近年來(lái),，隨著城市房?jī)r(jià)的不斷飆漲,，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已成為民眾熱議的話題,。前不久,，在媒體對(duì)鄂爾多斯的空城曝光后,，又有媒體對(duì)江蘇常州,、湖北十堰等出現(xiàn)的“鬼城”,、“睡城”調(diào)查發(fā)現(xiàn),，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫大有從一線城市向內(nèi)地三線城市和小縣城蔓延之勢(shì),。近日，記者就此問(wèn)題深入到河南商丘市進(jìn)行調(diào)查,。
小區(qū)空置率均在60%以上
連日來(lái),，記者在商丘新區(qū)金居銀都、博遠(yuǎn)名苑,、海之畔等多個(gè)居民小區(qū)了解到,，這些小區(qū)空置率均在60%以上，入住率不到40%,。當(dāng)?shù)鼐用窀嬖V記者,，大多購(gòu)房者為投資者，而本地低收入者和外來(lái)打工者大多買(mǎi)不起房,。
據(jù)金居銀都小區(qū)保安介紹,，該小區(qū)2012年交房，共有18棟樓房,，600余戶(hù),，截至目前入住率僅有200戶(hù)左右。
已在該小區(qū)買(mǎi)房的李女士告訴記者,，自己和丈夫從事裝修設(shè)計(jì)工作近10年,，年收入在五六萬(wàn)元左右，在商丘算是中等水平,。但因育有兩個(gè)孩子,，直到2011年才攢了30多萬(wàn)元在這個(gè)小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套80多平方米兩居室的房子,，今年7月剛剛?cè)胱 ＠钆空f(shuō),，我們現(xiàn)在買(mǎi)的是兩室的,，過(guò)幾年有了經(jīng)濟(jì)條件還要再換個(gè)大一點(diǎn)的，但感覺(jué)商丘房?jī)r(jià)三五年內(nèi)只會(huì)升不會(huì)降,。
商丘市地處河南東部,，是農(nóng)業(yè)大市，屬于三線城市�,，F(xiàn)轄6縣1市2區(qū)和1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),，人口880萬(wàn)，面積1.07萬(wàn)平方公里,。2011年5月經(jīng)河南省人民政府批準(zhǔn)建設(shè)商丘新區(qū),，總面積約198平方公里，現(xiàn)有人口38.9萬(wàn)人,。其規(guī)劃范圍以商丘經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),、豫東綜合物流集聚區(qū)、石化園區(qū),、綜合保稅區(qū),、商丘新型食品工業(yè)示范園區(qū)發(fā)展區(qū)等為基礎(chǔ)，并適度向外拓展,。而李女士所言三五年內(nèi)商丘房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲,，其新區(qū)建設(shè)便是重要原因。那么,，這些被劃進(jìn)新區(qū)和正在建設(shè)的大量房產(chǎn)是否都是剛性需求,，其中有著怎樣的泡沫？
空置率凸顯房地產(chǎn)泡沫向三線城市蔓延
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),，許多小區(qū)白天鮮見(jiàn)人,、晚上少亮燈。博遠(yuǎn)名宛的張先生說(shuō),，包括我買(mǎi)的那個(gè)小區(qū)現(xiàn)在住的也就是1/10左右,。博遠(yuǎn)名宛房產(chǎn)在商丘屬于中檔房產(chǎn)，2011年320多套住宅全部售完,，房均價(jià)為3800元/平方米,，但目前入住率一直不高。
海之畔小區(qū),，在商丘新區(qū)是一個(gè)較大的住宅小區(qū),，共有24棟住宅樓，1400余戶(hù),。據(jù)了解,，該小區(qū)2008年開(kāi)始建設(shè),，當(dāng)年銷(xiāo)售價(jià)每平方米為1000多元，但兩年后,，房?jī)r(jià)就飆升到每平方3500元,。小區(qū)售樓人員告訴記者，目前全部樓盤(pán)已經(jīng)售出90%以上,，但入住率只有40%左右,，空置率很高。
梁先生告訴記者,，自己雖然從事房地產(chǎn)銷(xiāo)售多年,，但按照現(xiàn)在每月2000多元的收入，要買(mǎi)一套80平方米的兩居室,，至少得攢15年甚至到20年才有可能購(gòu)買(mǎi),。所以在這些小區(qū)買(mǎi)房的人大多是買(mǎi)而不住的,，而在這兒打工的年輕人,，他們確實(shí)有剛性需求，但若他們沒(méi)有長(zhǎng)期的積蓄,，想在這里買(mǎi)套房子幾乎沒(méi)有可能,。
梁先生分析，新區(qū)住宅小區(qū)出現(xiàn)高比率的空置率,，已凸顯房地產(chǎn)泡沫在向三線城市蔓延,。
那么，何為房地產(chǎn)泡沫呢,？有專(zhuān)家認(rèn)為,，房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期,，并不斷吸引新的買(mǎi)者--隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加,，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫,。泡沫過(guò)度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn),、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂,，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性,。
記者在商丘多個(gè)房產(chǎn)小區(qū)走訪后發(fā)現(xiàn)，確有不少小區(qū)存在夜晚亮燈率只有兩三成的情況,。8月6日晚8點(diǎn)多鐘,，記者在海之畔·左岸春天小區(qū)看到，大門(mén)左邊18層的高樓,，僅有七八戶(hù)亮著燈,；在大門(mén)口的休閑廣場(chǎng)上,，本是居民納涼最佳的時(shí)間，卻漆黑一片見(jiàn)不到居民的身影,。當(dāng)?shù)卦S多居民說(shuō),，商丘新區(qū)也快成了“空城”。
采取措施防止空城出現(xiàn)
記者調(diào)取《商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》發(fā)現(xiàn),，2013年4月相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)該市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告綜述為,，商丘總體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展結(jié)構(gòu)失衡，市場(chǎng)供應(yīng)量與消化量比例失調(diào),，整體市場(chǎng)開(kāi)工面積遠(yuǎn)大于銷(xiāo)售面積,。整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)投資、開(kāi)發(fā)激增,，銷(xiāo)售增長(zhǎng)緩慢的不良態(tài)勢(shì),。
據(jù)介紹，2008年商丘市常住人口為92萬(wàn)人,，住房面積約為2300萬(wàn)平方米,，人均住房面積25平方米。2020年市區(qū)規(guī)劃人口為150萬(wàn)人,，平均每年增長(zhǎng)4.8萬(wàn)人,。未來(lái)5年實(shí)現(xiàn)人均住房面積達(dá)到28.8平方米。這就是說(shuō),，按照人口的增長(zhǎng),，所需面積應(yīng)為140萬(wàn)平方米左右。
但據(jù)《2012年商丘市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示,，商丘全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資140.37億元,，比上年增長(zhǎng)36.0%。其中,，住宅投資110.46億元,，增長(zhǎng)29.8%。商品房施工面積1600.22萬(wàn)平方米,，增長(zhǎng)20.5%,。其中，住宅1384.35萬(wàn)平方米,，增長(zhǎng)16.0%,。商品房竣工面積462.47萬(wàn)平方米。這些數(shù)字顯示,，所建面積已經(jīng)數(shù)倍超過(guò)所需面積,。
采訪中，商丘住建部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人還表示，2013年仍將是商丘房產(chǎn)開(kāi)發(fā)提速的一年,。
據(jù)河南商丘市住建局開(kāi)發(fā)管理科科長(zhǎng)郭連德介紹,，今年的開(kāi)工量目前應(yīng)該能達(dá)到一百萬(wàn)平方以上，2013年應(yīng)該是商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)最大的一年,，這有幾個(gè)原因,，第一個(gè)原因就是舊城改造和城鎮(zhèn)期改造以及后期改造，河南省規(guī)定的是三年,，今年是最后一年,，通過(guò)前兩年的醞釀準(zhǔn)備和拆遷，現(xiàn)在基本都完成了,，所以說(shuō)今年的開(kāi)發(fā)量,，按照目前的統(tǒng)計(jì)應(yīng)該在三百萬(wàn)平方以上。
記者在《2012年商丘市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》中還看到,，商丘全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18312元,，農(nóng)民人均純收入僅6426元，比全省的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20442.62元低了2130.62元,。因此,，當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)，房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始顯現(xiàn),。
對(duì)此,，商丘新區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，他們已經(jīng)注意到了這些情況,，并在著手調(diào)查。
河南商?hào)|區(qū)主任陳向陽(yáng)說(shuō),，我們現(xiàn)在最近正在搞一個(gè)調(diào)查,，就是現(xiàn)在商丘新區(qū)范圍內(nèi)，目前一共有多少人口,，有多少房屋,，其中在建的小區(qū)有多少個(gè)，面積有多大,，入住率有多大,，然后我們正在請(qǐng)專(zhuān)家進(jìn)行搞一個(gè)論證規(guī)劃，根據(jù)每年的規(guī)劃可預(yù)測(cè),，每年大約進(jìn)城人口有多少,，那么我們的房屋建設(shè)面積有多大，我們要采取一定的審批措施來(lái)予以控制,，防止空城現(xiàn)象出現(xiàn),。