4.84億元保證金“打水漂”，相當于去年地產(chǎn)業(yè)凈利五成,；分析稱,，投入開發(fā)后,，可能賠得更多。
曾經(jīng)在杭州地產(chǎn)界出盡風頭的雅戈爾,，這次“栽了”,。
6月下旬，雅戈爾宣布解除與杭州市國土資源局的土地合同,，退還其手中兩宗申花板塊的土地,。
這兩宗土地，于3年前競得,。彼時，國內(nèi)房地產(chǎn)市場紅火異常,。原本做服裝的雅戈爾,，化身“房地產(chǎn)大亨”，成為幾個城市的“地王制造者”,。
申花地塊,，即是雅戈爾在杭州重金砸下的大手筆�,？們r24.21億元,、樓面地價超過1.7萬元/平米，“面粉貴過面包”的申花地塊,，榮登“地王”,。
3年過去，地王卻因房地產(chǎn)調(diào)控,、盈利前景等原因,，被雅戈爾退還。雅戈爾為此付出的代價是,，4.84億元的保證金“打了水漂”,。
無奈退地痛失4.84億元
退地的代價是，4.84億元將被扣除,，相當于其去年近16億元凈利潤總額的三成,。
6月20日晚，雅戈爾發(fā)布公告稱,，經(jīng)“友好協(xié)商”后,，其全資子公司城北置業(yè)已與杭州市國土資源局簽署協(xié)議，解除了杭政儲出[2010]53號,、56號地塊（即“申花地塊”）的使用權(quán)出讓合同,。
當事另一方，杭州市國土資源局也幾乎同時透露稱,，雙方解約,，主要是因為雅戈爾未按土地出讓合同約定履行,，并且已報杭州市政府同意。
雅戈爾在2010年11月時通過公開競拍,，拿下申花地塊,。資料顯示，申花地塊位于杭州汽車北站附近,，距離西湖景區(qū)約10公里,，并且還有“地鐵概念”的利好。
土地競拍的游戲規(guī)則向來是“高價者得”,。為將“成熟優(yōu)質(zhì)”的申花地塊攬入帳下,，雅戈爾開出了24.21億元的總價。
此次雅戈爾退地的代價是,，用作履約定金的4.84億元,，將被杭州市國土資源局扣除而不返還。4.84億元相當于土地總價款的20%,。在6月20日的公告中,，雅戈爾稱，已對這部分損失作計提資產(chǎn)減值準備,。
對以西裝,、襯衫等服裝起家的雅戈爾而言，4.84億元相當于其去年近16億元凈利潤總額的三成,，接近10億元地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤的五成,。
如果與服裝業(yè)務(wù)相比較，退地的損失顯得更大,。年報顯示,，2012年，2萬余名雅戈爾服裝職工忙碌一年,，賺得凈利潤8.18億元,。退地損失4.84億元，等于全體服裝職工半年多的操勞“付諸東流”,。
年報顯示,，2012年雅戈爾服裝業(yè)務(wù)共銷售2033.08萬件，實現(xiàn)凈利潤8.18億元,，約合每件服裝可獲凈利為40.26元,。以此計算，4.84億元的退地損失,，要靠銷售1200多萬件服裝方能彌補,。
地價大幅回落，雅戈爾最終付出的成本,，可能不止4.84億元,。根據(jù)公告披露,，如果申花地塊重新出讓后的總價款，低于雅戈爾拿地時24.21億元總價款的80%,，雅戈爾將補交其中的差價,。
按雅戈爾2010年的拍地價格計算，53號和56號地塊的樓面地價分別達到17751元/平米和18114元/平米,。不料,，兩年后的2012年8月，另一家地產(chǎn)公司天陽置業(yè)拿下了申花13號地塊,。令雅戈爾難以面對的是,，13號地與雅戈爾拍得的53號地、56號地相比,，價格大幅回落,。13號地的樓面地價為12028元/平米。也就是說,，申花地塊最新拍賣的樓面地價，不到雅戈爾兩塊地的70%,。
這樣一來,，雅戈爾開發(fā)出的房產(chǎn)與天陽置業(yè)開發(fā)的項目相比，失去價格優(yōu)勢,。雅戈爾若繼續(xù)開發(fā),，面臨虧損的可能，而退地則面臨補交差價,。
雅戈爾在公告中稱,，補交差價的承諾，構(gòu)成其或有負債,。
“杭州地王”之役雅戈爾一戰(zhàn)成名
屢次以“地王制造者”的形象示人,，雅戈爾置業(yè)負責人說，“其實是無奈之舉”,，土地招拍掛,，本質(zhì)是“價高者得”。
申花53號,、56號地塊的出讓,，發(fā)生于2010年11月。當時,，全國房地產(chǎn)市場一片紅火,，躍居《中國城市房價排行榜》首位的杭州，尤為明顯,。房價跳漲的同時,，房地產(chǎn)企業(yè)拿地熱情極高,，地王“屢現(xiàn)”。
與33號買家雅戈爾一同進場競拍的有,，綠城,、濱江、紹興金昌等多家浙江當?shù)仡H具實力的開發(fā)商,。此前的2007年,，通過把杭州商學院地塊推上“杭州地王”之役，雅戈爾在杭州地產(chǎn)界“一戰(zhàn)成名”,。
杭州的媒體將雅戈爾出手申花地塊的過程,，描述為“簡單粗暴”。其中,，53號地塊的競拍中,，雅戈爾用時15輪“PK”掉了紹興金昌；56號地的競拍亦不過10輪,，即被雅戈爾拍得,。
56號地憑借其18114元/平米的樓面地價，成為“地王”,。環(huán)伺周邊地塊,，雅戈爾的拿地價格均高出不少。來自新浪樂居的資料顯示,，其周邊的保利香檳國際樓面地價為11000元/平米,，而欣盛東方福邸則在9900元/平米左右。
屢次以“地王制造者”的形象示人,，雅戈爾招致了“推高杭州房價”的批評,。有購房者甚至在網(wǎng)上號召“抵制雅戈爾”。
“其實是無奈之舉,�,！毖鸥隊栔脴I(yè)負責人曾說，土地招拍掛,，本質(zhì)是“有償出讓,、價高者得”，“競標者眾”,，而“奪魁者一”,。
公告顯示，拍下申花地塊后,，雅戈爾在約定的時間內(nèi),，向杭州市國土資源局繳付了第一筆12.1億元的土地出讓價款。
此后,，雅戈爾申花地塊的運作,，便陷入了沉寂,。有杭州業(yè)內(nèi)人士指出，一般而言,，成熟開發(fā)商會在拿地10個月后即開工建設(shè),。但去年初，有媒體報道,，拿地已過去15個月,，但兩宗土地依然被筑墻包圍，且長滿荒草,。
當時,，即有關(guān)于“雅戈爾申請退地”的消息傳出。但雅戈爾和官方均否認了該消息,。根據(jù)當時的說法,，雅戈爾長久未開發(fā)的主要原因是，還沒到政府交地時間,。
今年3月,，申花地塊的設(shè)計平面圖，出現(xiàn)在杭州市規(guī)劃局的網(wǎng)站上,。這似乎粉碎了此前的退地傳聞,。有消息甚至稱，年內(nèi)有望開工建設(shè),。
僅過了3個月，“雅戈爾退地”就成為既定事實,�,！暗赝酢弊鞴拧�
一邊退地一邊斥資20多億拿地
退地并非雅戈爾不再看好地產(chǎn),，而只是不看好申花地塊的開發(fā)前景,。
“2011年1月以來，房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境和市場形勢發(fā)生了較大變化,�,！边@是公告給出的退地理由。而雅戈爾董秘劉新宇稱,，退地是公司“綜合權(quán)衡的結(jié)果”,。
在杭州雙贏置業(yè)營銷機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳看來，雅戈爾退地可能是基于對未來房價走勢不樂觀,。據(jù)她分析,，以兩宗地塊逾1.7萬元/平米的樓面地價看，加上建安,、營銷等成本后,，要想在項目上有利可圖,，“雅戈爾必須把房子賣到3萬元/平米左右”。
“現(xiàn)在申花地塊周圍的房價,，最高不超過2.5萬元/平米,。”章惠芳說,，從退地的舉動看,，雅戈爾可能預期，近幾年內(nèi)不會出現(xiàn)房價漲到使其“扭虧為盈”的局面,。
“現(xiàn)在退地虧損4.84億元,，雅戈爾或許判斷，投入幾十億開發(fā)后,，仍然是賠錢的,，并且可能賠得更多�,！闭禄莘挤治龇Q,。
據(jù)報道，早在去年,，雅戈爾負責人曾表示,，現(xiàn)狀之下，申花地塊的兩宗土地“確實沒有盈利空間”,。
對于“為何不尋求轉(zhuǎn)讓而直接選擇退地”的問題,，劉新宇沒有正面回答。
章惠芳分析稱,，目前的樓市以及信貸情況下,，一個“能一下掏出24億元”的接盤者并不好找，而另一方面,，即便是那些真正有實力的開發(fā)商,，面對超過1.7萬元/平米的樓面地價，“也不敢輕易接手”,。
章惠芳還猜測,，退地事件中，或許也摻雜著雅戈爾戰(zhàn)略調(diào)整的意味,�,！把鸥隊栠M入杭州后，一直給人以水土不服的印象,�,！闭路Q，御西湖項目開發(fā)時間過長等事件，就是例證,。
地產(chǎn)機構(gòu)杰盟智庫執(zhí)行長蘭洪海,，也以“水土不服”形容雅戈爾在杭州的表現(xiàn)。在他看來,，雅戈爾退地是“斷臂求生”的痛苦抉擇,。
就在退地之前的5月底，雅戈爾宣布斥資14.5億元拿下寧波東城核心區(qū)一宗土地,。據(jù)統(tǒng)計,，今年以來，雅戈爾在寧波以招拍掛或參股等形式,，向地產(chǎn)砸進了20多億元,。
“寧波拿地、杭州退地,，可以反映出雅戈爾地產(chǎn)布局的趨勢,。”章惠芳說,。不過,，劉新宇此前曾對媒體稱，退地不意味著雅戈爾退出杭州土地市場,。
“退地因趕上宏觀調(diào)控等多個原因,，是經(jīng)營活動中不可避免的失誤�,！眲⑿掠罘Q,，雅戈爾的做事風格比較穩(wěn)健。
但在蘭洪�,？磥�,，房地產(chǎn)紅火時期，雅戈爾“高價奪地王”的行為,，“還是比較激進的”。