權(quán),，增值率高達(dá)625.42％。而上海祖龍的實(shí)際控制人正是陳榕生,。
事實(shí)上,，神龍礦業(yè)當(dāng)時(shí)剩余52％的股權(quán)所有人正是創(chuàng)興置業(yè)。這是上市公司在收購(gòu)上海祖龍所持48%股權(quán)兩年半前通過(guò)收購(gòu)和增資等關(guān)聯(lián)交易獲得的,。但是,，創(chuàng)興置業(yè)作為大股東,，在與上海祖龍交易時(shí)并沒(méi)有行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而是以1.43億元的高價(jià),，參加公開(kāi)拍賣(mài)競(jìng)購(gòu)獲得,。
根據(jù)湖南華信求是地產(chǎn)礦產(chǎn)與資產(chǎn)評(píng)估有限公司的評(píng)估，以2009年4月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日,，神龍礦業(yè)凈資產(chǎn)賬面值為4110.18萬(wàn)元,，評(píng)估價(jià)值為2.98億元，增值2.57億元,，增值率竟然高達(dá)625.42％,。創(chuàng)興資源當(dāng)時(shí)公告稱(chēng)，神龍礦業(yè)凈資產(chǎn)大幅增值的主要原因是,，無(wú)形資產(chǎn)即“老龍?zhí)凌F礦采礦權(quán)”增值所致,。
資料顯示,，截至2009年4月30日,，神龍礦業(yè)總資產(chǎn)為3.68億元，總負(fù)債3.27億元,，凈資產(chǎn)僅有4110萬(wàn)元,，低于5000萬(wàn)元的注冊(cè)資本。在神龍礦業(yè)的3.68億元的總資產(chǎn)中,，采礦權(quán)賬面價(jià)值就有2.93億元,，占總資產(chǎn)的80％。經(jīng)過(guò)評(píng)估,，采礦權(quán)增值2.56億元,，評(píng)估值為5.49億元，增值率為87.13％,。采礦權(quán)的增值,，致使凈資產(chǎn)大幅增值。以2.98億元的凈資產(chǎn)評(píng)估值,，上海祖龍持有的神龍礦業(yè)48％的股權(quán),，價(jià)值1.43億元。與其當(dāng)初2400萬(wàn)元的出資額相比較,，上海祖龍通過(guò)此次交易凈賺1.19億元,，收益率近5倍。
而致使神龍礦業(yè)股權(quán)大幅度增值的“采礦許可證”,，恰好是在此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓前夕,，即2009年4月15日才剛剛獲得的。上海祖龍正是在神龍礦業(yè)拿到采礦許可證后,，就迫不及待地出售持有的股權(quán),，2009年4月30日成為評(píng)估基準(zhǔn)日。公開(kāi)資料顯示，神龍礦業(yè)2006年,、2007年和2008年實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)分別為0元,、－376.39萬(wàn)元和－166.08萬(wàn)元。2009年神龍礦業(yè)虧損進(jìn)一步擴(kuò)大,，收購(gòu)前的1至4月凈利潤(rùn)為－167.42萬(wàn)元,。
創(chuàng)興置業(yè)對(duì)連續(xù)3年虧損的神龍礦業(yè)資產(chǎn)以6倍的溢價(jià)收購(gòu)，當(dāng)時(shí)就引發(fā)了市場(chǎng)質(zhì)疑,。上海一位律師分析,，這可能是實(shí)際控制人為陳冠全的創(chuàng)興置業(yè)，與實(shí)際控制人為陳榕生的上海祖龍進(jìn)行的不公正關(guān)聯(lián)交易,，不能排除父子之間利益輸送的嫌疑,。
收購(gòu)之時(shí)，上海祖龍向創(chuàng)興資源承諾：預(yù)計(jì)神龍礦業(yè)未來(lái)三年可實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)總額為15326.88萬(wàn)元,。若神龍礦業(yè)未來(lái)三年實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)總額未達(dá)到15326.88萬(wàn)元,，上海祖龍同意按神龍礦業(yè)48%股權(quán)對(duì)應(yīng)的未來(lái)三年凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)總數(shù)與預(yù)計(jì)數(shù)即7356.902萬(wàn)元之差額部分減少創(chuàng)興資源的競(jìng)得對(duì)價(jià)，并按差價(jià)返還給創(chuàng)興資源,；同意按創(chuàng)興資源競(jìng)得價(jià)的10%預(yù)留給創(chuàng)興資源,，作為本承諾的履約保證金，廈門(mén)博納科技有限公司對(duì)本次補(bǔ)償承諾提供擔(dān)保,。
據(jù)廣東正中珠江會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì),，湖南神龍礦業(yè)有限公司2010、2011,、2012年度實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)總額為-6813.713萬(wàn)元,，48%股權(quán)對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)金額為-3270.582萬(wàn)元，神龍礦業(yè)未實(shí)現(xiàn)上海祖龍承諾的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),。與上述承諾的預(yù)期凈利潤(rùn)數(shù)7356.902萬(wàn)元之間的差額為10627.48萬(wàn)元,，上海祖龍應(yīng)返還創(chuàng)興資源10627.48萬(wàn)元的競(jìng)得對(duì)價(jià)。上海祖龍已于2009年預(yù)留競(jìng)拍價(jià)的10%,，即1430萬(wàn)元作為本次承諾的履約保證金,。扣除該保證金后,，上海祖龍還應(yīng)返還創(chuàng)興資源的金額為9197.48萬(wàn)元,。
在上市公司督促公告發(fā)出后，上海祖龍保證于今年9月前完成上述業(yè)績(jī)承諾補(bǔ)償款的支付,。直到9月22日,，上海祖龍才付齊業(yè)績(jī)承諾補(bǔ)償款。