隨著時間推移,，大量城市商品住宅共用部位,、共用設施設備在保修期滿后面臨維修和更新改造，房屋維修資金的使用需求日益凸顯,。多位受訪者認為,，有關部門應以培育業(yè)主組織,、簡化相關程序、靈活使用方式為抓手,，暢通房屋維修資金使用,。另一方面，應著眼長遠培育業(yè)主住房消費理念,，研究房屋維修資金續(xù)交辦法,。
房屋維修資金“存量大使用難”
天津市自2003年以來提出建立房屋維修資金統(tǒng)一管理制度，通過不斷健全各項法規(guī)政策,，采取規(guī)范,、公開、透明的程序監(jiān)控,，目前已初步建立起房屋共用部位,、共用設施設備維修保障體系。
記者采訪了解到，目前天津市房屋維修資金交存標準以房屋總價格2%—2.5%的比例收取,，并采取與房產權證“捆綁”辦理的措施確保資金歸集,。
天津市房屋維修資金管理中心提供的數據顯示，截至2013年7月底,，天津市累計建立了商品房維修資金189億元,，其中已出保修期的商品房維修資金68億元。目前,，該市累計使用維修資金約2.24億元,，占已出保修期項目歸集金額的3.29%。
天津市房屋維修資金管理中心主任張俊梅認為,，造成房屋維修資金“存量大,、使用難”的原因在于：
一是申請主體缺位，業(yè)主“確認難”,�,！短旖蚴形飿I(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會負責“組織業(yè)主對物業(yè)共用部位,、共用設施設備的維修,、更新、改造方案進行書面確認,，并監(jiān)督實施”,，由于業(yè)委會是一個較松散的群眾性自治組織，往往難以履行上述職責,，于是選擇交由物業(yè)企業(yè)代其行使職責,，但多數業(yè)主對物業(yè)企業(yè)入戶組織業(yè)主書面確認存在芥蒂之心，導致確認不成功者居多,。
二是業(yè)主對建筑物共有部分承擔義務的意識欠缺,。按照《物權法》、國務院和天津《物業(yè)管理條例》規(guī)定,，籌集和使用專項維修資金的,，應經“雙2/3”以上業(yè)主同意，即須經專有部分占相關建筑物面積2/3以上且占相關人數2/3以上的業(yè)主書面同意,。由于業(yè)主存在“事不關己”的心態(tài),，因此常出現(xiàn)“屋頂漏雨樓下居民不配合；電梯出現(xiàn)故障低層業(yè)主不掏錢,；下水管道堵塞跑冒上層住戶不維修”等公共意識淡薄,、影響專項維修資金申請使用的問題。
培育業(yè)主組織 暢通資金使用
對于房屋維修資金“使用難”的情況,，有關專家和主管部門建議,，培育住宅小區(qū)業(yè)主組織,，代表業(yè)主權責、切實行使職能,。與此同時,，主管部門應不斷提升服務水平，簡化資金申請手續(xù),，建立撥付維修資金快速通道,，并靈活資金使用方式。
天津市社科院社會學研究所所長張寶義認為,，加強維修基金使用管理,，當務之急是推進小區(qū)成立業(yè)主大會。業(yè)主大會是維修基金持有和管理的主體,，不僅便于使用好這筆錢,，也有利于更好地監(jiān)督物業(yè)工作。有關部門應該幫助成立業(yè)主大會,，解決維修基金的落地問題，幫助小區(qū)自治和自我管理,，減小行政壓力和行政風險,。
受訪者認為，無論從目前還是未來看,，“三分之二簽字”的瓶頸將始終困擾著房屋維修資金的暢通支取,、發(fā)揮作用。突破這一瓶頸,，需要大力培育廣大業(yè)主的公共意識,。
在明確某項維修基金支取申請的合理性后，主管部門宜不斷簡化維修資金提取的手續(xù),、提高服務水平,。記者從天津市房屋維修資金管理中心了解到，目前天津市維修資金使用涉及六個環(huán)節(jié),，包括制訂方案,、業(yè)主確認、辦理備案,、開戶劃款,、竣工驗收、決算核減,。經研究,，天津市區(qū)兩級房管部門主動縮短辦件時限，建立撥付維修資金的快速通道,。
此外,，靈活基金使用方式，滿足房屋維修“應急臨危”資金需求,。據張俊梅介紹,，2010年4月，天津市出臺《天津市房屋應急解危專項資金管理辦法》,，從天津市房屋專項維修資金統(tǒng)一管理產生的增值資金中結轉的資金,，用于已建立房屋專項維修資金的物業(yè)項目共用部位和共用設施設備無法正常使用、危及人身安全等緊急情況和無法界定受益人時的維修,。
該維修資金的申請方式是,，業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)根據業(yè)主意見，以書面形式向項目所在區(qū),、縣房地產管理局提出申請,，此舉避免了“三分之二簽字”的工作瓶頸，有效緩解了特殊情況下住宅小區(qū)的維修需求,，且并未侵害到維修資金所有權人的利益,，便于繳費人接受。
宣傳消費觀念 研究續(xù)交辦法
“房屋維修資金是房子的養(yǎng)老金,，用以保障房屋未來數十年的使用質量,。目前全國多城市約占房款總額2%的首期繳納水平并不足以保障房屋的長期維護�,！碧旖蚴蟹课菥S修資金管理中心副主任左玉春稱,，有研究表明，房屋壽命期限內的全部維護費用,，實際上將超過房屋銷售總價,。
主管部門分析稱，全國不少城市房屋維修資金約1%的使用率看起來顯低,，但從住宅房屋使用周期看,，目前大量商品住宅處于前期階段，1%的使用水平屬于正常,。從長遠看,，目前房屋維修資金“首期”交納費用明顯不足，未來仍需研究房屋維修資金的續(xù)繳對策,。
有關專家認為,，從我國房地產市場、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程分析,，再過5年到10年,，國內多數城市的大量小區(qū)都將面臨設備老化更換的問題，且房屋已不再由開發(fā)商維護,，政府管理的專項維修資金屆時將集中面臨支取需求,，到時候若還沒有成熟的解決方案將引起連鎖負面反應,。
受訪者建議，在引導業(yè)主在提高維權意識的基礎上,，一方面培養(yǎng)其自覺養(yǎng)護公共設施的意識,，更重要的是，逐步培養(yǎng)業(yè)主理性的住房消費觀念,。
“應選取典型維修資金使用案例加強宣傳,，使業(yè)主加深對房屋維修資金需求整體情況的了解。有關部門應加快研究房屋維修資金續(xù)交辦法,，緩解資金供需矛盾,。”張俊梅說,。