最近,，部分一線城市又見捂盤惜售現(xiàn)象,。原本用來(lái)控制開發(fā)商隨意漲價(jià)的商品房預(yù)售證反而成為開發(fā)商拖延入市的“擋箭牌”,。一些開發(fā)商明知報(bào)價(jià)難獲政府認(rèn)可仍舊報(bào)高價(jià),，以拿不到預(yù)售證為借口拖延開盤，更有甚者故意拖延工期推遲開盤時(shí)間,。
一邊是主管部門出招調(diào)控房?jī)r(jià),，一邊是開發(fā)商“見招拆招”捂盤惜售。開發(fā)商豪賭調(diào)控政策的底氣從何而來(lái)？新華社“新華視點(diǎn)”記者進(jìn)行了采訪調(diào)查,。
建好樓盤不入市,，開發(fā)商說(shuō)“賭一賭”
璽源臺(tái)是一個(gè)北京市三環(huán)以里二環(huán)以外的新建樓盤，三棟商品住房土建工程已經(jīng)基本完工,，灰色的外墻即將進(jìn)入裝修階段,。樓盤工地上的建筑工人告訴記者，二期的３,、４,、５號(hào)樓都已經(jīng)基本建好了，共有４００多套房子,。
“早就可以賣了,，但現(xiàn)在還沒有領(lǐng)預(yù)售證，以前有的項(xiàng)目連坑都沒挖就開始賣了,。前一陣接到通知說(shuō)要七八月份開盤,，但剛剛又接到通知說(shuō)可能會(huì)推遲，具體什么時(shí)候還不好說(shuō),。很多開發(fā)商現(xiàn)在就想等一等,，時(shí)間拖得越長(zhǎng)，可能賣價(jià)會(huì)越好,�,！睒潜P售樓部的銷售人員說(shuō)。
該樓盤售樓處的銷售人員解釋說(shuō),，這個(gè)樓盤的一期是２０１２年８月開盤,，毛坯房?jī)r(jià)格在４．５萬(wàn)元／平方米，而現(xiàn)在周邊的二手房都漲到５萬(wàn)元了,，附近一樓盤去年年底開盤,，開盤均價(jià)已經(jīng)漲到了６．３萬(wàn)元�,！拔覀兊亩陂_盤價(jià)估計(jì)得６．５萬(wàn)左右,，但是這個(gè)價(jià)格不一定能夠得到政府的認(rèn)可�,！�
中國(guó)指數(shù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟說(shuō),，不少一線城市目前商品房供應(yīng)緊張的局面已經(jīng)開始顯現(xiàn)，其原因除了剛需的釋放之外,，很重要的一個(gè)原因是大量新建樓盤由于沒有領(lǐng)取預(yù)售證無(wú)法入市而造成市場(chǎng)短期供需矛盾,。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，跟２０１２年９月相比,，一線城市商品房庫(kù)存去化周期全面下降,，北京已經(jīng)從２０１２年９月的１１個(gè)月下降到５月的６．１個(gè)月,；上海已經(jīng)從１６．４個(gè)月下降到５月的１０．２個(gè)月；廣州已經(jīng)從８．６個(gè)月下降到５月份的５．９個(gè)月,；深圳已經(jīng)從９．６個(gè)月下降到５月的７．４個(gè)月,。
有關(guān)政府部門人士指出，在不少一線城市,，個(gè)別企業(yè)對(duì)價(jià)格預(yù)期過高,，甚至有極少數(shù)企業(yè)不顧市場(chǎng)實(shí)際，故意虛報(bào)高價(jià),，申報(bào)價(jià)格明顯高于當(dāng)前市場(chǎng)成交均價(jià),。由于嚴(yán)格的價(jià)格管控政策，部分項(xiàng)目因價(jià)格過高暫未拿到預(yù)售證,。
“國(guó)五條剛出臺(tái)不久,，等過段時(shí)間政策松一些再開盤也好�,！睆V州一位房地產(chǎn)開發(fā)商說(shuō)：“不急在這一時(shí)開盤,，過幾個(gè)月調(diào)控政策又得變，不信的話,，賭一賭,，拖延得時(shí)間越長(zhǎng)賣價(jià)越好�,！�
供銷矛盾突出,，開發(fā)商豪賭政策的底氣從何而來(lái)？
“原本說(shuō)是３月份開盤的,，現(xiàn)在都等了兩個(gè)月了,，還不開盤，真是糾結(jié)得很,，拖一個(gè)月開盤,，可能就要多花掉我一個(gè)月工資�,！北本┮晃坏却�(gòu)買婚房的白領(lǐng)說(shuō),，他去年下半年就看中了一個(gè)北京西城區(qū)的樓盤。
鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，５月北京商品住宅成交量環(huán)比４月上漲６．２％,，商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲９．９％。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為,，２０１３年以來(lái)期房總供應(yīng)與前兩年供應(yīng)水平基本相當(dāng),，但是與旺盛的需求相比，供需矛盾突出,，供應(yīng)不足使得庫(kù)存進(jìn)入消化階段,。
令人疑惑的是，市場(chǎng)需求如此旺盛,，加之多輪調(diào)控政策層層加碼,，卻不見開發(fā)商出貨變現(xiàn)，反而捂盤惜售,，更有資金頻頻打造“地王”,。開發(fā)商豪賭政策底氣從何而來(lái)？
“自有資金３０％,，就可以從銀行,、信托機(jī)構(gòu)拿到另外７０％的款，３個(gè)億的資金就可以撬動(dòng)１０個(gè)億的項(xiàng)目,，這是開發(fā)商長(zhǎng)袖善舞的根本,，但是目前的調(diào)控措施并未在這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上下工夫�,！濒吣洗髮W(xué)教授胡剛說(shuō),，自有資金超過４０％，開發(fā)商才會(huì)有降價(jià)出貨的壓力,。
中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也印證了開發(fā)商資金面寬松,，開發(fā)商自籌資金占企業(yè)資金來(lái)源的比例已經(jīng)從２０１２年第三季度的４１．７％下降到了現(xiàn)在的３６．８％。
“城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速推進(jìn)的預(yù)期增強(qiáng),，一方面會(huì)使得房地產(chǎn)數(shù)量增加,，另一方面隨著地鐵、醫(yī)院等配套的完善,，房地產(chǎn)質(zhì)量也會(huì)進(jìn)一步提升,，開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)后市看漲，因而也會(huì)使出渾身解數(shù)達(dá)到利益最大化,�,！标愱烧f(shuō)。
部分區(qū)域土地供應(yīng)緊張也成了開發(fā)商看漲的理由,�,！侗本┦校玻埃保保玻埃保的陣�(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，三環(huán)以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)住宅用地和大型公建用地,，四環(huán)以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房用地以及大型公共設(shè)施建設(shè)用地,。
胡剛指出，房地產(chǎn)商豪賭政策實(shí)際上也冒著巨大的風(fēng)險(xiǎn),，一來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大泡沫,，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)并不十分明朗；二來(lái),，國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的決心沒有絲毫改變,，一旦持續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn),，開發(fā)商很可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
增強(qiáng)調(diào)控針對(duì)性,，讓捂盤惜售行為付出代價(jià)
新“國(guó)五條”明確規(guī)定,，增加普通商品住房及用地供應(yīng)。２０１３年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量,。
有專家指出,，土地大量供應(yīng)，本意是要加大商品房的供應(yīng),，調(diào)節(jié)市場(chǎng)供給,。然而現(xiàn)在部分開發(fā)商捂盤惜售，建好的房子卻未能如期入市,，反而造成了短期市場(chǎng)供應(yīng)緊張,，階段性房?jī)r(jià)上漲。
對(duì)此,，主管部門正積極推進(jìn)價(jià)格指導(dǎo)工作,，北京市住建委表示，前期報(bào)價(jià)虛高項(xiàng)目主動(dòng)調(diào)價(jià),，此前因定價(jià)過高暫未批的２０多個(gè)積壓項(xiàng)目,，近期已有半數(shù)主動(dòng)調(diào)至合理水平，不少項(xiàng)目近期已經(jīng)實(shí)際形成供應(yīng),。
專家認(rèn)為,，調(diào)控政策還需“多管齊下”。陳晟說(shuō),，國(guó)家應(yīng)該在交易程序上完善調(diào)控政策,，要明確規(guī)定具備預(yù)售條件的樓盤必須要申請(qǐng)預(yù)售證，已經(jīng)領(lǐng)取預(yù)售證的樓盤必須在法定期限內(nèi)開盤,，建好的一個(gè)樓盤應(yīng)當(dāng)要求一次性放盤,，同時(shí)對(duì)違反這些規(guī)定的開發(fā)商進(jìn)行重罰，這樣才能逼迫實(shí)際上已經(jīng)建好的樓盤順利入市以增加供應(yīng),。
“有的開發(fā)商會(huì)采取種種借口拖延房地產(chǎn)工程建設(shè),，有的甚至依靠土地升值囤地賺錢，必要的時(shí)候可以推出限制房地產(chǎn)利潤(rùn)率的調(diào)控措施等,�,！焙鷦偙硎荆郧暗恼{(diào)控主要針對(duì)買方,，“限價(jià)令”則是少有的針對(duì)賣方的調(diào)控手段,，調(diào)控措施還可以進(jìn)一步加強(qiáng)。