因為房價上漲速度過快,，北京,、廣州等特大型城市相繼出臺了政府指導房地產銷售定價措施。統(tǒng)計數據顯示,，政府限價后，兩地房價上漲幅度收窄,，政策取得初步效果,。
但記者近期實地走訪發(fā)現，開發(fā)商為了應對調控,，也采取了捂盤惜售,、拆分合同等花招，造成房地產統(tǒng)計數據“假跌真漲”的失真假象,，建議政府加強監(jiān)管,，防止調控政策被架空。
政府限價開發(fā)商拆分合同
在國五條北京細則落地后,，北京市住建委表示,，北京市新建商品房在新盤取得預售資格時，政府將對價格進行管理和引導,，廣州市國土房管局也在4月出臺政策,，對開發(fā)商預售價格進行指導。
中原地產廣東項目經理黃韜等業(yè)內人士表示,，從去年下半年以來,，房價上漲幅度遠超預期，尤其一線城市調控壓力加劇,，政府執(zhí)行價格指導,，如果一些樓盤價格漲幅過快、或者定價過高,，難以通過申報,，也就難以入市銷售。這將對調節(jié)市場預期和市場價格帶來直接影響,。
按照北京,、廣州兩地政府主管部門的操作辦法，新樓盤取得預售資格的時候要報價,，報價不能明顯高于該樓盤此前的成交價,，也不能明顯高于周邊同類品質商品房的價格。如果房地產開發(fā)商不接受指導,，就不發(fā)放預售許可證,。
但實行幾個月后，這一控制房價,、調控市場的重拳卻打在“棉花”上,。記者走訪發(fā)現，開發(fā)商面對調控限制,，用出了種種花招,。
一是拆分合同,、“精裝房裸賣”。有業(yè)內人士向記者介紹,，位于廣州南沙的某樓盤,，為應對政府限價，把原本規(guī)劃出售的精裝房合同分拆成“毛坯房”和裝修合同,，毛坯房的合同單價控制在政府指導定價線內,。記者查閱數據發(fā)現，通過這種方式,，去年底網簽均價還在12000元左右的樓盤,，今年6月底就“逆市”下降到不足1萬元。而樓盤工作人員也表示,，可以通過分別簽訂房屋和裝修合同的方式,，實現網簽。
二是捂盤惜售,。黃韜介紹,，預備售價2.6萬元，指導定價2.1萬元,，位于海珠區(qū)的鳳樂雅軒因為申報價格過高,、拿不到預售證，至今尚未開盤,。而這也成為開發(fā)商集體要挾政府的辦法：“政府不讓高價賣,，干脆不賣。和政府賭市場,，看誰耗更久,。”
結構性降價難以反映市場真實變動
5月,，廣州十區(qū)新建商品住宅網上簽約均價15405元/平方米，同比上升11.7%,，環(huán)比下降5.9%,。按照政府指導部門的說法，在采取了政府指導定價等針對性措施后,，新建商品住宅交易價格回落,，市場開始出現一些積極變化。
但商業(yè)機構統(tǒng)計的變化趨勢卻并不一致,。網易房產統(tǒng)計,，在其抽查的100個樓盤網簽均價中，價格環(huán)比上漲的樓盤為44個,，占據44%,，而降價樓盤僅為19%,，價格基本不變的樓盤的比例占據37%。調查結果顯示,，房價漲勢仍然明顯,。
而記者近期走訪發(fā)現，位于廣州市荔灣區(qū)的龍津華府,，銷售人員報給記者的價格從年初1月的3萬元上調到3.5萬元,；在位于海珠區(qū)的羅馬家園，去年10月的價格是25000元,，而在附近5月拍出一塊樓面地價3.5萬元/平方米地王之后,，近期報價已經上漲到33000元；位于天河區(qū)的瑞安創(chuàng)逸,，去年底的價格是33000元,，目前價格漲到4萬元。
“從統(tǒng)計看,，環(huán)比上漲的樓盤多,、下降的樓盤少，漲價的幅度大,，下跌的幅度小,。”一位房地產銷售經理對記者如是說,。
暨南大學管理學院教授胡剛分析,，“房價被回落”，一方面是調控限制高房價項目入市,，郊區(qū)中小戶型比例增加,，從成交結構上拉低了房價。需要注意的是,，目前高價樓盤并未有降價的趨勢,，只是暫時被限制入市，還有更多的開發(fā)商選擇了拆分合同銷售,、精裝房裸賣等辦法,，“統(tǒng)計數據的變化并沒有真實反應市場變化，看似房價數據下降了,，但開發(fā)商錢也沒少賺,，最后就只有老百姓被忽悠了�,！�
一位不愿透露姓名的專家表示,，某大型城市，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計房價上漲居首,，地方政府統(tǒng)計房價首次環(huán)比下跌,。就其所知,，國家統(tǒng)計局和地方使用的都是同一數據，來源都是地方國土房管部門,，即便使用的計算方法和日期可能有少許偏差,，“但怎么可能連漲跌趨勢這樣的大方向都不一樣？”
堵住漏洞謹防調控被架空
一些專家認為,，房價數據統(tǒng)計失真危害巨大,，如果市場數據出現了嚴重偏差，由此可能導致中央決策出現誤差,，建議地方政府對于當前出現的陰陽合同,、拆分合同抬頭之勢要加強監(jiān)管。
記者從政府內部人士了解到,，政府在審批預售價格時已經要求開發(fā)商注明“毛坯或精裝修房”,，因此如果發(fā)現申報注明毛坯房而又要購房者簽訂裝修合同，就屬于違規(guī),。熟悉房地產領域法律問題的盈科律師事務所律師周玉忠表示,，開發(fā)商拆分合同逃避限價違反了一房一價的明碼標價，也涉嫌虛假價格,，政府有關部門對此應依法予以糾正和查處,。
一位開發(fā)商對記者表示，在實行限價的北京和廣州,，這樣操作的開發(fā)商“絕不只是一兩個,。如果政府不能嚴格加強市場監(jiān)管，再嚴格的調控措施也只會變成‘空調’,�,！�
而一些購房者對記者表示，開發(fā)商的做法涉嫌違規(guī),，購房者還要配合開發(fā)商作假的重要原因,，源于對地方政府調控很失望，趕緊買房,，怕房價繼續(xù)猛漲,。
廣州市一位購房者對記者表示，自己原本看好了羅馬家園的房子,，但去年底資金有點緊張，準備今年入市購買,，但5月廣州市政府在樓盤旁邊賣了一塊地王,，光樓面地價就高達3.5萬元，地王附近的樓盤迅速借機漲價,�,！暗貎r這么高,，房價能不高？”
胡剛表示,，開發(fā)商和購房者合伙炮制陰陽合同,，并非“周瑜打黃蓋”，“一個愿打,、一個愿挨”,，實際反映出目前地方政府對房地產調控執(zhí)行不力、購房者失望之下的無奈之舉,。
專家建議,，年中已過，中央有關部門應該對地方執(zhí)行調控完成情況和進度進行一次“半年考”,，發(fā)現問題,，排查漏洞，對執(zhí)行不力的部門和責任人加強問責監(jiān)督,。