近日，北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊被中糧地產(chǎn)子公司以23.6億元競得,，在扣除3.3萬平方米配建公租房后,，該地塊的實際樓面價接近5萬元/平方米，刷新了北京土地出讓歷史上的單價紀(jì)錄,。
雖然頭頂“罕見低密宅地”的光環(huán),，未來定價空間可觀，不過,，在多位業(yè)內(nèi)人士看來,，此舉更凸顯出中糧地產(chǎn)土地儲備匱乏的窘境，另外,，未來宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)的不確定性,、龍湖泰禾等強(qiáng)大對手的壓力以及中糧自身頂級豪宅開發(fā)經(jīng)驗的不足，都將為中糧的此次豪賭,，打上重重問號,。
最高地價再創(chuàng)新高
7月23日，北京市國土局又一次人山人海,，這一次眾房企逐鹿的對象,，是有“北京唯一成規(guī)模低密度居住組團(tuán)”之稱的孫河地塊。在現(xiàn)場競價開始前,，這宗容積率僅為1.08的HIJ地塊便已接到11次網(wǎng)上報價,，掛牌起始價也由15.8億元升至16.6億元�,！斑@注定是一場競爭激烈的爭奪戰(zhàn)”,，多位業(yè)內(nèi)人士稱。
在最終的競價現(xiàn)場,，該地塊共吸引了萬科,、中鐵建等11家開發(fā)商爭奪，舉牌僅10分鐘左右,，該宗地的報價就達(dá)到了設(shè)定的價格上限23.6億元,，溢價率49.37%,。在接下來的公租房競報環(huán)節(jié)，場上再度出現(xiàn)廝殺,，而在上半場僅舉牌3次的中糧,，下半場也同樣表現(xiàn)低調(diào)，僅舉牌4次,，但在每次關(guān)鍵環(huán)節(jié)尤其是決定得主的最后4輪競報中,，中糧卻表現(xiàn)出“必得”此地的氣勢。盡管主持人一直提醒要謹(jǐn)慎報價,，但中糧最終仍以總價23.6億元,、配建3.3萬平方米公租房的“天價”，將該地塊收入旗下,。
據(jù)測算,，在扣除公租房后，該地塊的樓面實際價格,，最低達(dá)4.4萬元/平方米,、最高達(dá)5.2萬元/平方米，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計項目建成后售價至少8萬元/平方米才能盈利,，而目前區(qū)域在售的龍湖雙瓏原著平均售價在45000-60000元/平方米,。
中糧為何有如此底氣敢拿下孫河天價地？在北京市場并無頂級住宅開發(fā)經(jīng)驗的情況下,，中糧最終能交出什么樣的作品？
中糧缺“糧”
“我們對這個地塊不做回應(yīng)”,，在拿地次日,，中糧地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者如此表示。讓中糧難以回復(fù)的不僅僅是孫河地塊,。進(jìn)入2013年,，中糧在全國市場拿得的土地，均為高價地,。
6月27日,，經(jīng)過48輪競拍，中糧地產(chǎn)南京公司以23.4億元奪下南京江寧上坊一居住用地,，建筑面積31.89萬平方米,，折合樓面價約7338元/平方米，成為江寧區(qū)域地王,。
7月23日,，拿下孫河地塊，刷新北京土地單價紀(jì)錄,。
7月31日,，中糧再以7920元/平方米,、58%高溢價率再奪成都成華區(qū)一宗宅地，成交總價14.4億元,，亦為區(qū)域高價,。
而在此之前，根據(jù)中糧地產(chǎn)此前發(fā)布的公告,，在2012年一整年內(nèi),，中糧在土地市場上“顆粒無收”。
一個月中糧地產(chǎn)連拿三地,，每宗均為高價,，值得注意的是，這一個月,，正是全國土地溢價率下降的開始,，萬科等龍頭企業(yè)開始謹(jǐn)慎拿地。
“這樣激烈的反彈,，充分顯示了中糧現(xiàn)有儲備的不足”,，某房企負(fù)責(zé)人告訴記者，而對市場判斷的失誤,，也讓中糧不得不承擔(dān)高地價的后果,。
瑞銀證券分析人士亦表示，中糧在2012年土地市場低迷時未能購入新項目,，而2013年土地市場高漲時購入高價地塊,，凸顯出公司土地儲備不足的困境，也反映出公司把握市場節(jié)奏的能力較差,。中糧的地產(chǎn)業(yè)務(wù)位于多個一二線城市,，這些城市已被萬科、中海,、龍湖等一線房企主導(dǎo),，公司無開發(fā)能力優(yōu)勢，恐難拿到低成本的項目,。
誰來解套
北京土地市場從來不乏“新高”,，對于孫河板塊來說，中糧無疑又創(chuàng)造了新的起點(diǎn),。自去年9月以來,，孫河板塊共出讓了5宗土地，龍湖,、首開,、泰禾已經(jīng)相繼入駐。
2012年9月，龍湖摘得該區(qū)域第一幅地塊時,，樓面價約為2.01萬元/平方米,；僅4個月后，泰禾以2.95萬元/平方米的樓面價獲得孫河W地塊,；一個月后,，首開又以2.59萬及2.63萬元/平方米的樓面價取得了容積率稍高的G地塊和F地塊。
泰禾2.95萬元的樓面價,，曾讓不少人捏了把汗,，但在中糧拿下HIJ地塊后，泰禾曾經(jīng)的“冒進(jìn)”立刻顯得睿智起來,。
每一塊地王的解套都需要依賴新的地王,，那么誰來給中糧解套？
按照孫河區(qū)域的規(guī)劃,，未來該區(qū)域還將有B,、C、D,、E以及K地塊相繼出讓,。只有未來出現(xiàn)更高的樓面價，那么中糧才能像今天的泰禾一樣被解救,。
孫河板塊固然有得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢,，不過，在區(qū)域地價頻繁走出新高之后,，中糧所創(chuàng)下的最新天價在一定程度上已經(jīng)被透支,。
“預(yù)計孫河地塊相比之前難以繼續(xù)升溫”，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為,，雖然多家房企的入駐提高了區(qū)域內(nèi)高端物業(yè)的檔次,，也使得孫河區(qū)域的價值得到提升，但連續(xù)多地塊的高價出讓,，使得各家項目都在加快入市、獲得一定的銷售量以達(dá)到資金平衡,，在這種情況下,，預(yù)計未來區(qū)域競爭將進(jìn)一步加劇。
此外,，記者獲悉,，就在中糧拿下孫河地王之后，其高層已被相關(guān)部門約談,。在調(diào)控的敏感階段,，頻繁出現(xiàn)的地王或許已經(jīng)給監(jiān)管層敲響了警鐘。
事實上，整體土地市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯變化,，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,，6月之后出讓地塊的溢價率明顯下調(diào)。張大偉預(yù)計,，在整體宏觀面有所收緊的情況下,，不太可能再延續(xù)之前土地市場全面瘋狂出價的現(xiàn)象。
低密是唯一選擇
雖然中糧地產(chǎn)對于地塊未來的規(guī)劃始終沒有做出回應(yīng),，不過業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為,，在現(xiàn)有地價基礎(chǔ)上，低密頂級豪宅將是該地塊的不二選擇,。
蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為,，中糧地產(chǎn)沒有明顯的品牌優(yōu)勢和技術(shù)優(yōu)勢，要做出這樣的低密頂級豪宅,，就只能從產(chǎn)品上下功夫,，這是中糧唯一的出路。
總部位于深圳的中糧地產(chǎn),，旗下項目分布于北京,、上海、天津,、南京等多個一二線城市,，但在北京，中糧地產(chǎn)僅開發(fā)了中糧·祥云國際生活區(qū)一個較為高端的住宅項目,，該項目位于順義后沙峪地區(qū),，目前在售均價為22000元/平方米。
“雖然中糧在其他城市做過一些高端住宅項目,，其中單價不乏10萬元,，但不同區(qū)域產(chǎn)品有別”，宋延慶說,，在高端項目眾多的孫河區(qū)域,，如何做出有鮮明特色、升級換代的高端產(chǎn)品,，是中糧擺脫市場質(zhì)疑的途徑,。
“在這塊地上做出低容積率的項目，有一定的市場接受度和操作空間,，對于中糧來說,，其資金成本要比民營企業(yè)低得多，這是中糧的優(yōu)勢所在”,，一位參與了此次競標(biāo)的房企負(fù)責(zé)人對記者說,，不過，其風(fēng)險在于，中糧的直接競爭對手——龍湖和泰禾,，兩家企業(yè)已經(jīng)有被認(rèn)可和驗證的代表作,，這對中糧來說將是不小的壓力。
為了避免區(qū)域內(nèi)越來越激烈的競爭,，宋延慶預(yù)計,，中糧很可能在一年左右時間內(nèi)將新產(chǎn)品推出面市。
但是,，短短一個月斥巨資拿下三塊高價地的中糧,，能否在今明兩年走出“缺糧”的困境，卻還得讓時間,、讓市場來檢測,。